國家住建部、發改委及銀保監等10個部委於本月5日聯合印發《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》(簡稱《通知》)，提出21點物管行業發展方向及指引等，新政策無疑加快物管服務市場化。受政策刺激，物管股近日繼續穩中向上，分析指，物管股抗周期強、輕資產運營，長遠投資前景看好。香港商報記者 姚一鶴

　《通知》提出21點物管行業發展方向及指引等，包括加快發展物業服務業，推動物業服務向高品質和多樣化升級，內容涵蓋業主大會及業主委員會、擴大服務範圍、完善價格形成機制、物業維修資金、物業服務招投標等多個方面，變相放寬物業管理收費限制。同時，允許企業向養老、託幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域擴張，意味物業企業經營權限逐漸放寬，有利物管股併購增長和業務發展。

　留意規模較大物管公司

　《通知》公布翌日(1月6日)，物管股即落鑊。碧桂園服務(6098)刷新高，最高見59.4元，收報59元升16.26%。永升生活服務(1995)最高見20.1元，收報19.8元升20%。保利物業(6049)最高見70.3元，創30天高，收報70.05元揚22%。

　華大證券首席宏觀經濟學家楊玉川接受本報訪問時解釋道：「物管行業具有抗周期強、輕資產運營，穩定性強等優點，疫情下市場變化大，惟物管股料新年表現應該不錯。」

　楊玉川指出，物管股由母公司注資，業務是收管理費和提供服務，相對業務波動性不大，所以受外部影響不算大，與經濟周期關係沒那麼強。不過，最近同類的上市企業較多，構成激烈競爭。

　資深金融專家及投資銀行家溫天納表示，更看好一些有強大基礎的物管股，規模越大越好。同時，疫情也是其中一個因素，更多人留在家中給物管股提供了更大的生意平台，對物管股的未來比較看好。

　增值服務表現強勁

　高盛預期，內地主流物管商業務由住宅、商業拓展至政府物業，同時增值服務業務表現強勁，預計收入將更多樣化。雖然內地物業管理行業複合年增長率，將由2020至2022年的43%，減慢至2021至2023年的31%，但考慮到獲該行涵蓋的內地物管股規模持續增長，物管企業透過提升項目效率以增強盈利能力，加上利潤率較高的增值服務業務佔比增加及持續有新交付管理面積，預期相關物管股2023年每股盈利平均仍可同比增長24%。

　在高盛涵蓋的9隻物管股中，寶龍商業(9909)、碧桂園服務等6隻物管股則評級為「買入」。保利物業及綠城服務(2869)評級同為「中性」；唯一一隻被調低評級及目標價的一員是中海物業(2669)，由「買入」降至「中性」，目標價由10元下調30%至7元。

　大摩認為，高盈利增長應該會幫助物管龍頭在2021年繼續跑贏大市，首選碧桂園服務及永升生活服務。隨着估值越來越高以及高質的併購目標越來越少，併購市場將越來越激烈。該行預計，非住宅物管市場的增長將較住宅物管市場快，看好覆蓋非住宅物業如商場的物管公司。

　大摩又表示，內地新政策將加快物管服務市場化，包括是潛在物管收費提升及探索社區增值服務等，《通知》的主要信息包括改善物業管理費用機制，料收費調整建基於服務質素及通脹應被鼓勵，地方政府應訂立收費基準及浮動範圍。

　該行稱，相信《通知》鼓勵物管行業併購，冀規模擴張及品牌建立等可透過市場化模式改善整體服務質素，並建議推動智能物管服務開發，擴展物聯網IoT、雲計算、區塊鏈數據及人工智能等技術建立物管系統。該行料企業將推動線上線下服務整合，並為物管公司建立信貸系統等。