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風險不可小覷謹防樓市又狂

2016-11-01
来源:香港商报

   香港商報評論員李明生

 

 
  本港樓市近月重拾瘋狂,最新差餉物業估價署的報告顯示,9月份樓價按月上升2.8%,升幅乃是3年半以來最急;至於今年更已累漲6%,距離去年所創歷史紀錄高位,只差僅僅3.5%而已。
 
  為何樓市狂潮欲罷不能,沒有最高、只有更高?事實上,今輪牛市很大程度就由貨幣因素而非基本因素驅動。期內,香港經濟表現并不特別標青,展望將來亦不特別樂觀,所以,并不見得市民購買力大增,以致支撐樓價能夠突然飆高。歸根究底,早前美聯儲出乎預期地減慢加息步伐和調低息口目標,才是刺激港樓重回升軌的最大原因;市民目睹樓市止跌反彈,擔心遲買恐怕更貴,出現了所謂「恐慌性入市」情緒,加上發展商紛紛推出按揭優惠,包括可承造高成數按揭等,均令市况進一步熾熱起來。火上加油的是,在人民幣緩步貶值,以及內地嚴打樓市炒風的情况下,亟欲尋找資金出路的內地投資者,近期開始重臨香江;有代理報告指出,以金額計,第二季內地客占本港樓市的比率便增至16%,其中一手市場且占25%,可以預料,最新數字肯定更高,最近中資掃貨搶購新盤的新聞就不絕於耳。
 
  問題是,以上因素會否逆轉?美聯儲今起舉行一連兩日的議息會議,市場預料會維持息率不變,利率期貨反映本月加息機會不足20%,但下月則已超過了80%,意味今年內加息乃是勢在必行。的確,美國上季經濟增長高達2.9%,9月份CPI亦增至1.5%,另外就業市場也持續改善,凡此種種,除非出現突發狀况,都顯示加息理據極之充分。除了貨幣因素之外,本港樓市的基本因素也將出現變化。最重要的是,昔日的求過於供問題可望逐漸改善。短期來說,今年首三季的住宅落成量便較去年多35%,施工量更創出16年最多;中期方面,未來三至四年的潜在供應量達到9.3萬伙,繼續維持在有紀錄以來的高位;至於長期,最新公布的《2030+》研究建議,把香港規劃至可容納900萬人口,較統計處預計2043年的822萬人口還要多出10%(2030年預期人口則為800萬人左右)——市民又何必恐慌性入市呢?
 
  總的而言,大家實不宜因為市况旺盛,而過分高估了樓價升勢;同時,隨着時間推演加息臨近,亦切勿錯誤低估了息口趨升的影響。由投資者到監管當局,均要密切注視樓市發展,尤其是因應最新變化來適時作出應對。究竟今輪升市,是否加息前的最后瘋狂呢?倘若未來數月樓市繼續升溫,實有必要推出措施遏抑泡沫風險增加,例如進一步收緊按揭管理、調高印花稅稅率,以至引入其他新的針對性政策等。畢竟,在「辣招」仍然生效的今天,投資者都不惜「罰錢」入市;所以,視乎情况再次「加辣」,好使用家重新主導市况及擠出箇中投機性功能,當為確保樓市持續健康發展的應有之義。
 
[责任编辑:林涛]
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