【香港商報网訊】記者施美實習記者馮彩雲報道：昨日，內地國家國土資源部發布公告稱，為增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，構建購租并舉的住房體系，建立健全房地產平穩健康發展長效機制，將第一批在13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。受訪專家表示，房地產租賃化是大勢所趨，將集體用地集中起來做國家戰略的租賃住房，可以解決租賃住房缺地和農村土地利用率低的問題。未來，政策在啟動過程中應頒布系列的配套條例，謹防新小產權風潮。

　　首批試行含一、二線城市

　　據國土部網站消息，國土資源部、住房城鄉建設部日前印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》。《方案》提出，為增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，構建購租并舉的住房體系，建立健全房地產平穩健康發展長效機制，國土資源部會同住房城鄉建設部根據地方自願，確定第一批在北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

　　《方案》提出，將完善集體租賃住房建設和運營機制。村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。兼顧政府、農民集體、企業和個人利益，理清權利義務關系，平衡項目收益與徵地成本關系。完善合同履約監管機制，土地所有權人和建設用地使用權人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權利和義務。

　　據悉，中國土地實行土地公有制，但是土地使用權卻分兩種：一種是國有土地使用權，一種是集體土地使用權。集體土地即指農民集體所有的土地。國家法律規定，農村集體建設用地上建房的主體是村集體經濟組織，房屋產權也屬於農村集體經濟組織，不能轉讓，不能改變性質。

　　租賃化系大趨勢

　　如何評價此項租房新政？深圳綜合研究院旅游地產研究中心主任宋丁在接受記者采訪時表示，房地產租賃化是大勢所趨，現在很多大城市土地緊張，能用來做建設用地的土地越來越少，更沒有太多的土地用來建設租賃房。而租賃化最大的好處是極大地降低住房成本，以滿足中低階層住房需要為原則，符合國家目前提出的「房子是用來住的，不是用來炒的」大方向。

　　他指出，要實現國家提出的大方向，必須要有足夠的土地供應。而現在城市建設用地騰不出這麼大的空間來。過去這幾年來，國家在土地政策上不斷宣傳土地同權的概念，即集體和國家土地享受同樣的法律地位。因此，相關部門可以將目標鎖定在更廣闊的集體土地建設用地上來。如果有合理的空間匹配，對規劃作適當調整，騰出更多集體的、镕散的、利用率不高以及產出率很低的集體建設用地，并將這些用地進行租賃房建設。這對租戶來說也是一個利好消息。

　　謹防新小產權房風潮

　　有論者認為，利用集體土地建租賃房「好處」不小，此舉不僅不占用地方國有建設用地指標，且可降低建設保障房的用地和拆遷成本。但是可能會造成新的小產權房問題。

　　宋丁認為，從理論上講，國有土地的土地原有使用狀況成本偏高，拆遷、補償成本也比較高，而農村建設用地平均地價明顯低得多。但是，現在的農村土地建設，首先要完成法律環節的認同，其次完成土地準備。因為農村建設用地是零散化的，有些位置可能不適合用來做租賃住房，將來會有新的土地配置，以達到合理地使用集體土地的目的。在這種情況下，集體土地的成本優勢和使用效率才會明顯體現出來。

　　對於集體用地建設租賃房可能會導致新的小產權房問題，他認為，這需要國家在政策啟動過程中頒布一系列的配套條例。政策的實施不能無法可依，一定要有管控，對於有可能出現的小產權房風潮一定要有打擊辦法，而土地監管和土地合理轉變也要同步進行。