易憲容

　　這兩年的中國房地產市場政策，打出的口號就是房地產市場的去庫存，即政府通過各種信貸優惠及稅收優惠政策，讓房地產市場過多的庫存減少。所以，從2014年下半年開始，地方政府各種購買住房優惠政策蜂擁而出，放松限購、稅收優惠、購房補貼、購房入戶等，同時中國央行調整了住房按揭貸款的信貸政策，讓持有更多住房的居民在還清銀行貸款之后，可以享受優惠的信貸政策進入房地產市場。也正是這樣的政策及信號，不僅讓2016年一二線城市的住房庫存迅速消化，也讓這些城市的房價瘋狂上漲，從而打造了2016年中國房地產市場的空前繁榮。

　　三四線城市仍需去庫存

　　由於有了2016年這種經驗，中國政府同樣把三四線城市房地產去庫存作為2017年經濟工作重要任務。比如，在今年的政府工作報告中，對房地產去庫存是這樣說的：「因城施策去庫存。目前三四線城市房地產庫存仍然較多，要支持居民自住和進城人員購房需求」。也就是說，三四線城市的去庫存同樣系2017年房地產市場最為重要的任務。

　　當前中國房地產市場的去庫存政策，看上去理由十分正當——房地產市場的住房庫存多了，政府出台各種優惠政策鼓勵居民購買，是最正常不過的事情。但是當前中國房地產市場的去庫存，不僅似是而非，而且與一般經濟學的常識相悖。

　　很簡單，對於一種實質性的商品來說，如果這種商品多了，市場上供大於求，那麼要去除過多的庫存，不僅要減少這種商品的供給，也得讓這種商品的價格降下來，這樣才能增加需求，降低市場庫存。但是，中國房地產市場去庫存所出現的情况則與經濟學常識相悖。中國房地產市場的去庫存是讓房價瘋狂上漲，房價瘋狂上漲得越快，其去庫存則越是快。

　　中國房地產市場去庫存為何會違反一般的經濟學常識?這除了因為當前中國房地產市場存在房地產庫存統計意義上的嚴重歧義，而且意味着中國房地產市場是一個投機炒作為主導的市場。

　　住房去庫存有歧義

　　對於前者，如果按照國家統計局每個月發布的「全國房地產開發投資和銷售情况」系列統計數據，房地產庫存量有狹義與廣義之分。狹義的庫存量是指商品房待售面積，而廣義的庫存量則應該再加上房屋施工面積。因為經過住房建造的2至4年周期，正在施工建造的房屋也會成為待售房屋。如果只看狹義的房屋庫存量(待售面積)，或是已經生產好而沒有銷售出去的住房，那麼中國房地產市場根本上就沒有庫存過多的問題。比如，2015年底中國房地產市場的住房待售面積只有7.2億平方米，而2016年的住房銷售面積達15.7億平方米。這樣大銷售量不僅讓2015年底的住房庫存全部消化掉了，而且其銷售量遠高於2015年底的庫存一倍以上。如此還有什麼房屋去庫存的問題呢?

　　對於后者，最為重要的當前中國房地產市場的庫存不是作為消費型住房的庫存，而是作為投資炒作型住房的庫存。住房作為一種消費品，如果去庫存，最簡單和最好的方式就是降價銷售;但如果住房是一種投機炒作的資產，那麼其去庫存只能是房價越上漲，去庫存越快。如果房價下降，住房投資炒作者都會逃之夭夭，很少有投資者購買。所以我們近兩年來的房地產去庫存，其實是一種投資品的去庫存。越是去庫存，房價漲得越瘋狂。如此的話，政府還需要出台優惠政策，通過房價炒高，泡沫吹大的方式去庫存嗎?這不僅在制造中國房地產市場的風險，也與中央最近關於「房子是住的，而不是用來炒作的」的原則相冲突。也就是說，當前所說的房地產去庫存實際上是與中央房地產市場發展的基本原則相悖的。如此，中國房地產市場如何能進入健康發展之路?

　　房地產庫存越去越多

　　所以，當前中國房地產市場的去庫存不僅應是針對一種投資產品的去庫存，而且更應指向廣義的房地產庫存量，即住房的待售面積加上住房施工面積的庫存。數據顯示，2015年底住房待售面積為7.2億平方米，施工面積為73.6億平方米;2016年底住房待售面積為7.0億平方米，施工面積為75.9億平方米。可以看到，在2015年底，全國商品房待售面積創下了7.2億平方米的新高，而施工面積則更高達73.6億平方米;一年后的2016年底，由於當年房屋銷售顯著快於房屋竣工，狹義的房地產庫存量減少2314萬平方米，商品房待售面積錄得3.2%的降幅，其中住宅待售面積更是減少11.0%至4.0億平方米，占比降至58%。然而，由於2016年房屋施工面積絕對量超過10倍於商品房待售面積，雖然只增長3.2%，但在住房銷售創紀錄達15.7億平方米的情况下，廣義的房地產庫存量仍然增加了2.3億平方米。越是去庫存，中國房地產的庫存越是增加。

　　換句話說，從上述數據可以得出結論，當前中國房地產市場的去庫存，無論是一二線城市還是三四線城市，不是去已經生產好的待售住房的庫存，而是去正在施工或已經準備施工(只要房地產開發商在已經獲得的土地上挖幾個坑就算施工)住房的庫存。這種庫存，假定不再增加，即使按照2016年房地產市場空前繁榮的15.7億平方米的銷售量，也得花上5年多的時間才能消化掉。更何况未來幾年如果房價還在上漲，房地產開發商還有動力再增加土地，再增加房地產開發投資及增加施工面積，那麼中國房地產市場庫存量將是一個永無止境的增加量。無論是一二線城市還是三四線城市都是如此。

　　根據現有庫存及2016年數據，中國房地產市場有30%在一二線城市(24.8億平方米)，有70%在三四線城市(58.0億平方米)。同樣，按照2016年房地產銷售情况及占比來看(一二線城市銷售7.3億平方米，三四線城市銷售8.4億平方米)，在不增加房地產投資開發的情况下，一二線城市的房地產去庫存需要41個月，而三四線城市更要用82個個月才能消化掉。如果房地產開發投資還在增加，中國房地產市場的去庫存是猴年馬月的事情。政府要現實房地產去庫存的目標根本不可能。這就是為何中國房地產去庫存的政策似是而非的原因所在。它是一個不可完成的任務!