房地產信託收緊的背後

2019-07-16
来源:香港商报

  進入下半年以來,在上半年發展得順風順水的內地房地產信託突遭「變故」,受到來自金融監管部門的特殊「問候」,包括中融信託、中航信託、光大信託等知名信託機構都傳出被要求控制房地產信託規模、注意防控相關領域的金融風險。



在銀行信貸和公司發債收緊的情況下,房地產信託在上半年成為很多房企的「救命稻草」。由於具有較為寬松的融資環境,不少房企紛紛轉向信託公司進行「補血」,這就導致了上半年房地產信託的增長速度和規模同比大幅增長。毋庸置疑,上半年托資金過多地流向房地產領域,是助推今年土地市場過熱的重要原因之一。而房企拿地熱潮的出現,又導致了房地產市場的持續「高燒」,這明顯與「房住不炒」整體樓市調控政策不符。因此,監管層祭出大招也算是情理之中的事,市場對此應早有預料。

從目前的情況來看,無論是房地產開發商,還是為之提供融資渠道的信託公司,目前多少都有點抱?「賭國運」的心態,即認為中國政府不會允許樓市出現問題,因而可以大膽放手一搏。但實際上,近來一些房地產信託公司卻不那麼走運,接連被爆出不幸「踩雷」,部分房企到期的借款已經無法償還,致使信託公司損失慘重。可以看到,由於前期發展速度過快、過猛,信託領域相關的風險正在逐漸積累。因此,從這個層面來說,監管層此次「出手」,也算是夠為及時。

房企融資環境全面收緊

從監管層的操作上來看,此次並未采取「一刀切」的手段,而是對每家公司提出差異化的要求。整體來看,此次監管約談針對的是高風險、高杠桿等房企的融資亂象問題,目的無非是規范市場,引導房地產信託的健康發展。目前而言,房地產信託依然是信託公司的優質項目,監管層沒有明令要全部叫停,仍然留有「口子」,即如果能夠滿足相關政策開具的條件,開發商依然還能進行信託融資操作。只不過,目前市場整體的大環境已然發生變化,房企的信託融資成本料將會水漲船高。這對於依賴房地產信託的房企來說,無疑構成巨大的殺傷。

按理說,本來信託平均12%-13%的融資成本已經足夠高,如果再加上政策的收緊,很多房企可能不得不另尋他途。但現實情況是,房企的融資渠道可能已經所剩無幾,在嚴控信貸資源流入房地產市場的背景下,不僅信託融資的渠道收緊,最近房企海外借債的渠道也被封得死死的。根據監管層最新發布的規定,房企發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務,並被要求制定發行外債總體計劃。如此看來,中國高層對於樓市房風險的態度非常明確,對樓市投資投機行為嚴防死守的決心不可謂不大。

總而言之,無論是此前監管層相關領導人的發聲,還是最近市場政策的收緊,都能夠明顯感覺到房地產信託已經成為金融監管的重點。在進行餘額管控的前提下,下半年新增信託的規模可能很小,守住某個存量底線,料是下半年的政策發力點。

[责任编辑:蔚然]
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