本港樓市近月重拾瘋狂，最新差餉物業估價署的報告顯示，9月份樓價按月上升2.8%，升幅乃是3年半以來最急;至於今年更已累漲6%，距離去年所創歷史紀錄高位，只差僅僅3.5%而已。

 

　　為何樓市狂潮欲罷不能，沒有最高、只有更高?事實上，今輪牛市很大程度就由貨幣因素而非基本因素驅動。期內，香港經濟表現并不特別標青，展望將來亦不特別樂觀，所以，并不見得市民購買力大增，以致支撐樓價能夠突然飆高。歸根究底，早前美聯儲出乎預期地減慢加息步伐和調低息口目標，才是刺激港樓重回升軌的最大原因;市民目睹樓市止跌反彈，擔心遲買恐怕更貴，出現了所謂「恐慌性入市」情緒，加上發展商紛紛推出按揭優惠，包括可承造高成數按揭等，均令市况進一步熾熱起來。火上加油的是，在人民幣緩步貶值，以及內地嚴打樓市炒風的情况下，亟欲尋找資金出路的內地投資者，近期開始重臨香江;有代理報告指出，以金額計，第二季內地客占本港樓市的比率便增至16%，其中一手市場且占25%，可以預料，最新數字肯定更高，最近中資掃貨搶購新盤的新聞就不絕於耳。

 

　　問題是，以上因素會否逆轉?美聯儲今起舉行一連兩日的議息會議，市場預料會維持息率不變，利率期貨反映本月加息機會不足20%，但下月則已超過了80%，意味今年內加息乃是勢在必行。的確，美國上季經濟增長高達2.9%，9月份CPI亦增至1.5%，另外就業市場也持續改善，凡此種種，除非出現突發狀况，都顯示加息理據極之充分。除了貨幣因素之外，本港樓市的基本因素也將出現變化。最重要的是，昔日的求過於供問題可望逐漸改善。短期來說，今年首三季的住宅落成量便較去年多35%，施工量更創出16年最多;中期方面，未來三至四年的潜在供應量達到9.3萬伙，繼續維持在有紀錄以來的高位;至於長期，最新公布的《2030+》研究建議，把香港規劃至可容納900萬人口，較統計處預計2043年的822萬人口還要多出10%(2030年預期人口則為800萬人左右)——市民又何必恐慌性入市呢?

 

　　總的而言，大家實不宜因為市况旺盛，而過分高估了樓價升勢;同時，隨着時間推演加息臨近，亦切勿錯誤低估了息口趨升的影響。由投資者到監管當局，均要密切注視樓市發展，尤其是因應最新變化來適時作出應對。究竟今輪升市，是否加息前的最后瘋狂呢?倘若未來數月樓市繼續升溫，實有必要推出措施遏抑泡沫風險增加，例如進一步收緊按揭管理、調高印花稅稅率，以至引入其他新的針對性政策等。畢竟，在「辣招」仍然生效的今天，投資者都不惜「罰錢」入市;所以，視乎情况再次「加辣」，好使用家重新主導市况及擠出箇中投機性功能，當為確保樓市持續健康發展的應有之義。