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陈茂波網誌:「額外差餉」大有必要

2018-07-02
来源:香港商报网
  財政司司長 陳茂波
 
  兩天前,政府公布了6項房屋政策新措施,其中包括建議就空置的一手私人住宅單位徵收應課差餉租值兩倍的「額外差餉」(即坊間常稱的「空置稅」),以及修改「預售樓花同意方案」,規定發展商每次推售住宅單位的數目,均不能少於同意書上涵蓋單位總數的20%。
 
  我相信大家最關心的,是這些措施能否令樓市降溫。正如行政長官在日前的記者會上提到,今次這套新措施的目標並非遏抑樓價。就「額外差餉」措施而言,它的目標是為了確保落成的房屋單位能夠及時、有效地送到市場,讓單位可以盡早讓市民購買或租用。
 
  「額外差餉」促良性發展
 
  根據政府建議,一手私人住宅單位在獲發「佔用許可證」(俗稱「入伙紙」)後12個月內還未曾出售,而又有超過6個月並未作居住或出租用途,便會被視為空置單位,有關業主須繳付「額外差餉」,金額是應課差餉租值的兩倍。若以目前整體住宅租金回報率約為2.5%計算,「額外差餉」約相當於樓價5%左右。
 
  自2013年2月政府宣布取消勾地機制、恢復全面主動賣地後,私營房屋土地供應持續增加,未來三至四年的一手住宅供應正不斷上升,由2013年3月底的67000個單位,累增至今年3月底的約96000個單位,增加逾四成。
 
  然而,我們留意到一些已落成但仍未售出的一手樓單位,在數量上及佔潛在供應的比例上有上升的趨勢(見附表)。因此,我們希望透過「額外差餉」,減低發展商在單位落成後「不租不賣」的誘因,讓新落成的單位能有效地送到市場,供市民購買或租用。加上修改「預售樓花同意方案」,減少發展商以「唧牙膏」方式賣樓的空間,盡量促進市場的良性發展。
 
  我留意到,坊間有意見認為一手空置單位數量上並不多,質疑「額外差餉」措施的效用。我希望指出,我們在考慮這項措施時,不能只眼於目前已落成的一手空置單位,而必須考慮未來房屋落成的趨勢,以及發展商手上持有可以隨時出售的貨量。根據政府估計,過去5年(即2013年至2017年),住宅落成量是平均每年13500個。未來5年落成量平均每年約21000個,其中2020年及2021年的落成量更是自2005年以來的新高。此外,在4月底,發展商手上可隨時發售的單位達18500個;除此以外,他們手上已符合申請「預售樓花同意書」資格的樓盤,合共可提供的單位達28000個。有見及此,我們有必要採取前瞻性措施,促使這些供應能早日推出市場,確保政府增加私人住宅用地和房屋供應的努力,能取得確切和適時的實效。
 
  社會上有聲音認為,計算空置的時間應由單位在獲發「合約完成證明書」(俗稱「滿意紙」)起計算,我們認為並不適當。「滿意紙」的目的是確保發展商能履行地契條款上列明的各項要求,例如包括政府在賣地時要求發展商提供的某類公共設施。不過,目前發展商向地政總署申請並獲發「預售樓花同意書」,並不需要取得「滿意紙」或「入伙紙」,也可以在樓宇落成前預售「樓花」。現時的安排是發展商在預計單位落成前30個月內可以隨時提出申請「預售樓花同意書」。此外,在單位落成及取得「入伙紙」後,發展商是可以將有關單位出租的。因此,是否取得「滿意紙」,根本不會妨礙發展商是否可以向市場出售或出租其住宅單位。
 
  二手住宅不受影響
 
  我必須指出,現時根據批地條款中的「建築規約」(Building Covenant) ,發展商須在指定期限內完工並取得「入伙紙」。一般而言,「建築規約」會根據項目的規模,規定發展商須在48至60個月內完工並取得「入伙紙」。若然發展商未能在期限內完工,須向地政總署申請延長期限。地政總署會根據實際情況審視,若批准延期,發展商亦須繳交補地價,補價金額按延遲年期遞增,由延遲一年須補交原地價2%遞增至第六年的32%。因此,發展商有誘因按時取得「入伙紙」,以它作為計算空置起點,能更確保「額外差餉」措施發揮應有的作用。
 
  簡單而言,按我們現時的建議,發展商在獲得土地後須按規定年期完工並取得入伙紙,以及在入伙紙發出後一年內必須沽清所有單位或須把單位出租至少6個月(其後須按年再申報,並由政府核實),否則便須繳交「額外差餉」,甚至補地價。這一整套安排,相信能更完善地確保政府供應的私人住宅用地,能夠按時完工、再按時出售或出租。
 
  至於有意見認為「額外差餉」的措施應擴展至二手住宅物業,根據差餉物業估價署的數字,現時二手住宅單位的空置率只有百分之三點幾,因此我們認為目前毋須針對二手住宅物業提出「額外差餉」措施。
 
  社會亦有聲音謂,新增的「額外差餉」會轉嫁到買家身上,增加市民負擔。正如我過去多次解釋,影響樓價的因素眾多,但最終仍然是取決於樓盤發售時市場上的供求關係。基本上,發展樓宇和持貨的成本跟將來出售的價錢並無必然的關係。我們過去也常常看到,即使一些地價或發展成本較低的樓盤,發展商在開售時也不會以「相宜」的價格發售,還是按照當時的市況釐訂售價。事實上,當年本港樓市下跌時,大家也曾見過發展商需要「割價」、即以低於成本價出售單位,以減輕損失。
 
  再者,今次「額外差餉」和修訂預售樓花安排的做法,將進一步促進市場上的競爭,並增加發展商「惜售」成本,延遲開售的發展商若謂希望「轉嫁」額外成本,亦需要考慮日後面對市場逐步增加的競爭性和其他風險。
 
  我希望強調,要真正解決房屋供應失衡問題,最根本的做法始終是透過各項短、中、長期措施增加房屋土地供應。我希望整體社會都能認清問題,拿出決心,一同合力解決香港面對的房屋問題。
 
[责任编辑:李振阳]
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