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棚改「腰斬」言過其實

2019-01-28
来源:香港商报

       豪士

  隨着全國多個省市召開了地方兩會和住房工作會議,備受市場關注的棚改工作目標也陸續浮出水面。與2018相比,一些省市在今年的棚戶區改造計劃開工量出現了較大幅度的下降,其中,山西從12.52萬套下調至3.26萬套,河南從50萬套下調至15萬套,降幅均超過70%;而北京、四川、西藏等地的降幅也幾近「腰斬」。但與此同時,廣西、陝西、江西等多個省市的開工量同比持平或增長。

  棚改政策收緊是事實

  通過數據的分析,可以看出2019年棚改的開工量有升有降,總體呈現出階段性回調的趨勢,即全國總的降幅可能超過20%。實際上,早在去年7月,棚改進度將放緩的聲音就此起彼伏,而且相關部門也確實釋放了收縮棚改計劃的信號。例如,住建部提出了「要因地制宜推進棚改貨幣化安置」,在商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方,下調棚改貨幣化安置的比例;而在2019年的棚改計劃中,住建部也提出將在多個地區取消政府購買棚改服務的模式。據此看來,無論是從政策設計還是融資層面,中國政府在今年收緊棚改計劃已成為不爭的事實。因此,部分省市最近公布的棚改計劃開工量降幅出現「腰斬」的情況,多少也在市場的預料之中。

  但值得注意的是,儘管降幅較大,但那種「全國棚改計劃『腰斬』」的說法是不太符合事實的,無疑是誇大其詞的。從目前的情況來看,此前制定的三年棚改計劃(2018-2020年1500萬套)並沒有叫停,而是在有序地推進當中,最終料會如期完成。但從過往的歷史來看,棚改的實際開工量幾乎都超出計劃開工量不少。但就2018年而言,棚改的實際開工量為626萬套,超出580萬套的目標任務,所以,餘下的2019年和2020年的開工量將會維持在450萬套左右,甚至也是有可能超過此數額。

  滿足棚改融資需求或有難度

  回顧中國的棚改進程,在不同時段,棚改扮演的角色也不盡相同。在起初階段,棚改扮演的更多的是改善住房困難群眾居住條件、補上發展短板和擴大有效需求的作用,主要體現的是住房居住屬性。但自2014年棚改貨幣化安置比例不斷大幅提高以來,棚改在三四線城市逐漸成為了房地產庫存去化的主要動力,也在不知不覺中背負上了推高三四線城市房價的原罪,因此引發了外界很大的爭議。儘管住建部召開會議否認了這一說法,但從最終結果來看,正是由於棚改貨幣化安置比例提高所釋放的資金湧進樓市,成為助推三四線房價大幅上升的強有力的因素之一。而隨?房地產去庫存任務的接近完成,各地開始收緊棚改政策,似乎也是自然而言的事情。

  未來而言,隨?棚改貨幣化安置政策的收緊,部分城市可能會停止貨幣安置,而改為實物安置,相應的開工量無疑也會逐漸下調。對於新開工的棚改項目,在住建部要求以發行地方政府債券方式(棚改專項債)作為主要的融資來源後,棚改資金來源可能後勁不足。根據相關機構的統計,2018年各地棚改專項債發行規模累計只有約3100億元,而全年的棚戶區改造投資則超過1.74萬億元。換言之,如果單靠棚改專項債作為資金來源,棚改資金缺口將會很大。而即使加上政策性銀行貸款,也可能難以滿足新開工項目的融資需求,這將在一定程度上限制棚改的進程。所以,這次從中央到地方下調棚改任務目標,似乎是更為實際的選擇。

[责任编辑:蒋琳]
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