以「久光」及「崇光」品牌在內地及香港經營百貨業的利福國際(1212)，早前以73.88億元投得九龍啟德新發展區首幅商業地，創了香港政府賣地表商業地皮最貴造價紀錄。自消息周三收市後傳出後，利福股價卻連跌2個交易日，累跌約2.3%，跑輸同期恒指(跌0.2%)，亦較百貨/超市股平均表現遜色，似乎反映市場對利福投得地王不看好。

　　就發展啟德商業地，利福財務總監潘福全曾透露，計劃運用內部資源以應付項目的發展，並有意獨資經營，除了自建香港第3間「崇光百貨」外，亦會引入其他商業、娛樂和餐飲等設施，具體項目規劃及總投資額，有待董事局進一步確認，適當時候會作出公布。

　　從上述言論，可推算利福將不會引入投資者合作發展該商業地，即是整個項目投資發展成本將是由利福獨力承擔。按一般商業作法，利福應該透過銀行等為項目融資，一旦利福利息支出成本增加較業務增長快，便會削減該股派息能力。

　　數據上，以利福周五(25日)每股收市價10.26元計算，該股目前市值約164.43億元，啟德商業地中標價已相當該股市值約45%。再者，據該公司2016年中期年報顯示，截至今年6月底，利福銀行結存及現金有約63.07億元。綜合市值及現金狀況，利福獨力投資發展啟德商業地亦難免予人「小馬拉大車」感覺。

　　因此，筆者亦認為利福是次投得地王，可能削弱該股短期投資價值，發展如此大項目，有機會令該股不復以往高現金流模式，派息比率及派息金額甚至有凍結可能。另一方面，啟德始終是新發展區，待成熟起來或是5至8年後，一旦利福項目落成時，啟德零售及商業物業表現未如理想，恐拖慢利福未來資金回轉周期。

　　太古地產看高一線

　　相比之下，香港寫字樓市場前景仍被市場看高一線，有出售優質物業概念的收租股更有炒作空間。筆者較看好正在重整太古廣場的商戶組合的太古地產(1972)，該公司早前剛公布最新業務營運數據，上季內地及香港寫字樓組合表現繼續良好，租金調升幅度與之前相近，另外，零售物業跌幅亦有收窄跡象。

　　夏良  (欄目逢周三、五、六刊出)