「金九」顏色盡失，「銀十」出師折戟，前8天黃金周期間重點城市成交量同比銳減超60%。成交量持續低迷，那房價究竟將何去何從？

　　租賃住房必將成為未來房地產市場的重要部分，各熱點城市相繼加大租賃住宅用地布局。其中，上海租賃用地出讓面積近60萬平方米，加上9月底推出的4宗租賃用地，目前上海共推出19宗住房租賃地塊，有望完成在「十三五」期間供應租賃住房70萬套的目標。

　　隨租賃住房形成有效供給，會在一定程度上分流買房市場需求，使得市場供求關係也在局部發生轉變。而農村集體建設用地對租賃住宅的「開閘試水」又將極大改變一二線城市租賃住房土地供應儲備不足的現狀。

　　信貸轉變為防範泡沫風險

　　眾所周知，本輪房地產市場的量價齊升，並不完全是自住需求所造成的，更多是由槓桿資金持續加碼導致。

　　從央行公布的金融數據來看，居民高槓桿購房的格局並未扭轉，住戶部門中長期貸款佔新增貸款比重持續高位運行。7月份新增住戶中長期貸款佔比一度升至57.4%，創年內新高，8月份佔比略有回落，依舊維持在44%高位。

　　另一個非常重要的變化則是，住戶部門短期貸款佔比上升並持續高位，8月份佔比達21.4%，而以往基本維持在10%以內，而同期的社會消費增速又沒有顯著增長，說明基本又變相流入房地產市場。

　　調控政策仍將繼續

　　整體而言，居民購房槓桿率維持在70%以上，中等收入以下家庭負債能力已相當有限，金融風險不言自明。房地產去槓桿已全面升級，嚴密防範系統性金融風險，除了嚴格執行「限貸」政策外，三季度最明顯的變化莫過於兩個方面：其一，嚴查消費資金違規流入房地產市場，北京、南京、廣州等市相繼重點檢查「消費貸」、「經營貸」、「房抵貸」等資金流向。其二，默許上浮首套房貸利率，熱點一二線城市首套房貸利率普遍上浮5%至10%。

　　從當前整體房地產市場來看，「房子是用來住的，不是用來炒的」已在市場各方形成共識和一致預期。在「房住不炒」的基本目標下，去除住房的金融屬性使之回歸居住屬性。在房地產調控長效機制具體措施落地及發揮效力之前，一二線城市的「四限」調控措施不會退出，房價再度報復性上漲的可能性不大。

　　易居(中國)企業集團研究總監 洪聖奇

　　(逢周二刊出)