美股大幅下挫，美國將28家中國企業及政府機構列入貿易黑名單，市場擔心中美貿易談判前景，加上中美金融戰憂慮升溫，拖累大市急跌。美元走勢靠穩，避險情緒升溫，美國十年期債息回落至1.53厘水平，金價走勢亦向好。港股走勢反覆，大市氣氛繼續受外圍消息影響，中美貿易談判前景存疑，短期大市難有太大突破，預料指數維持於25500至26300點水平徘徊。
外媒引述美國白宮內部文件指，美國正研究限制美國資金投資在中資股的政策，討論將需時至少幾星期。雖然美國白宮官員已先後澄清，華府目前無計劃阻止中資公司在美上市，但憂慮仍揮之不去。有關政策萬一落實，將有多方面影響。首先，基於美國財政部的數據，加上其他統計數據，市場估計美國投資者目前持有約7850億美元，中資股持倉，其中750億美元、3350億美元及3750億美元分別為內地A股、香港的H股、紅籌及ADR市場，分別佔當地上市總市值的1%、14%和33%。
另一方面，目前共有224家中國公司以ADR形式在美國交易所上市，總計上市及自由流通市值分別達1137及826億元，主要包括一些優秀的中國科網企業。美國市場亦一直是中國公司IPO的主要目的地，過去五年共有100家中國公司在美國籌集約470億美元的資金。過去18個月，中國股票被納入多個主要股市指數及債券指數，帶動追蹤指數的被動資金追入，若被撤出相關指數，將大量資金流走。由此可見，政策對中國股市有相當影響，宜留意事態發展。
消費企業估值有望持續高企
國慶假期多項消費數據陸續出爐，國家文化和旅遊部政府門戶消息指，綜合測算，今年國慶七天全國共接待國內遊客7.82億人次，按年增長7.81%；實現國內旅遊收入6497.1億元(人民幣，下同)，按年增長8.47%。其中10月7日全國接待國內遊客5097.3萬人次，按年增長8.78%，實現國內旅遊收入407.8億元，按年增長10.34%。另一方面，國家商務部表示，根據監測，10月1日至7日，全國零售和餐飲企業實現銷售額1.52萬億元，按年增長8.5%。節日期間，各地綠色食品、時尚服飾、智能家電、新型數碼產品等商品銷售紅火。各地特色步行街人氣興旺，杭州湖濱步行街改造後重新開街，日均客流量超過10萬人次，武漢江漢路步行街黃金周首日客流量達30多萬人次。黃金周期間，重慶、青海、湖北、四川、江蘇等地重點監測餐飲企業營業收入按年分別增長17%、16.3%、15.7%、14.0%和 11.3%。
支付寶亦發布「2019國慶黃金周出境遊報告」，數據顯示，十一長假期間，內地遊客出境遊使用支付寶消費再創新高，人均支付近2500元，按年增14%。人均消費金額方面，浙江、上海、江蘇、遼寧、天津、北京分列前六，上述省市的支付寶人均支付消費均超過3000元。多項數據均顯示，內地消費力持續升溫，有助支撐整體宏觀經濟表現，相關消費企業估值有望持續高企。
永達汽車具吸引力
永達汽車(3669)公布收購英之傑亞洲太平洋全部股份，交易完成後，英之傑亞洲太平洋將成為永達汽車的全資附屬公司。英之傑亞洲太平洋目前於江西省南昌市經營一家保時捷4S經銷店，以及一個特斯拉授權維修中心，並於江西省九江市經營一家梅賽德斯奔馳4S經銷店，以及於浙江省紹興市經營一家雷克薩斯4S經銷店。收購作價為8.3億元，扣除目標公司手持3.45億元淨現金，按上年度稅後盈利為6289萬元計算，收購作價估值約7.7倍市盈率，與行業平均相若，作價算合理。今次收購有助加強及擴充公司的4S網點和網絡覆蓋，並進一步提升向客戶提供汽車銷售、售後服務、汽車金融及二手車等「一站式」全方位汽車相關服務的能力。永達目前估值約6倍市盈率，息率近6厘，有相當吸引力。可考慮於6.5元(港元，下同)水平吸納，上望7.8元，跌穿6元止蝕。
正榮金融業務部副總裁 郭家耀(筆者為證監會持牌人士，沒持有上述股份)
內地樓市前瞻
第三季內地地價回落。
第三季度，調控政策層面，中央政治局會議明確提出「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」，意即「四限」調控仍將從緊執行，「房住不炒、因城施策」政策主基調未變，熱點城市調控政策再升級，大連、洛陽等加碼調控；信貸資金層面，央行降準釋放長期資金9000億元人民幣，信貸環境整體趨向寬鬆，但涉房信貸將適度收緊。央行發布貸款利率定價新機制——LPR，貸款利率中樞將下移，但房貸利率卻恐將易漲難跌。
其他制度性建設方面也有創新，如上海自貿區新片區規劃落地、深圳上升為「先行示範區」。財政支持北京、上海、長春等16城發展住房租賃市場。新《土地管理法》規定集體建設用地入市，有望成為未來供地潛在增量，其對發展租賃、商業大有裨益。
行業全年銷售料將持平
第三季度，內地樓市調控依舊從緊，熱點城市調控政策再升級，多城商品房銷售熱度繼續減退，7至8月市場穩定，中西部成為目前主要的成交支撐。房企投資開發熱情依舊高漲，累計增速依然維持在10%以上，土地購置面積累計增速回升3.8個百分點。融資收緊背景下房企到位資金增速持續減少，制約新開工面積累計同比增速降至8.9%的年內低點。
雖然當前宏觀經濟形勢比較嚴峻，但基於中央政治局的強調——不將房地產作為短期刺激經濟的手段，樓市「穩字當頭」依然是主基調，短期內城市市場波動也會相對頻繁。我們對後市作出如下判斷：
一是銷售面積、金額增速將保持平穩，全年銷售規模有望持平。基於目前整體市場情況，核心二線依舊保持着一定的市場熱度，加之四季度房企周期性加大推盤供應，加大促銷力度以回籠資金，整體成交仍將有望小幅回升，最終全年銷售面積有望持平、金額還將微增。
二是新開工面積增長動力略有不足，一方面即將到來的冬季，許多北方城市會迎來停工期，對新開工等指標會產生一定負面影響；另一方面受到房企到位資金減少，融資難，資金面趨緊等因素制約，新開工面積增速也難有亮眼表現。
三是土地購置面積同比增速仍將維持小幅波動，低位徘徊。主要源於近期土拍市場的流拍率也有上升趨勢，多數房企的拿地態度依舊審慎，尤其是對於核心一二線城市的高價地塊，已有「無人問津」的現象，後續房企更會聚焦高性價比地塊。
四是基於房企融資持續緊張，土地購置後繼乏力、新開工和施工面積增速持續回落等因素影響，房企開發投資額料將高位回落，累計增速也將繼續收窄。
年末市場熱度料低位延續
2019年第三季度，土地市場形勢較二季度更加嚴峻，融資環境越發收緊，企業拿地態度轉向審慎，市場整體環比量價齊跌，各能級城市表現也不盡相同。
結合政策層面來看，無論是調控政策還是信貸政策，未來放鬆的可能性較小。尤其是在融資環境持續收緊的背景下，第四季度的地市運行大概率會延續第三季度的低熱度。
雖然《土地管理法》修訂案掃平集體建設用地入市的法律障礙，未來土地供應渠道將更加多元化。但集體用地並不能建造銷售型商品住宅，土地供應量短期內也不會藉此回升。
價格方面，第三季度地價已經有所回落，各能級城市地價也呈現環比下滑趨勢，除了成交結構變動的影響外，融資收緊、企業拿地態度轉向更加謹慎是更主要的原因，但當市場的調整期度過後，整體地價將會再趨於平穩，土地流拍現象也應該會有所好轉。不過，優質地塊的價格將會繼續走高。
成交規模方面，前三季度成交量同比降幅比上半年再擴大1.1個百分點，主要是成交主力三四線在自然資源部控地政策的影響下供地量有所減少，流拍率也有所升高。並且在樓市預期並未轉好、三四線庫存壓力可能會重返情況下，四季度三四線城市的土地供應量難以回升至同期水平，預計2019年土地成交規模會較2018年的高位出現一成左右的回落。
最後，我們預計隨着大中城市加大對租賃市場的發展力度，除北京、上海外，杭州、南京、合肥等城市也增加了租賃宅地的供應，接下來供應宅地中租賃住宅的比例會有一定的上升。
易居（中國）企業集團研究總監 洪聖奇
