李明生

　　過去有利樓市的因素，最近都告逆轉了，一來美國已經重啟加息，二來供應又正陸續增加，就連內地亦收緊了資金外流投資置業;凡此種種，香港樓價仍能「一如預期」地「只升不跌」嗎?

　　息升 收水 量增

　　以上利淡因素，展望將來只會不斷強化。本來，市場幾不相信，美聯儲能夠兌現年內加息三次的預測。不過，愈來愈多重量級人物，以至愈來愈多數據均指向，這是好有可能發生的。一向偏鴿的利率期貨也顯示，今年基本上至少加息兩次。於此市場共識下，資金回流美元的壓力肯定持續;隨著本港的銀行體系結餘不斷減少，由H按到P按的升息乃大勢所趨，這對供樓負擔及整體樓價肯定構成負面影響。

　　與此同時，在人民幣貶值壓力下，內地已不得不祭出狠招，以資本限制措施來堵塞資金外流，不容許個人購匯用作境外購房及投資。這對本港樓價來說，又是一個重大打擊。雖然，內地資金所佔樓市比例不多，但有鑒其承價能力，無疑是支撐高樓價的重大拉力。畢竟，當市場錄得個別高價成交，其餘樓盤均易馬首是瞻，援引抬價。好像有些豪宅新盤，其內地買家佔比就高約五成。內地收緊資金外流所產生的政策效果，料較針對非本地客的買家印花稅更加強勁，因後者僅僅提高成本，但前者則是予以禁止，尤其於此關系人民幣匯率的關節問題上，禁令的嚴厲程度恐怕不是開玩笑的。

　　至於供應方面，未來4年的私樓落成量年均達到2萬夥，即較過去12年間的平均水平高出三分之二，未來5年的公營房屋興建量亦達94500個，亦較此前5年增加三分之一。長遠來說，未來10年的房屋供應目標為46萬個，當中20萬是公屋、8萬是資助出售單位。毋庸置疑，以上數字實難言少。當然，這些份屬遠水，未必對樓價帶來即時影響;但是，近期發展商也明顯加快推盤步伐，甚至出現多個新盤同時發售互相爭客的場面，其中荃灣西站便有3盤趕緊推售樓花，涉及多逾4300夥。預料今年全年，可望推出的一手單位更超過3萬個。凡此種種，以一般認為每年剛性需求大約2萬夥計算，還不足以紓緩甚而扭轉供不應求之窘?

　　一手折讓賣 二手價失真

　　的確，反映樓價走向的指標，包括官方的差餉物業估價署的樓價指數，以及坊間的一眾樓價追蹤指數等，迄今為止皆未見明顯轉升為跌的跡象，很大程度仍在高位整固。不過，有一點必須釐清，以上指標只能反映「二手」狀況。官方技術附註清楚寫明，「計算平均售價時」，「住宅樓宇的首次買賣」「不會用作分析」;至於坊間指標，則同樣只會追蹤二手樓價。

　　眾所周知，當前二手市場幾近冰封，好大程度有價無市;在缺乏成交的情況下，價格已失去參考作用，畢竟個別一兩宗交投並不反映整體市況，更莫說這極易令價格失真，繼而舞高弄低。何以如此?這既基於業主持貨力強，所以一味企硬叫價。但更重要的是，一手開價每每貼近二手，故此購買力都基本流向新盤方面。不錯，當一手與二手同價，二手市場又何來競爭?唯一方法，就是減價;倘不減價，就沒成交。表面上，這令樓價企硬不跌，但實際上，這價格已無意義。況且，一手新盤不單放棄溢價，都以貼市價開售，倘若一併計算種種優惠，例如提供樓價折扣、按揭優惠、以至代繳稅款等等，其實都是變相減價了，不過沒有在尺價反映出來。始終，二手業主可以惜貨不售，但發展商是做生意的，沒有交投就沒有生意，囤貨不賣就意味沒有收入、沒有現金流;當過去惜售的發展商，近期也終推售陳年單位，正好顯示其積極的去貨心態。

　　說到底，當前樓價實已在隱隱下跌，展望將來下跌勢頭亦只會加快，不虞逆轉。萬一香港經濟狀況變壞，樓價則更岌岌可危。始終，泡沫總有爆破的一天;相信無人否認，嚴重超出市民負擔能力的香港樓市有泡沫成分。當然，泡沫到底何時爆破，事前往往難以說得準。不過，幾可肯定，距離這個日子，恐怕是愈來愈近了。