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摩通:五迹象顯示樓價向下 陳德霖警告负资产出现

2018-11-06
来源:香港商报

 

  近期樓市刮起淡風。

  【香港商報网訊】記者鄭珊珊、姚一鶴報道:香港楼市在三季度经历了蓝筹盘降价、“准地王”流拍、违约率急升之后,再次遭遇重大打击。据美联物业数据显示,10月香港新建住宅销售交易额跌至112亿港元,已降至16个月最低水平;同时10月新屋交易数量仅为1130宗,为9月份的一半左右。不仅刚需盘受挫,豪宅市场也风光不再。

  10月中旬香港研究协会(Hong Kong Research Association)的调查结果显示,目前六成受访者都对香港未来6个月的经济持悲观立场,四成受访者预计房价将下跌。多家机构也对香港房价发出预警。香港楼市的拐点来得比预想更早,霸屏“全球最贵房价”的香港将从神坛跌落。

        摩根大通亞太(日本除外)研究部聯席董事、香港股票及亞洲地產研究主管梁啟棠接受外電採訪時表示,已有迹象顯示香港樓價正向下,他預計本輪樓價回調幅度約3%。

  梁啟棠說,外圍方面,隨着中美貿易戰升級,以及本港進入加息周期,加上買家擔憂內地及香港經濟前景,都會影響到香港樓價接下來的表現。具體地說,有五大迹象顯示本港樓價正在回調。

  按揭貸款申請宗數大減

  一是按揭貸款申請宗數大幅減少。金管局數據顯示,9月新申請按揭貸款宗數,按月減少55.6%至7977份。梁啟棠又引述中原的數據顯示,香港9月按揭申請數量按月降幅是20年來最大的。

  二是豪宅銷售急劇下滑。其中位於薄扶林道的Pokfulam Peak,上月有買家放棄交易,撻訂5420萬元。此外,有地產代理數據顯示,9月豪宅項目成交是自2005年以來最少。

  三是前幾天爆出的地產代理放假的消息。本港主要代理行之一的美聯物業,重啟名為「Bottom榜放取無薪假期機制」,料多達100名前線人手受波及,業績最差的10%(10名)員工須離職,其後55%(55名)員工須自行申請放無薪假期最少3個月。

  四是二手市場不斷出現的減價盤。據地產代理成交數據,二手樓出現不少劈價個案,其中九龍灣有兩房單位割價28%或190萬元成交,亦有單位減價17%沽出。

  梁啟棠預料,本輪樓價回調幅度約3%。

  新盤銷售減少

  五是一手新盤銷售減少。地產代理數據顯示,截至10月28日,新盤成交金額僅112億元,撇除假期因素,創16個月新低;成交量則錄得1130宗,較9月下降近一半。

  至於市況方面,美聯住宅部行政總裁布少明表示,受中美貿易角力影響,加上近期股市波幅較大,不少準買家入市時更趨審慎,整體交投表現較月前旺市時有所放緩。11月份多個新盤即將推出,預期整體一手成交約有1500宗,二手成交量料續放緩,估計全月逾1700宗成交。

  “违约潮”来袭

香港2018年1月1日至10月26日房屋违约记录

  数据显示,从年初到10月底,香港新房交易中,已发生36起个人买家违约案例,而2007年全年仅有9起,数量增长了3倍。

  陳德霖難評樓市是否進下行周期

  香港樓價指數已連跌兩個月,部分屋苑樓價更由高位回落20%。金管局總裁陳德霖表示,難以評論樓市是否進入下行周期,因樓市交投量於6月至7月開始有所下跌,惟10月又有所上升,故目前仍要觀望;又認為月底舉行的G20峰會中,中美領導人的言論或會令市場氣氛改變。

  他又指,難說樓市氣氛轉變是否受貿易戰影響,因本港進入加息周期亦有機會對本港樓市造成影響,惟若貿易戰持續升級,市場情緒將受影響。不過,他強調目前樓市回落只是經歷數星期,要判斷樓市是否進入下行周期仍言之尚早,當局需要更多時間觀察。

  陳德霖又提到,現時本港平均按揭成數為47%,相信抵受經濟衝擊能力已經提升不少,但不代表當樓市下跌時,市民買了樓並無損害,而是出現類似97年大規模急速下跌、跳樓貨的機會低很多。

  陳德霖表示,現時斷定樓市轉勢言之尚早。

  樓價跌一成已有負資產出現

  他警告,地產商提供的按揭成數達85%至90%,若樓價下調多於一成,就會出現負資產,而地產商高成數按揭總量佔銀行提供按揭總量約2%左右。他又說,要有心理準備當經濟下行,貿易戰持續惡化,失業率會上升,收入會下降,若供款與入息比率高達四成或以上,風險會很高,但現時水平屬很好緩衝。

  金管局副總裁阮國恒指,金管局正密切監察市場變化,視乎市場數據判斷周期變化和採取適當措施。他形容金管局監管「睇得好緊」,監管及風險管理尺度要嚴謹,但並非不合理的緊,拿捏尺度要準確。

        机构对后市不乐观

  里昂证券发布的研报表示,经历了多年上涨后,随着市场人气的急剧下降,香港楼价将大幅下跌。香港的房地产市场正经历15年来最差的宏观环境,利率上升、经济放缓和人民币贬值正冲击着香港楼市。随着居民对房价的负担能力下降以及可能恶化的市场情绪,预计未来一年房价会出现15%的回调。

  花旗近期也发表研究报告表示,自2016年3月低位以来,楼价累升已达47%。但以基本面情况估算,预计下半年楼价将回调7%。此外如果股市出现大的调整,也会触发住宅楼价下半年回调。花旗还预计香港地产股仍会跑输大市,因为银行间拆息的上升不利于发展商。

  此外,标普预计香港楼市12个月内会跌5%至10%;高盛预期香港住宅楼市由现水平大跌15%;耀才证券甚至预期,未来两年内香港住宅价格跌幅或达40%。而野村香港房地产股票分析师则认为,虽然下半年就会看到香港楼价回调,但香港楼价压力更有可能在2019年才真正反映出来。
 

[责任编辑:蒋璐]
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