本欄去年12月25日提及，香港房協在北角推出的「富貴長者屋」雋悅，市場定位很奇怪，當時必勝就敢斷言，雋悅會有不少單位租不出。果然不出所料，早前房協終於醜婦見家翁，對外透露，雋悅大半年只租出了75個單位，包括47個長租及28個短租單位，僅佔整體單位一成多。必勝奉勸房協面對現實，盡快大幅減租改善雋悅空置率。

 

　　「進穴」市場定位全錯

 

　　不少地產界人士笑雋悅改錯名，廣東話讀做「進穴」，對長者非常不吉利!必勝認為這個「進穴」怪樓，根本市場定位全錯。「進穴」只租不賣，入住者要給一大筆租住權費，大部分都要400萬元以上，有部分單位更要近千萬元。其實，政府的資助房屋，應該給予那些沒錢、需要幫助的長者，根本不應資助富貴長者，那些富貴長者有錢自己懂得歎世界，何須政府操心。

 

　　官僚們總以為自己好聰明，實際上他們毫無從商經驗，缺乏市場觸覺，閉門造車設計出「進穴」這類怪雞樓盤，注定失敗收場。其實，港府又糟蹋了一塊好的地皮。「進穴」地點優越，位處北角地鐵站上蓋，背靠北角寶馬山，坐擁不少翠綠美景，「進穴」由三幢大樓組成，大部分單位景觀都很好非常開揚，如果這塊地皮拿出來市場拍賣，可以蓋超級豪宅，絕對可以賣得很好的價錢，在現時已癲價的行情，這個豪宅項目建成後樓價每平方呎賣到萬多兩萬元都絕對有可能，可惜，此地皮已變「進穴」。

 

　　興建成本短期難回

 

　　最近，房協決定調低「進穴」短租單位租金，並免除所有短租及長租住戶每月管理費、服務費及差餉，挽救慘淡的租務。「進穴」空置率那麼高，長此下去，連整幢物業的管理費都負擔不了，至於「進穴」興建成本何時回本，恐怕也不是短期可以達到。

 

　　現時「進穴」的新租客大部分都是短期租約，所謂短租即是市場上一般的二年租約，而「進穴」最新的租金水平，只是大致同市價相若，並不見得特別吸引，何況此怪盤限定多多，例如租戶一定要夠老，要年滿60歲才能「進穴」!如果聯名租戶就必須是配偶，如果閣下想安排年老的父母住在「進穴」，閣下是不能與父母同住的，要獲房協批準的特準用戶才可以陪租戶一齊住，例如同住的全職家傭，很奇怪家人不能同住，但家傭又可以同住，不知道是什麼邏輯?

 

　　「進穴」唯一優點是建築和設計概念，注入了長者友善設計特色，讓租戶能便捷又安全地使用大部分設施，特別適合獨居長者。不過，必勝估計房協是不會大幅減租爭取出租率，因為這類半官僚機構，根本並不在乎「進穴」的出租情況，蝕就蝕阿公的嘛!

 

　　必勝

 

　　(逢周一刊出)