1997年樓市高峰期不少市民排隊買樓，圖為當年聽濤雅苑於馬鞍山廣場設立示範單位，即吸引來自各區的睇樓客蜂擁而至，場外大打蛇餅。

　　1997年樓價大跌情况嚴重，青衣灝景灣樓價急挫四至五成，翌年撻訂單位重售反應熱烈。

　　【香港商报网讯】地產業在香港有舉足輕重的地位，即使樓價高企，又或是樓價下挫，港人依然鍾愛買樓。65年來《香港商報》見證了香港樓市風雨，今次邀得中原集團主席兼總裁施永青、美聯物業住宅部行政總裁布少明及香港中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量分享他們感受至深的樓市事件。香港商報記者葉子睿

　　施永青入行40多年，對不少本港樓市事件記憶猶新。他回憶說︰「樓市大跌較樓市上升更令人刻骨銘心，因升市是一步一步往上爬，跌市則是一下子下跌，并且由樓市高峰急跌，令不少人措手不及。」施永青最難忘1982年樓市大跌，他表示︰「當時的按揭利率高達20多厘，加上中英談判香港前途陷於膠着狀態，令樓價急跌。」這次亦是他入行后首次經歷的大跌市。

　　施永青：1982年樓價跌近40%

施永青

　　施永青憶述︰「香港經濟增長十分快，有不少居住公屋的顧客找我購買私人住宅，但樓市轉壞及對香港前途未明，香港社會氣氛變得十分差，持有物業的港人減持及拋售住宅，令樓市大跌接近40%，例如『沙田第一城』由開盤時高峰尺價1000元，下跌至尺價400至500元。直至1984年中英兩國簽署《中英聯合聲明》，樓價才回穩。」

　　在1982年跌市期間，中原集團生意越來越少，集團需要由市區撤退，而他發現愉景灣比較少代理涉足，決定集中優勢於愉景灣發展，并發現專注做好一個樓盤較涉足多個樓盤好。施永青笑指︰「當時有其他規模較大的代理涉足愉景灣，但只派『半』個人手，而中原則派5個員工，令中原較其他代理做得更好。」

　　直至1997年，中原城市領先指數(CCL)由高位100多點，下跌至2003年后的30多點。施永青指︰「當時的樓價大跌情况最嚴重，社會所受的冲擊比82年的大，而當時不少業主成為了負資產，市民消費能力及投資能力受到影響，香港更出現通貨緊縮情况，政府福利及公務員薪金也需要削減。」

　　布少明：大量負資產致社會怨氣重

布少明

　　另一老行尊布少明於1988年踏入地產業，對1997年樓市大跌感受甚深︰「樓價飆升至1997年的高位，遇上當時的『金融風暴』后急速向下，加上時任行政長官董建華的『八萬五』政策帶來一定冲擊，導致香港出現了不少負資產業主，社會的怨氣非常重。」

　　他見證了地產代理商轉捩點︰「地產發展商以往是自行銷售一手新盤，但經過97樓市大跌，1998年后發展商決定委託地產代理銷售一手新盤，這是地產代理商的轉捩點。」

　　「當年樓市大跌，香港整個經濟都十分差，二手樓市成交量亦跟隨下跌，令不少地產代理公司倒閉，但自從發展商委託代理銷售一手盤后，代理公司逐步轉型銷售一手新盤，學習配合發展商的市場策劃及其他相關銷售方式，最后代理公司能夠在樓市大跌時支撐過去，并形成兩大代理集團的局面。2003年爆發沙士，之后多了內地旅客來港，帶動香港整體經濟好轉，更帶動樓市復蘇。代理公司則開始在03年尾開始擴張，包括增加分行及人手等。」布少明的憶述幫我們了解到地產代理格局的變化。

　　莊太量：樓災導致「聞樓色變」

莊太量

　　香港中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量表示，對於多年來的本港樓市發生的大事都感到難忘，但其中1997年后的樓價大跌令他印象最為深刻及記憶猶新。他認為這是香港開埠以來的第一次樓災，時間由1997年一直持續到2003年;而1987年股災時樓市沒有太大波動。

　　最令莊太量難忘的是97樓災制造了大量負資產業主。他回想指︰「樓災令當時氣氛變差，不少人因此輕生，破產個案非常多，失業率十分高，而且出現『聞樓色變』的現象。」他指出︰「傳統中國人喜歡『樓』，但當年父親選女婿時，若女婿有『樓』便會成為反對婚事原因。」

　　97樓災期間，有人勇敢入市買樓，莊太量就是其中一個。他笑指︰「買樓后，樓價仍下跌一段時間，但樓市長遠來看仍會上升，而且有住屋需要，例如成家立室便需要置業。」

　　莊教授分析︰「香港樓市由1994年至現在23年期間，以复式計算樓價每年平均增長約4.38%，反映本港樓市增長并非十分快，只是2003年后本港的樓價增長比較快。內地開放自由行，令香港與內地打通了門戶，有大量內地流動人口、資金及內地學生來港，為本港樓市提供上升的最大動力。」

　　青年置業難非現今獨有

　　隨着樓價持續上升及銀行樓按要求越發嚴厲，青年置業難近年明顯浮現，不少父母需動用自身畢生儲蓄，才能協助子女完成「買樓夢」，坊間更興起「成功(買樓)須靠父干」的說法。對此，多位專家直言，在其年輕時代置業同樣艱難，現時青年置業難受關注，除了是因樓價高，與預期置業年齡大大推前亦有關。

　　置業靠父干

　　現年約68歲的施永青回憶稱：「我讀完書后頭10年完全沒有想買樓，因為想都無用，根本買不起……第一個單位是1982年樓價大跌才買到，樓價好似20萬元，首期按兩成計，要4萬元，而當時我已30出頭，并創辦中原地產好幾年。」他坦言：「現時樓價比當年貴很多，首期又高，400萬元樓付三成都要過百萬，年輕人蓄10年，每月都需要儲逾1萬元，儲不到，自然需要父母幫忙。」

　　不過，施永青強調，最看不過眼是有部分人鼓吹畢業幾年就要置業，甚至將買樓當成

　　目標：「年輕人最重要應該系學習及做好份工，事業有成自然可以買樓……知識可以換錢，我都系做地產代理才學懂如何買平樓。」

　　上世紀90年代已入行兼入市的布少明并指出，最初聽聞有父母需「按埋自己層樓」才幫到子女置業，第一反應是「是否弄錯了」，因為以往只有子女買樓給父母養老;但深想一層，卻理解樓價高，需要父母幫忙亦無可厚非。

　　近30歲才取得博士資格并開始工作的莊太量則稱，「自己首間物業都需要父母協助才可購買，因此不認為年輕人『需父干』(需要父母出錢)置業是好大問題。可是，最大問題是，年輕人想買樓年齡早蒙，20幾歲就想買樓，自然必須『父干』;按現時香港經濟環境，捱到30至40歲，絕大多數人都可承擔買樓。」曾浩榮

　　置業應量力 投資現已遲

　　地產老行尊幾經樓市起伏，對樓價走勢自有一番見解。綜合而言，三位受訪者一致「睇升」未來樓價，更稱即使不升亦只會是波動而非跌市，主因是市場資金充裕，息口提升不如預期快，業主持貸能力十分高，未有如1997年般泡沫。不過，被問及現時置業攻略時，三位受訪者亦一致回應稱，目前才投資樓市已遲了，至於自住，始終是那四個字：量力而為。

　　曾多次呼吁市場要小心樓市波動的施永青以耕作喻置業。他稱：「現時不是『春耕播種』時候，而是『秋收收割』，我無其他人這麼進取，早已收割一部分，賣出早年購買的物業。」至於下一階段是否有可能「嚴冬」將至，施永青面帶笑容指出，「甘又見唔到會大跌」。

　　施永青又指，現時的樓價只能說是跟用家購買力脫節，但未曾跟整個社會的購買力脫節，亦不容易下跌。再且，香港樓市受投資因素影響，資金可自由進出。人民幣貶值下，內地有很多資金需找出路，買香港樓無疑是一個保障，市場又流通，容易套現。

　　須檢討樓市辣招

　　布少明也指，施政報告房策出台后，入市步伐加快，部分客戶亦願追價入市，無論大型屋苑抑或豪宅物業，承接力均見不俗，市場亦錄得不少高價成交個案。他預期，第4季樓價升幅約3%。

　　莊太量則認為，辣招最大副作用是令業主不會輕易放盤，鎖死市場貨源，故贊成取消辣招。他指出，樓價一直上升，好難證明辣招對壓抑樓價有效，政府可嘗試逐步撤辣，或可試行一年，讓市場自由發展，看看樓價走勢如何。

　　對於政府有意推行首置上車盤，他認為樓價未必會因而下跌，若在偏遠地區發展這類房屋，同時會帶動周邊的私樓樓價上升，市區樓價亦會上升。曾浩榮