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樓市正在轉勢 後市還看資金

2018-11-01
来源:香港商報

  樓市轉勢似乎愈來愈明確。最新官方差餉物業估價署的數字顯示,9月份私人住宅樓價指數不單下跌1%,而且已經連跌兩個月。事實上,縱然市場仍對後市發展看法分歧,有的預言跌一兩成,最悲觀更看跌七成,但不同意見均殊途同歸,就是一字記之曰:「跌」!

  放眼地產新聞,大家不難發現,新盤銷情既沒過往暢旺,難再一次過沽清單位,二手成交更現劈價潮,劈幅且愈來愈大以至達到雙位數百分率。所以,對於樓價指數見頂回落,市場其實不感意外;所斟酌的,乃指數跌幅還是相對較小──這會否意味著,樓市比想像中硬淨?

  有一點必須釐清,不論官方指數,抑或坊間的指數,其實均以整體樓市作為衡量變化的準則,前者是以樓價除以應課租值計算,後者以最新屋苑總市值除以對上一次屋苑總市值;也就是說,在缺乏交投的情況下,個別少量的低價成交並不足以拉動指數同步變化。金管局最新資料反映,上月新申請住宅按揭大減55%,足以看到當前樓市淡靜非常;有代理行便要求逾半業績較遜的員工放無薪假,甚至預期至年底恐有5000名代理失業。在「有價無市」的前提下,業主想要成功賣出單位,往往需要大幅劈價方成──該減幅就遠遠超過上述指數跌幅了。參照差餉物業估價署的平均售價,即純粹以最新成交價來計算,跌幅便明顯「貼市」得多,例如40平方米以下的小單位,按月跌幅便高達2.6%至6%,至於九龍區的100平方米以上大單位,跌幅更超過了四分之一!雖然,平均售價的計算亦非最準確,較易受到單位本身質素左右;惟毫無疑問,倘若樓市成交數量回升,樓價指數的跌幅才會「見真章」。

  值得留意的是,樓價指數雖然下跌了,但租金指數卻持續上升,最新微升約0.56%,今年以來未曾下跌。何以故?顯然地,目前樓市剛性需求依然不小,用家們並因樓市逆轉而更多地「轉買為租」;另一方面,由於港息卒之開始上調,亦會驅使投資者套現物業,從而將資金轉投至其他回報更高的投資工具。畢竟,息口趨升對樓價的負面影響,並不限於業主供樓負擔增加,同時也令買樓收租愈不吸引;特別是港銀已紛紛上調息率,部分定期存息更達三四厘之譜,試問醒目錢豈不應該從租金回報低至兩厘多的住宅市場撤出?同一道理亦見諸股市,近期好些高息股和收租股(例如REITS)均跌幅顯著。有分析認為,本港經濟形勢良好,包括失業率偏低等,凡此種種的基本因素足以支持樓價不跌;然而,正如過往樓市更大程度是受惠資金因素(低息兼量寬)而火箭飆升,現在資金因素既已逆轉,樓價應聲回調其實才順理成章。一旦貿易戰之類危機加深,以致基本因素都由好變壞,屆時樓市前景更勢雪上加霜。

  樓市只升不跌的錯誤預期,遲早都有被拆穿的之日。由用家到投資者,皆不宜看輕港息疊加所帶來的影響,置業前須計好數,做足壓力測試等風險管理措施。說到底,樓市未來動向將繼續由資金主導,各位入市前最好還是準備妥當,相信無人願退潮時仍在裸泳!

  香港商報評論員 李明生

[责任编辑:蒋琳]
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