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內地樓市政策走向

2017-06-27
来源:香港商报

  2017年上半年,房地產行業政策整體延續分類調控、因城施策的主基調,但從效果來看,無疑陷入了「政策向左,市場向右」的困局,政策的四面「圍堵」只是讓投資需求從核心城市外溢至其他城市,以至於諸多高庫存城市都開始量價齊升。面對此僵局,政策又將如何變化呢?

  2017年上半年,中央層面沒有出臺全國範圍內的刺激或緊縮政策,更多在醞釀房地產市場調控長效機制的具體措施,集中表現在落實土地供應端「有供有限」。從現有公布2017年供地計劃的城市來看,北京、天津、成都等熱點城市都明顯加大了土地供應,尤其是宅地計劃供應量大幅提升,有助於房地產市場回歸至供求平衡的階段,緩解房價看漲預期。

  土地「有供有限」存不足

  不過,上半年熱點城市大量供地主要集中在遠郊區域,中心城區土地供應長期缺位。與此同時,高庫存城市減緩甚至暫停供地僅落實在省級層面,地級乃至縣級三四線城市尚未落實到執行層面,這與土地財政漸成三四線城市財政收入重要來源有密不可分的關係,高庫存城市限制供地政策在執行層面依舊存在較大阻力。

  2017年上半年,央行進一步加強金融監管,並在同業、資管、表外及影子銀行等多業務領域主動縮表,銀行信貸持續收緊,房貸利率也有不同程度的提升。

  因城施策、分類調控仍是下半年市場調控的主基調,預計各線城市整體仍將以「穩」為主,維持現有政策力度不變。一方面,一線和熱點二三線城市房價猶存上漲壓力,短期內調控政策難以放鬆;另一方面,調控政策一輪嚴於一輪,政策效果疊加帶來的市場變化正在進行量的積累,成交量大幅下滑的同時,房價漲幅逐月收窄,暫無進一步加碼的必要。

  其次,金融體系主動「縮表」過程不可逆,銀行信貸資金量減少的影響將會從利率傳導至首付,極大削弱購房者支付能力,提高投機風險。當下房貸佔新增貸款比重依舊維持在較高水準,資產荒疊加高槓桿帶來的房地產泡沫風險似乎無解。不過,信貸資金收緊存在滯後傳導,多數三四線城市市場轉暖更有可持續性較差的通病,金融「縮表」將是本輪房地產市場擴張上升的最大變數,也許市場突變就在一夜間。

  易居(中國)企業集團研究總監 洪聖奇

  (逢周二刊出)

[责任编辑:程向明]
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