易憲容

 

　　最近，內地不少媒體說，內地房地產市場已經出現了拐點，並將出現全面調整。不過，所說的拐點主要是指，如北京的二手房價格出現了些許下跌，以及有些地方的住房銷售量開始下降，甚至急劇下降，以及有個別房地產開發商面臨資金鏈斷裂風險等。如果以此為標準，根本上就無法說明內地房地產市場出現了拐點。

 

　　房價還在上漲

 

　　因為，一個城市的住房價格有些許下跌，或像政府所稱的房價漲幅減少，這對房地產市場出現所謂的拐點意義不大。比如北京，2016年房地產市場調控以來，這種房價些許下跌是經常報道的，但對北京的房地產市場沒有多少影響，幾年來整個北京的房價還是在上漲，只不過上漲幅度小了些或不是暴漲而已。如果以2015年為基準，到目前為止，北京的新房價格上漲還達到40%以上。所以，這樣的些許下跌根本就不是房地產市場出現拐點。

 

　　還有，住房銷售量的下降及房地產開發商資金鏈斷裂，不是全國普遍現象，有些城市的住房銷售量是下降，但不少城市的住房銷售量還在增長。比如，東部沿海不少地方的住房銷售量在下降，但是在中西部多數城市的住房銷售量還在快速上升。當然更為重要的是，如果住房的銷售量下降，而房價還在上漲，這不僅意味着房地產市場是以投資為主導的市場，也意味房地產投機炒作的性質根本上沒有改變。如果是這樣，不能讓以投資炒作為主導的市場轉化為以消費為主導的市場，那麼內地的房地產市場要出現拐點是不可能的。因為，就目前的情況來看，8月份全國的房價還是在普遍上漲，70個大城市的新房同比基本上是價格上漲，二手房價格下跌的城市也極個別。住房銷售下降，但整個房價都上漲，房地產投資炒作的性質愈發明顯，這如何來判斷房地產市場出現拐點呢?

 

　　另外，房地產開發商資金鏈斷裂，主要還是看房地產市場的價格是在上漲還是在下跌。如果房地產市場的價格還在上漲，那麼內地居民仍然會用過高的銀行信貸金融槓桿原理進入市場。因為房價在上漲，居民用金融槓桿購買住房就會有利可圖，居民也有意願進入房地產市場。在這種情況下，房地產開發商資金鏈斷裂的情況也只能是個案，不會成為普遍現象，而且房地產開發商還可能通過增加住房銷售來化解。比如，2017年深圳有房地產開發商就面臨資金鏈斷裂的巨大風險，但是由於當時的房價還在上漲，最後房地產開發商通過增加住房銷售及資產重組，化解了風險。

 

　　價格上漲預期未逆轉

 

　　至於內地房地產市場是否出現拐點，最為重要的標誌就是價格上漲預期是不是出現全面的逆轉。只有房價上漲預期出現了全面逆轉，內地房地產市場才會出現拐點。否則，就不會出現拐點。

 

　　根據國家統計局的資料，就目前全國的房價變化情況來看，全國絕大多數城市的房價還在上漲，無論是一手住房還是二手住房的價格都是如此。特別是中西部有些城市房價上漲幅度同比都快達到10%了，絕大多數城市的房價都在上漲，價格上漲預期如何可以會逆轉呢?如果房地產市場的價格上漲預期沒有逆轉，拐點又從何談起?

 

　　如果房地產市場的價格上漲預期沒有逆轉，內地多數城市的房價肯定還會上漲。只要房價還在上漲，居民就會借助於銀行金融槓桿原理進入市場。居民還有湧入市場，不僅會增加住房需求，也會刺激房地產開發商增加更多的供給，地方政府會拍賣出更多的土地(比如最近的杭州)，由此進一步推高房價，從而進一步全面強化房價上漲預期，並形成房價繼續上漲的惡性循環。這就是十幾年來內地房地產市場的普遍現象。如果在這種情況下就說內地房地產市場出現了拐點，只能是個天大的笑話。

 

　　只有房地產市場的價格上漲預期全面逆轉，或房地產市場價格下跌預期形成，房地產市場才會出現拐點。而內地房地產市場價格上漲預期逆轉的主要標誌就是房價同比出現普遍的下跌(而不是個別城市、個別樓盤的價格向下調整)，其跌幅同比至少在10%以上(即房價同比下跌的幅度遠大於居民理財產品的收益率，或大於一般的無風險收益率)。在這種情況下，作為一個以投機炒作為主導的房地產市場，住房的投機炒作者就會全面退出市場。住房投機炒作全面退出市場又會進一步強化房價下跌預期，讓整個房地產市場價格進一步下跌，並形成房價下跌的全面迴圈。只有在這種情況下，內地房地產市場才會出現拐點。否則，要說內地房地產市場出現拐點是不可能的。

 

　　就目前內地房地產市場形勢來看，要說市場出現拐點還為時尚早。特別是在政府穩房價、穩預期、穩地價的房地產調控政策下，幾乎是不可能的事情。就政府的房地產調控政策而言，中國的房地產市場出現拐點應該是遙遠的事，但這也只讓市場的泡沫越吹大，風險越來越高。