首页 > > 12

山東菏澤率先取消限售 經濟下行壓力下的試探

2018-12-20
来源:香港商报

  前日,山東菏澤市公布取消新房、二手房限售政策,此舉被視為樓市調控鬆綁第一槍,引發各界強烈關注。而昨日,菏澤市住建局、山東省住建廳兩級相關部門也相繼回應,但表態並不明朗,讓政策走向撲朔迷離。

  為何菏澤一個四線城市的舉動會引起如此之大的關注?對樓市的鬆綁會否引起其他城市的跟進?專家認為,隨着棚改貨幣化的結束,大部分三四線城市的房地產市場已經進入了「末梢」,隨?目前一二線城市的房價下跌,2019年三四線城市房價出現大幅下滑的可能性很大。從菏澤市的動作來看,完全可以理解為是在「求穩」,通過放鬆房地產調控來增加成交量,從而穩住當地經濟。此舉信號意義極強,如果中央認可,那麼很多三四線城市將紛紛效仿。

  香港商報記者 伍敬斌

  放鬆「限售」實為求穩

  山東菏澤18日發布《關於推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》,取消去年發布的「對主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限制轉讓措施,即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年後方可上市交易,非本地居民購房限制轉讓時間不少於3年」的規定。並且對實力強、信譽好的企業不再監管,其它企業在現有的市區商品房預售資金監管標準的基礎上,降低一半執行,最低可放寬到監管額度的10%。

  一紙通知引發熱議,被稱為「調控鬆綁第一槍」。在中央對經濟要求「六穩」(穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期)的大背景下,菏澤一個四線城市樓市鬆綁為何會引起如此大的關注?深圳綜合研究院旅遊地產研究中心主任宋丁在接受本報採訪時表示,從菏澤市的動作來看,完全可以理解為在「求穩」。從目前來還看不到任何一個三四線城市在2018年底會出現房地產暴漲的基礎,相反隨?一二線城市房價的下降,2019年三四線城市房價下降的幾率非常之大,甚至下滑幾率還不小。因為經過棚改貨幣化之後,中國大部分三四線城市的房地產市場已經進入了一個「末梢」,下滑的空間已經顯現。如果菏澤市已經確認房地產有了下行的空間,那麼放開一定的調控政策是一種經濟上求穩的策略,這與中央的精神也是吻合的。

  實際上,中國政府雖然曾經以非常強烈的口吻表達要堅決遏制房價上漲,卻也不希望房價出現大幅度的下跌。宋丁認為,目前,中國經濟下行壓力比較大,實體經濟仍然不振,如果房地產再出現較大下滑,那麼中國經濟將受到更大拖累。十月末和十二月初的中央政治局會議,都沒有提房地產調控,其實已經表明了一種態度。房地產對於中國來說,最理想的狀態是窄幅波動,成交量放大。房地產成交量關係?上下九十多個產業的存活,以及銀行貸款的回收。但是這個成交量不能導致房地產價格暴漲,也不能過低導致房價下跌。菏澤市這種做法,是想通過鬆綁限售,稍微提高一下成交量,穩住房價,在經濟統計層面就不會出現斷崖式的下滑。但是這種行為,在一個很敏感的時期,用一個很敏感的政策類別表現了出來,所以,引發了大範圍的關注。

  中央是否認可取決於經濟形勢

  那麼中央會不會認可放鬆房地產調控這種做法呢?中原地產首席分析師張大偉認為,從區域市場看,菏澤的棚戶區改造規模非常大,而土地收入也非常大,最近幾年的發展過於依賴房地產。這種情況下,如果鼓勵投資投機,與房住不炒的原則背離。限售鬆綁意味?調控的取向出現變化,2017年10月27日開始的菏澤調控要求規範市場秩序,穩定市場預期。取消限售,代表了這一政策的全面轉變。對區域市場,對全國房地產市場都會帶來很大的負面影響。房地產調控雖然原則是因城施策,但與之前蘭州等城市的限購調整不一樣,限售是為了打擊投機和短期流動性,這一政策取消給市場帶來的影響巨大,應該被叫停。

  宋丁則認為,這要看中央對於未來中國經濟的判斷。在改革開放40周年大會上,國家主席習近平說到了中國可能會面臨根本想不到的驚濤駭浪。在這種背景下,如果「驚濤駭浪」真的要到來,那麼一定需要一個能站?扛起來的「人」,那就是房地產了。如果房地產不倒,中國經濟就不會倒到哪裏去。從這個角度來看,放鬆調控或許會成為中央的一個選項,只是顧忌放鬆後,全國房價又暴漲而已。

  「一管就死,一死就放,一放就亂,一亂又管」始終是房地產的一個惡性循環。可以想象,如果中央認可了菏澤市的做法,那麼在經濟下行壓力較大、地方財政收入不足的情況下,很多地方政府都會想?放鬆房地產的調控,以求更多的經濟利益。那麼嚴厲的房地產調控將撕開一道口子,這可能導致房地產的成交量再次提升,銀行的貸款大量流入房地產,缺錢的實體經濟更缺錢。

  所以,昨日菏澤市也出來澄清,說解除限售還沒有實施,仍然在走程序,山東省也在調查這個事,給人一種撲朔迷離的感覺,這說明當地政府也在觀察「風向」。

  這也表明了現在房地產仍在政策的敏感區,未來會出現怎樣的情況還不是很明朗。

  年末房企「融資潮」持續

  繼11月份超千億元(人民幣,下同)的密集融資之後,12月以來,中國房地產企業的「融資潮」仍在湧動。

  中原地產研究中心統計數據顯示,12月前18天,各大房企所公布的融資機會和實際完成融資已超過30筆,合計融資額度達1100億元左右。僅最近一周,房企融資金額已近800億元。

  年末,隨着樓市降溫的持續,房企融資難度有所降低。中原地產首席分析師張大偉分析認為,從樓市調控政策看,最嚴格的時候已經過去,政策底部逐漸形成,房企融資有所鬆動,多家企業公布的融資成本均比之前有所降低。

  第一太平戴維斯華北區高級董事、評估部負責人胡建明指出,2018年,在融資監管更加嚴格的大背景下,房企融資渠道逐步收緊。總體來看,融資總體規模保持高位,增速持續回落,綜合融資成本上昇。從融資渠道來看,胡建明表示,銀行貸款仍是主要途徑,公司債大幅萎縮,信託規模增速下滑,中期票據保持穩定增長,海外融資規模大漲後續難度加大。

[责任编辑:蔚然]
网友评论
相关新闻