今年以來，全球主要經濟體為應對疫情推出的超寬鬆貨幣政策，正引發一些國家出現資產泡沫化跡象，中國亦出現熱點城市房價上漲、甚至「萬人搶房」「眾籌打新」「借票代持」等現象。房地產不斷加槓桿帶來的風險持續加劇，已成為現階段中國金融風險的最大「灰犀牛」。剛剛結束的中央經濟工作會議提出的明年八大重點任務中，將房地產調控單獨列入重點工作之一，再次重申「房住不炒」，並在此基礎上提出加大一線城市租賃房供給的新思路。接受本報採訪的專家分析認為，通過發展租賃住房市場，不僅有利於緩解大城市住房問題，還能釋放出被房地產市場佔用的大量社會資金，助力擴內需、推動雙循環目標的實現。不過從長期看，仍需加快推出房地產稅，完善長效機制，最終實現房地產市場的平穩健康發展。

　反彈超預期監管機構頻出手

　年初突如其來的新冠肺炎疫情，給房地產市場供給端和需求端帶來巨大衝擊。統計數據顯示， 一季度行業銷售面積增速為-26.3%，銷售金額增速為-24.7%，均出現大幅下滑。不過，疫情對房地產市場的熱度打擊只持續了一個季度。隨後，在疫情逐步得到控制以及全面復工復產的推進下，房地產投資、銷售在二季度都出現回暖。交行金融研究中心資深研究員夏丹介紹，6 月，房地產投資增速率先「轉正」；9 月，商品房單月銷售面積和銷售額分別高達1.86 億平方米和1.87 萬億元，堪稱史上「最旺金九」；

　11 月，商品房累計銷售面積增速「轉正」為1.3%，不僅填補了疫情期間的「深坑」，還走出了盤桓兩年的負增區間。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進把2020 年樓市形容為「深V 走勢、好於預期」。他說，市場下跌後反彈動力強勁，尤其6 月到8 月的市場淡季都有較好表現，且高端豪宅需求積極釋放。

　幣策寬鬆樓市速回暖

　房地產市場反彈超預期，主要原因是疫情後貨幣政策偏鬆刺激了購房需求。同時，由於信貸資金風險與定價錯配引發套利行為，有些城市扶持小微企業的優惠利率貸款違規流入住房市場。另外，地方政府的放鬆措施亦推動市場反彈強勁。

　疫情帶來的財政壓力也加速了土地出讓節奏。受疫情影響，1 到9 月財政缺口達3.4 萬億，同比增長22%。據中指院數據，1 至11 月全國300 城住宅用地成交9.3 億平方米，同比增長6.3%；住宅用地出讓金為4.4 萬億元，同比增長17.8%。中原地產研究中心的統計數據顯示，截至12 月7 日，全國有11 個城市賣地收入均超1000 億元，30 個城市超500 億元，均刷新歷史紀錄。

　在各行各業艱難恢復時，熱點城市房價卻過快上漲。數據顯示，70 城房價環比上漲城市數量連續5 個月增加，這成為7 月監管新政出台的導火索。隨後，人行和住建部祭出「三條紅線」政策，以控制大型房企有息負債規模與增速，防範和化解房地產金融的系統性風險；銀保監會亦加大房地產貸款專項檢查；地方政策開始頻頻收緊，其中深圳更是制定史上最嚴調控範本。

　但深圳、上海隨後以「萬人搶房事件」再次讓全國「瞠目」，引發中央高層、官方機構甚至官方媒體密集發聲批評。社科院有關住房發展報告顯示，炒房沒有被完全控制，11 月全國70 個大中城市中有44 個城市二手房價格環比上漲，高於10 月的39 個。房地產對消費、投資的擠出效應有所增加並仍在阻礙結構調整。

　高槓桿運行金融風險不容小覷

　「2020 年房地產銷售超預期，且連續5 年上行，主要邏輯就是槓桿」。興業證券研究報告分析，估算今年前9 個月按揭總發放金額為6.25 萬億左右。考慮到短期消費貸和小微普惠金融貸款後，總購房槓桿更高，報告還認為，資產荒背景下，供給端槓桿壓制將進一步增加需求端槓桿，銀行給地產加槓桿整體大趨勢難改，預計2021年地產需求端仍將整體持續上行。

　截至2018 年底，中國居民槓桿率已超60%，而2008 年還不到20%，10 年翻了三倍。個人住房貸款餘額已佔家庭債務額一半以上。全國大約有4 億「房奴」。2020 年商業性房地產貸款餘額一直保持著超過10%的增長率。實際上，每次貨幣寬鬆政策都會帶來資產價格暴漲，家庭槓桿率也隨之快速上漲，已形成惡性循環。銀保監會和央行今年先後提出「防止資金違規流入房地產市場，抑制居民槓桿率過快增長，推動房地產市場健康穩定發展」。

　夏丹認為，長期以來房地產領域因資源稀缺具有較高的資本回報率，吸引大量投資投機資金湧入。若任由資本吹大房地產泡沫，則可能引發金融體系內的系統性風險。同時，房地產一頭連著經濟，一頭連著民生，廣義上關聯行業多達60 多個，單個行業的金融風險極易蔓延到實體經濟領域。對於居民而言，房地產是家庭資產的最大組成部分，且多藉助於加槓桿。若房地產泡沫破裂，將極大損傷居民財富，也會使房地產金融風險加速爆發。

　另一個值得關注的是，社科院財經戰略研究院院長何德旭、研究員李超發現，在近幾年各行業各部門去槓桿下，房地產業特別是房地產開發企業長期以來形成的高槓桿運行模式，在房地產金融審慎管理背景下卻並未得到顯著改觀。

　今年4 月以來，福晟集團、泰禾等接連債務爆雷，令市場震驚，金融監管部門對房地產開發企業的債務風險關注度亦迅速提高。華泰證券統計結果顯示，2020-2022 年，房地產境內債券到期量分別為4316 億元、6212 億元和3764 億元。2020 年下半年開始進入償債高峰期，連續6 個季度到期量超過1200億元。

　值得警惕的是，房地產開發企業資產負債率持續走高，可能會加大局部地區金融風險防控壓力。同時，房地產行業債務風險易在銀行金融機構系統傳導擴散。銀保監會主席郭樹清近日發表文章稱，目前中國房地產相關貸款佔銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。房地產是現階段金融風險方面最大的「灰犀牛」，要堅決抑制房地產泡沫。

　應對不平衡調控著力租購並舉

　2020 年房地產市場跌宕起伏，監管層異常重視。對於明年的調控政策，剛剛召開的中央經濟工作會議已明確重申「房住不炒」和「因城施策」總基調。這是中央經濟工作會議連續第三年強調「房住不炒」。與之前不同的是，在「房住不炒」基礎上，是次會議第一次單獨提出要重點解決大城市住房問題，並用大量篇幅指出要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利。

　中國政策科學研究會經濟政策委員會副主任徐洪才表示，相對於普通民眾的收入和購買能力，一線城市房價過高，人人都能買得起房不現實，為讓居者有其居，需要加大保障房、廉租房供給。這次會議提出加大一線城市租賃房供給，就是用新辦法解決老問題，解決大城市短期面臨的突出問題，長期來講則對居民加大槓桿買房等有間接影響。「如能有穩定的租房住，居民沒有必要再去負債累累買房，對提振消費亦有利。」

　社科院最新研究報告認為，長期住房市場總體過剩，結構性過剩將較為嚴重。原來預估的在2025 年出現住房絕對拐點，即住房銷售額絕對量下降可能會提前。從家庭類型看，雖然中上收入家庭住房可能已經出現過剩，但中低收入群體的住房需求，尤其是保障性住房需求要彌補的缺口仍很大。

　加大租賃住房用地供給

　中央經濟工作會議還提出，土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閒置土地建設租賃住房，強調國有和民營企業都要發揮功能作用。

　在植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平看來，有關土地方面的表述，意味着在土地制度市場化改革和戶籍制度改革時期，大城市將可能獲得更多建設用地指標。這一方面可使得農村人口或城市非戶籍人口更快在城鎮「有房可住」，另一方面也可抑制房價上漲過快，緩解局部地區房價過高的風險。他並稱，長期來看，隨着住房市場向租購並舉的方向發展，全國房地產市場不平衡的問題將逐步趨於合理，為釋放居民消費潛力提供支撐。

　保平穩健康全面落實長效機制

　12 月21 日，住建部召開會議提出2021 年工作總體要求和重點任務，除了堅持「房住不炒」外，還強調全面落實房地產長效機制，同時加強住房市場體系和住房保障體系建設，加快補齊租賃住房短板等。

　社科院財經戰略研究院剛剛發布的住房報告建議，可加快開徵房地產稅以帶動長效機制建設。在一些熱點城市和炒房屢禁不止的城市率先加快試點開徵，爭取在「十四五」期間開徵房地產稅。報告認為，可以僅對新交易或過戶的非經營性住房家庭開徵，對擁有存量房但暫不進行交易和過戶的住房家庭暫不徵收。目前中國提出擴大內需、推動雙循環戰略，但房價正在拉大中國貧富差距，且導致家庭負債率越來越高，消費受到影響。在此背景下，關於開徵房地產稅的呼聲又起，不過大多數機構預測全國實施可能性不大。嚴躍進認為，至少在目前環境下，稅費政策收緊的可能性不大，但可適當優化，類似部分城市房價上漲過快，可在增值稅、契稅方面做些調整。

　華夏新供給經濟學研究院院長賈康表示，可將房地產稅試點擴圍到像深圳這樣房價猛漲的地方，因房地產稅不僅對房價有降溫作用，更重要的是優化收入分配和財產配置。在他看來，中國住房空置率高，表明財產配置存在不當扭曲，需要通過制度建設來加以遏制，房地產稅作為經濟手段是必要選項。

　房地產企業的穩健經營和規範發展亦將直接影響甚至決定房地產市場的平穩健康發展。何德旭建議，未來可在總結重點房企監管經驗的基礎上，有序推動「三條紅線」融資新規在三年過渡緩衝期內擴容擴圍。同時規範房地產企業海外發債行為，鼓勵擴大直接融資比重。企業也要積加快發展模式轉型，徹底改變過去「重開發、輕保有」「重擴張、輕品質」的傳統發展模式，積極拓展房地產代建業務以及多元化運營模式，為房地產穩定發展共同發力。（記者 張麗娟）