香港的工厂大厦

　　香港經貿商會會長 李秀恒

　　特首林鄭月娥上星期發表的施政報告，果然花了最多篇幅來講述房屋與土地問題，其中包括決定將會重啟活化工廈計劃，並加入了改裝工廈可整幢或把部分樓層作為過渡性房屋用途的選項。此舉能夠盡快為社會提供多些照顧基層的居所，有助紓緩「屋荒」壓力，亦可順道整頓目前工廈充斥非法房的亂象，用意明顯。

　　其實，鼓勵工廈改建過渡性房屋，林鄭月娥早於6年前當政務司司長時已曾提出來，可惜的是後來被發展局擱置了，理由是「在財務及規劃上並不切實可行」。當時筆者曾撰文，認為發展局否決的理由並不充分：第一，財務方面，改建成本能否負擔得起，應由工廈業主自行考慮，毋須政府代為判斷;第二，規劃方面，政府當時的工廈活化政策是容許工廈改建酒店的，酒店房間也是住人，何故改建酒店可以，改建小型住宅就不行?

　　舊議重提 增加誘因

　　林鄭月娥在施政報告中用了900字來闡釋她重啟活化工廈的計劃，當中有關容許活化工廈可提供過渡性房屋的內容包括：業主如利用已經或即將整幢改裝位於「商貿」、「商業」、「綜合發展區」及「住宅」地帶的工廈作非工業用途，並在改裝後將整幢或部分樓層用作過渡性房屋，政府會彈性處理規劃及樓宇設計等規定，並免收作過渡性房屋用途的地契豁免書費用;我們鼓勵業主與非政府機構合作，提供過渡性房屋給未獲分配公屋或有其他住屋需要的基層市民;運房局轄下的專責小組，將就民間推動的過渡性房屋項目提供一站式的統籌支援。

　　據了解，政府為了吸引工廈業主願意配合相關政策，除了免補地價之外，還可免卻城規申請，亦考慮允許過渡性房屋單位不設廚房和放寬採光規定。很明顯，特首是聽取了社會意見，經過深思熟慮，為此項政策增加誘因，才舊議重提。此項利民政策如能落實，可謂一舉四得：一是「房戶」可早日改善居住環境;二是有助政府紓緩「屋荒」壓力;三是舊工廈多了一個出路;四是可為社會節省一些公帑和土地等公共資源。

　　部門配合 成敗關鍵

　　不過，工廈改建為住宅，不是說改就可以改，因有不少土地用途和建築物條例的限制，當局若不設法除障，難以落實。就以地積比率來說，住宅樓宇和非住宅樓宇的限制便有明顯差別，如港島市區的工商業樓宇，地積比率最高的可達15倍，住宅樓宇則為10倍;九龍市區方面，工商業樓宇是9倍，住宅樓宇只得7.5倍。因此，一幢工廈想改建住宅，如何處理地積比率問題，是一大關鍵。例如30萬呎樓面面積的工廈，能否改建回30萬呎的住房總面積?如果只能改得15萬呎或20萬呎的住房總面積，有二分之一或三分之一地方用不着，除了影響回報率，其實也是一種資源浪費，難以吸引工廈業主參與。

　　還有，政府想推行一項好的政策，僅是決策高層有心是不足夠的，必須所有相關部門都主動配合，同心同德地落實，才容易見成效。須知工廈改建住房的工程絕不簡單，由設計到建成，將涉及地政總署、屋宇署、規劃署、路政署、運輸署和消防處等多個部門重重審批，若有些部門不清除官僚作風，在審批程序上仍各自為政，互不協調，很容易令有意參與的工廈業主無所適從，最後意興闌珊，那麼政策再好，也是枉然。今次，林鄭月娥指明由運房局轄下的專責小組提供一站式的統籌支援，這個專責小組能否打通各部門的經脈，將是政策成敗的關鍵。