WeWork 共享辦公室陷困局。

　　【香港商报网讯】WeWork可以稱得上是2019年的「大熱詞匯」，但在今年10月原有望成為美股第二大IPO的WeWork公布財務數據後，被投資者質疑其盈利前景，WeWork潛在估值由470億美元(約3680億港元)跌至150億美元(約1174.5億港元)左右，最終宣布撤回IPO計劃。究竟WeWork內部存在何種隱患，未來又該何去何從?香港商報記者 范曉昱

　　WeWork於2010年在美國紐約成立，主要為初創公司、微商企業、自由職業企業家提供辦公場所，亦是共用工作空間運營模式的創始者。目前在全球37個國家123個城市擁有辦公地點，註冊會員更超過52萬。WeWork於2016年進入中國內地，在上海開業運營了第一家在華共用工作空間，目前已在香港、上海、北京等共12個城市擁有辦公地點。

　　創業前期締造神話

　　WeWork的融資之路亦可謂是相當順利，受到了不少投資界「大佬」的青睞，這其中也包括WeWork的「伯樂」軟銀。2016年3月，在聯想控股和弘毅資本牽頭的一次融資中，WeWork的估值已經達到了160億美元;2017年，軟銀集團(軟銀)宣布最多注資40億美元，WeWork估值超200億美元;2018年7月，WeWork宣布中國WeWork獲得由摯信資本、淡馬錫控股、軟銀、軟銀願景基金(願景基金)及弘毅投資領投的共計5億美元B輪融資;今年1月，軟銀再次對WeWork增資60億美元，包括10億美元的可兌換票據和30億美元的認股權證，10億美元收購股份與10億美元投資於企業成長計劃。

　　WeWork隨後還宣布將品牌調整為The We Company;規劃出The We Company共包含三個不同的業務線：WeWork、WeLive和WeGrow。至此，WeWork的估值已經高達470億美元，WeWork母公司We Company一鼓作氣，於8月向美國證券交易委員會提交招股文件，市場估計公司最快於9月上市。

　　申請IPO後命途多舛

　　WeWork原本形勢大好，有可能是今年美股第二大IPO、繼Uber之後最受關注的科技獨角獸。但卻遭遇滑鐵盧，WeWork特點不明確的商業模式、混亂的家族式管理、不見好轉的財務狀況以及其創始人亞當?諾伊曼在飛機上吸食大麻被曝光等多個撲面而來的負面消息，令投資者對其前景大為質疑，導致其估值在準備上市的過程中由470億美元下降到231億美元，幾近腰斬。

　　WeWork的上市計劃一再推遲，從10月推遲至今年年底。時間的推遲，也就意味早前與大摩以及其他銀行約定好的融資和銀行的信貸額度也無法按照預期給予WeWork。而公司估值已從最高峰時期的650億美元跌至100億美元至120億美元之間。

　　評級機構惠譽相應將WeWork評級降至「CCC+」，展望由穩定轉為負面。在此之前，標準普爾的分析師已經在9月26日宣布把該公司的信用評級下調至垃圾級。10月1日，WeWork正式宣布撤回其首次IPO申請。

　　伯樂再次出手相助

　　大摩首席美股策略師威爾遜表示，WeWork未能上市讓人回想起過去的一些公司事件，這些事件被視為一個長期趨勢的轉變。他指出，聯合航空槓桿收購失敗，結束了1980年代槓桿收購熱潮;2000年時，AOL與時代華納合併標誌互聯網泡沫達到高峰;在2008年，摩根大通接管貝爾斯登投資銀行，引發金融泡沫爆破。

　　威爾遜稱，今次就是顯示無盈利企業獲得大量資本的時代已經結束，也是其他後來者不再獲得驚人估值的原因。威爾遜認為，凡初創企業都給予高估值是一個壞主意，特別是那些永遠不會產生正現金流的企業。

　　對WeWork來說，其迫切需要融入現金來支持公司的持續運營。此時，WeWork的伯樂軟銀再次出手相助，投入95億美元拿下公司80%的股份。軟銀將提供50億美元的債務融資、最高價值30億美元的股權收購要約，並加快提供原定於明年4月到位的15億美元融資。

　　「康復計劃」決定命運

　　然而由於股權結構問題，他們額外花費10億美元使諾伊曼讓出投票權。經過這次教訓，軟銀創辦人孫正義表示，未來新創公司的股權結構會是他們關注的一個焦點，不會再讓創辦人獨攬大權。

　　為了讓WeWork逐漸康復，除了讓創辦人下台外，軟銀亦擬定了三個策略，企圖扭轉WeWork悲觀現狀。第一，未來3到4年內，WeWork計劃暫停租賃更多辦公室，放緩擴張腳步;第二，削減支出;第三，關閉或出售虧損的旁枝業務，例如私立小學WeGrow、健身房Rise by We、行銷軟件公司Conductor等，聚焦其核心業務。初步看來，軟銀為其制訂的「康復計劃」，頗有針對性，但WeWork是否能走向正規，還要看它重新歸來以後，市場可不可以再度接受。

　　【财经拆局】WeWork全球瘦身

　　近日，共用辦公室營運商WeWork證實全球裁減2400名員工，佔整體員工數目約17%。WeWork發言人稱，裁員行動早於數周前在全球不同地區展開，美國本周也推出裁員計劃。

　　WeWork母公司We Company周四發表聲明表示，裁員對於創建一個更有效率的組織是必要的。今次裁員數目佔整體員工數目約17%，這數字並不包括約1000名清潔和設施員工準備轉移至外判供應商，或不包括WeWork此前已收購並正在嘗試出售的公司中的另外1000名員工。WeWork在裁員前據報約有1.45萬名員工。

　　在華辦公室陸續關閉

　　再來看看中國區的情況。消息透露10月份WeWork的整體租用率降至78.1%，其中內地城市的空置率高企，例如上海為35.7%、深圳為65.3%，西安則高達78.5%。至於香港區，WeWork的空置率為22.1%，會否成為縮減營運規模的地區，則仍然要進一步觀察。除了中國之外，印度和拉丁美洲大部分市場亦有類似情況，因此未來將會集中美國、歐洲和日本等地的業務，中國等地方的辦公室已經開始關閉。