繼多地樓市調控政策出臺后，房企債市融資被收緊。
券商中國記者獲悉，上海證券交易所和深圳證券交易所近日向各債券承銷機構下發《關于試行房地產、產能過剩行業公司債[0.01%]券分類監管的函》，明確對房地產、產能過剩行業公司債券發行審核試行分類監管。
兩大交易所對房企發債采取“基礎范圍+綜合指標評價”的分類監管標準；而對產能過剩行業采取“產業政策+綜合指標評價”的分類監管標準，僅接受符合國家產業政策要求的煤炭、鋼鐵企業申報公司債券。
兩大交易所除了對于新的分類監管標準給予了明確界定之外，還提到房地產企業的公司債券募集資金不得用于購置土地。
多位業內人士向記者表示，若新政執行到位，房地產公司債發行規模將大幅下降。對于杠桿較為緊張的地產企業而言，將影響其未來再融資的便利。兩大交易所針對房地產募資用途的監管也更為嚴格。
一位券商債券業務部人士向記者表示，滬深交易所分類監管政策將會對房地產債券發行產生較大影響，但對于過剩產能行業影響不會很明顯，“債發的本來就不多，因為債不好賣，發債少是市場的選擇。”
前10月房企發債已是去年1.86倍
券商中國記者了解到，滬深交易所先后向境內債券承銷機構下發《監管函》，對房地產企業、煤炭及鋼鐵企業公司債發行審核采取“分類監管”政策，兩大交易所自10月28日起執行統一標準。
兩大交易所在房地產業分類監管將采取“基礎范圍+綜合指標評價”標準。
房地產企業“基礎范圍”是指發行人資質良好，主體評級需為AA及以上的四類企業：境內外上市公司；省級政府、省會城市、副省級城市及計劃單列市的地方政府所屬房企；以房地產為主業的央企；中國房地產行業協會排名前100名的其他民營非上市房企。
但就算房企滿足了以上基本條件，若在房地產市場調控期間，在重點調控的熱點城市存在競拍“地王”，哄搶地價等行為，或前次公司債券募集資金尚未使用完畢、報告期內存在違規使用募集資金問題都將被禁止發行公司債。
對于符合基礎范圍要求的房地產企業，還得通過綜合指標評價作進一步遴選。
房地產企業的5個綜合指標及參數值分別是：最近一年末總資產小于200億元；最近一年度營業收入小于30億元；最近一年度扣除非經營性損益后凈利潤為負；最近一年末扣除預收款后資產負債率超過65%；房地產業務非一二線占比超過50%。
根據綜合指標不同，兩大交易所將房地產企業劃分為正常類、關注類和風險類。其中，觸發兩項指標劃分為關注類，觸發三項指標以上（含三項）劃分為風險類，其余劃分為正常類。券商對于三類房地產企業將需要“區別對待”，列入風險類的房企發債項目“基本不考慮”，而列入關注類的房企則要求增加信息披露，引入增信措施和投資者保護條例。
新規之下，到底會有多少房企會受影響？民生證券固收部研究員李奇霖對此表示，房地產業采取“基礎范圍+綜合指標評價”的分類監管標準，“基礎范圍”是房地產企業申報公司債券應當符合的基礎條件，綜合指標評價是通過整體規模和流動性管理指標將房企進一步劃分為“正常類”、“關注類”和“風險類”。根據上交所對164家房地產申報企業（截至2016年3月底）的測算，正常類、關注類和風險類的數量占比分別為57%、23%和20%。
天風證券研報顯示，今年以來，房地產公司債發行規模已超過去年全年的一倍多。其中，2015年全年，房地產企業公司債募資金額總計3529億元，而今年前10個月，房企公司債募資總金額已達6568億元，已是去年1.86倍。
天風證券固定收益研究主管孫彬彬分析稱，交易所地產新規對于杠桿較為緊張的地產企業而言，影響其未來再融資的便利，市場需要注意這一變化對于不同地產主體的影響。
房企發債當地王的玩法終結！
房企先發債募資，然后高價拿地當“地王”，這種玩法，今后將會嚴格受限。
兩大交易所為抑制土地市場的高溫，要求房地產開發商通過公司債券募集資金不得用于購置土地，，發行人應就此出具書面承諾，監管機構將持續監管發行人履行承諾的情況。
而用于保障性住房和普通商品住房項目最低資本金比例應不低于20%，其他項目應不低于25%。主承銷商應對房地產企業流動資金測算及其依據進行核查，對流動資金規模和測算依據的合理性發表明確意見。
滬深交易所文件中寫明了承銷機構要強化對發行人執行房地產行業政策和市場調控政策的盡職調查，加大對房地產企業違法違規經營行為的核查力度，強化相關信息披露。其中提到承銷機構應加大對發行人違法違規經營行為的核查力度。“除了對發行人是否存在閑置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房價等影響發行條件的問題進行重點核查外，還要求對是否存在擾亂房地產秩序、以異常高價購買土地等其他違法違規行為進行核查，并出具明確核查意見。”
民生證券固收行業研究員李奇霖表示，上交所強調“在房地產市場調控期間，在重點調控的熱點城市存在競拍帝王、哄抬地價等行為”的房企禁止發行公司債。房企拿地能力顯著下滑，前期拿地較為激進的高杠桿房企將面臨較大的資金壓力。李奇霖預計，房地產公司債發行的收縮將在四季度有所體現。
民生證券研報數據顯示，目前公司債的存量3.98萬億，其中28%是房地產債，20%為城投債，與三季度發行情況基本吻合。民生證券對四季度及未來一年地產債和城投債的供給做如下假設：四季度地產債縮量至前三季度平均的50%，城投債縮量至前三季度平均的80%；未來全年地產債發行為前三季度平均的30%，城投債為前三季度平均的60%。
實際上房地產公司債10月發行規模已大幅下滑。Wind數據顯示，截至10月28日，房地產企業發行的公司債占比僅為17.32%，而在此之前，房企公司債規模占比始終保持在30%左右，個別月份甚至超過40%。
煤炭、鋼鐵企業直接融資成本增加
與房地產企業公司債分類監管思路相一致，產能過剩行業公司債券分類監管采取“產業政策+綜合指標評價”的分類監管標準。滬深交易所出臺的分類監管文件顯示，產能過剩行業分類監管適用于申報公開發行或非公開發行公司債券的煤炭、鋼鐵企業。煤炭、鋼鐵企業的認定標準參照上市公司行業分類的相關指引執行。兩大交易所僅接受符合國家產業政策要求的鋼鐵、煤炭企業申報公司債券。
煤炭、鋼鐵企業的“業務經營和償債能力”被監管部門最為看重。對于符合國家產業政策相關要求的煤炭、鋼鐵企業，根據“總資產、營業收入、毛利率、凈利潤、資產負債率及經營性凈現金流量平均值”等6個綜合評價指標作進一步遴選，將企業劃分為正常類、關注類和風險類。“風險類”煤炭、鋼鐵企業若通過第三方擔保等增信措施使債項評級達到AAA級的，可歸為“關注類”。
滬深交易所文件顯示，煤炭、鋼鐵企業募集資金用于項目的最低資本金比例分別不低于30%和40%。鋼鐵企業原則上不得用于新增產能項目，煤炭企業原則上應停止新建煤礦項目、新增產能的技術改造羨慕和產能核增項目。民生證券固收研究員李奇霖表示，一方面，鋼鐵、煤炭企業的未來資本支出將有所收縮；另一方面，債券發行標準的提高將增加企業直接融資成本，行業內部的流動性壓力分化將更為嚴峻。
民生證券研報數據顯示，有存量債券且數據公開可得的45家鋼企中，22%的鋼企屬于正常類，包括首鋼、河鋼集團、河鋼股份、鞍鋼集團、鞍山鋼鐵集團、鞍鋼股份[-1.08% 資金 研報]、寶鋼股份[0.18% 資金 研報]、河鋼股份、萊蕪鋼鐵集團、太原鋼鐵集團、沙鋼集團；22%的鋼企屬于關注類，包括山鋼集團、武鋼集團、武鋼股份[0.00% 資金 研報]、攀鋼集團、酒鋼集團、馬鋼集團、新興鑄管[-0.80% 資金 研報]、中鋼集團、興澄特鋼、包鋼金屬；56%的鋼企屬于風險類。
有存量債券且數據公開可得的88家煤企中，17%的煤企屬于正常類，包括神華集團、神華能源股份、神華寧夏煤業、中煤能源[-0.30% 資金 研報]、山東能源、兗礦集團、兗州煤業[-0.47% 資金 研報]、伊泰集團、伊泰煤炭、永泰能源[0.00% 資金 研報]、華電煤業、京煤集團、福建省能源集團、西山煤電[0.60% 資金 研報]、冀中能源[0.91% 資金 研報]；如果按照兩年經營性現金流凈額平均值指標計算，關注類煤企占比19.3%，風險類煤企占比為63.6%。
2015年后房企公司債發行規模快速增加
天風證券孫彬彬研究團隊今日發布的針對地產發債政策梳理，其中提到，發改委對于房地產企業發債規定一直較為嚴格；銀行間協會的發債要求在2014年開始有所放松，但是放松步伐較緩慢；公司債的監管則是大開大合，對于地產企業發債的調控和政府對于地產行業調控步調一致。
天風證券針對公司債發行政策的梳理如下：
2007年，證監會發布《公司債券發行試點辦法》，同年，第一例公司債正式上市發行，隨后這一平臺充分被房地產公司利用。盡管當時的公司債還需要A股上市公司的主體才能發行，房地產的公司債發行規模還是快速攀升。2008年12月21日，國務院辦公廳提出，資信好的房企可發行債券，反映監管層對于推進房地產發債進行試驗推廣。
2008年房地產公司債發行8只，共融資融資157億，2009年這個數字到了20只共計313.5億，這還是在2008年9月至2009年7月交易所公司債發行被非正式凍結的情況下完成的。當時的背景下，2009年8月開始，房價快速攀升，地產行業融資需求旺盛。
由于房價的快速上漲，政府于2010年開始第一輪房地產調控，房地產在資本市場的融資渠道也成為調控的目標之一。證監會聯合國土部加強對房地產企業融資監管，房企再融資附有前置條件，即必須事先取得國土部和住建部的批復同意。而國土部對于項目審核相當嚴格，因此2010年之后的一段時間內，房地產企業沒有發行過一例公司債。
2012年5月24日，上海證券交易所發布《中小企業私募債券業務指引（試行）》，也明確規定試點期間，中小企業私募債發行人不屬于房地產企業和金融企業，地產企業在公司債融資渠道受阻。不少企業選擇海外發債、信托獲取融資，融資成本往往在10%以上。
2014年全國經濟增速下行，房地產銷售相對低迷，房價漲幅回落明顯，監管層對于地產調控也逐漸放松，房企公司債融資逐漸恢復。特別是2015年公司債擴容之后，因為國內市場發行利率低，房地產企業公司債（包括私募）發行規模快速增加，也是導致“地王”頻出的原因之一。