領展旗下以零售物業為主，商戶與民生消費相關，因遊客大減所受的影響相對低。網絡圖片

　　【香港商报网讯】修例風波嚴重打擊本地消費，第三季私人消費開支10年來首次下跌，零售業銷貨量亦按年大跌近20%。對於靠零售業「食飯」的房地產信託基金（REITs）更是當頭一棒，多隻主打本地物業組合的房託股，自7月以來股價一路下滑。對於想要通過REITs收息的「食息一族」，現在是否撈底儲貨好時機？香港商報記者 張智榮

　　港股主要有10隻房託基金，當中約一半公司持有的投資物業集中在香港，物業種類包括寫字樓、商場和酒店等。這些REITs包括：領展房產基金（823）、冠君產業信託（2778）、置富產業信託（778）、陽光房地產基金（435）、泓富產業信託（808）及富豪產業信託（1881）。

　　近幾月暴力事件主要打擊旅遊業及旅遊相關消費，如酒店及高端商場受影響最大，日常零售物業為主的REITs，所受衝擊亦會相對細。藍籌股之一的領展是亞洲規模最大的REITs，目前市值約1700億元，股價自7月初以來連跌進入下降軌，以11月18日收市價計，累積跌幅逾19%。

　　領展增內地業務抗風險

　　如果說買股票要看公司的財報盈利，那麼買REITs主要看公司持有投資物業組合的質素，就能衡量租金收入前景。雖然股價跌得殘，但從領展的發展來看，仍有值博之處，例如公司在香港及內地均擁有物業，而且內地物業佔比正在提升。上半年來自內地的物業收入淨額為5.78億元，按年增長48.2%，佔整體物業收入淨額約14%，相信隨着未來內地業務比重逐漸提升，有助公司分散風險，加強股份抗跌力。

　　再者，領展旗下以零售物業為主，商戶與民生消費相關，因遊客大減所受的影響相對低。股息率因應股價下滑向上，現價股息率約3.5厘，加上明年初每手買賣單位將拆細，變相降低入場門檻有助刺激交投，都可支持股價。

　　領展早前公布中期業績，每基金單位中期分派增長8.3%至0.14元。美銀美林表示，領展中期業績未完全反映本地社會事件的影響，而公司計劃於11月28日開始回購，相信對股價有利。該行將領展目標價下調3%至91元，以反映續租租金收入下降的預期，但認為公司仍有高於平均的增長表現，估值吸引，重申「買入」評級。

　　置富股息逾5厘

　　另一值得留意的是置富產業信託，集團目前持有本港16個零售物業，截至今年6月底，旗下零售租戶主要從事餐飲、超級市場、服務及教育、銀行及房地產服務等，合共佔可出租總面積約七成，可見租戶與民生所需較為密切，非依賴旅客消費。

　　集團過往完成多個項目的資產增值措施，旗下位於天水圍的置富嘉湖已重新命名為「+WOO」，第一期翻新工程已竣工，第二期翻新工程計劃明年展開。

　　置富股價自7月高位累積回吐約16%，股息率則升至逾5.5厘，具吸引力，可分注買入。但值得留意，與領展相比，置富的物業資產規模和每單位分派及增長，都相對遜色。

　　陽光房地產派息穩增

　　恒地（012）旗下、物業組合以寫字樓和商場為主的陽光房地產基金，旗下零售物業上水中心購物商場的內地客人流佔比達三分之一，令當中依賴遊客消費的租戶收入減少。惟商場整體租戶多元化，其他與日常消費相關的零售租戶影響有限。

　　截至9月底首財季營運數據顯示，集團整體物業組合平均租用率按季微升至95.9%，其中零售物業組合的租用率雖下降至95.9%，但續租租金增長9.1%。旗下寫字樓與零售物業分別佔總估值的53%及47%。

　　陽光房地產每基金分派逐年穩定增長，股價自7月高位下挫約17%，惟股息率仍達5.3厘，具有一定防守力，不妨分注吸納。

　　【拆局解码】REITs與地產收租股大不同

　　中美貿易談判未明朗，加上本地局勢發展難料，都令市況不穩，不少散戶選擇將資金注入相對穩陣的收息股，減低市況波動可能招致的損失。雖然地產收租股和房地產信託基金（REITs）收入同樣來自房地產，但性質其實大有不同，投資者入市前須了解清楚。

　　首先，從派息而言，REITs本質上是一種集體投資，透過信託方式投資於本港或海外的房地產項目，例如商場、寫字樓、酒店及公寓等（物業資產必須佔基金資產至少75%）。這些物業組合為基金帶來穩定的租金收入，除稅後淨收入90%的金額會用作派息，因此深受食息一族歡迎。另一方面，地產收租股的派息，是根據盈利表現及管理層決策而定。

　　物業組合擴張方面，根據《房地產基金守則》，REITs被「禁止投資於空置土地或從事或參與物業發展活動」，換言之，房託只能以優化資產或收購資產，以提升租金收入。相反，地產發展商擴張十分靈活，既能投資於空置土地，也能從事或參與物業發展活動。

　　房託的信貸也受到限制，其最高借款總額不得超過計劃資產總值的45%，地產發展商則沒有此限制。因此，房託的信貸風險相對較低，但發展空間亦可能因而受到限制。

　　值得一提，REITs跟地產收租股各有特點，每種特點既有好的一面，也有壞的一面，例如地產收租股擴張自由度較高，可利用高槓桿買地發展，有更高潛在回報，但一旦遇到經濟不景氣，樓市下行，發展商的高債務可能成為致命傷。