合富推出楼市总结与展望

　　【香港商报网讯】记者李苑立报道：知名地产中介合富辉煌昨日发布中国内地楼市总结与展望时指，2016年内地楼市成交量同比明显上升，部分一线城市成交量创出新高，价格也升幅普遍超过15%。料2017年，国内楼市成交量会有所下滑，价格仍会上涨，但涨幅不会高过去年。

　　据介绍，该份报告的数据以国内21个重点城市为样本，涵盖珠三角、长三角、环渤海与华中华西重点城市。

　　珠三角去库存明显

　　该报告数据显示，一线城市广州，2016年楼市表现理性、平稳，这与广州调控楼市的灵活政策紧密相关。

　　2016年广州土地公共招拍挂出让总面积、总金额明显减少。

　　合富辉煌监测数据显示，2016年广州市土地成交总量715㎡，相比2015年1191万㎡，同比下降40%。其中居住用地成交452万㎡（占总量63%），相比2015年659万㎡，同比下降31%；商业用地成交253万㎡（占总量35%），相比2015年490万㎡，同比下降48%。土地出让总金额664亿元，相比2015年932亿元，同比下降29%。

　　上半年广州调整土地出让策略及节奏，达到控地价稳房价的效果。

　　2016年全市供需缺口350万㎡，去库存效果十分显著，楼市表现火爆，成交量价齐升。

　　单套总价1000万以上的豪宅去年成交表现出色，全年成交超过44万㎡，同比增约98%。核心地段、稀缺资源、高规划前景物业一直是高端买家追捧的对象。

　　别墅物业成交，2016年前11月成交57万㎡，同比涨32%。

　　2016年1-11月全市别墅物业成交57万㎡（1973套），同比升32%，并已超2015年全年成交水平（2015年全年广州市别墅物业成交50万㎡，1732套）。增城、从化别墅物业成交占全市五成，中心区则主要集中在白云金沙洲、同和板块，天河奥体-广氮板块。

　　去库存效果显著，各区存量普降两成以上，去化周期普降6个月。

　　从各区库存量看，除荔湾受广钢新城新货高度集中供应外，存量上升，其余各区存量均表现为下降的态势。中心五区去库存最明显的是白云及天河，动因是这两个区域大户型豪宅成交速度明显加快；外围六区去库存最明显的是增城及黄埔，目前这二个区域去化周期只有6个月。

　　置业需求外溢，外围成交超80%

　　2016年广州一手商品住宅成交超过80%在外围六区，中心城区置业需求外溢以东部为最主要方向。

　　存量住宅大量承接中心城区的置业需求。

　　中心区新货不足，越来越多需求包括改善需求，转移至二手市场。2016年1-10月中心五区的二手住宅成交量高达470万㎡，同比大幅上升67%，预计全年约600万㎡。

　　中心五区热点区域：广钢新城、同和及奥体-广氮板块成交面积呈翻倍大幅增长，来自于2014-2015年地市对楼市的大量补给。

　　黄埔：2016年成交量高速增长并突破200万㎡，并实现供求逆转。

　　2016年1-11月黄埔区实现成交208万㎡，同比升50%；新增163万㎡，供求缺口达45万㎡，供不应求态势明显；全区成交均价15904元/㎡，同比增长10%。

　　增城：2016年全年成交创新高，首次突破300万㎡，并实现供求逆转。

　　增城实施不限购政策，2016年1-11月成交首次突破315万㎡，同比升54%，新增258万㎡，前十一月全区成交均价10835元/㎡，同比2015年全年增长9%。

　　南沙：自贸区开发建设提速，2016年商品住宅成交量稳步增长，价格增速跑赢大市

　　2016年1-11月南沙区新增供应108万㎡，同比减少18%；成交面积148万㎡，同比增长15%；均价12450元/㎡，同比上升16%。

　　番禺：新增供应维持低位，供不应求突出，成交量缩价升

　　番禺区已经连续两年新增供应维持低位，供不应求矛盾突出。2016年1-11月新增供应85万㎡，同比减少5%；成交140万㎡，同比下降11%；均价19073元/㎡，同比上升18%。

　　花都：受万达文化旅游城热销带动，花都区2016年前11月成交量价齐升。

　　万达文化旅游城2016年1-11月成交27万㎡，占花都区总成交面积（167万㎡）的16%，带动花都区成交面积同比升34%；成交均价13490元/㎡，结构性带动全区均价达到11654元/㎡，同比上升16%。

　　广州目前实施的限购限贷政策加码的风险增大。

　　国家统计局发布的2016年11月下半月一线和热点二线城市住宅销售价格变动情况数据增示，济南、武汉、广州、郑州价格对比11月仍呈现上升态势，12月，郑州、武汉、济南先后出台更为严格的限购政策，相比之下，广州政策收紧的压力正在加大，广州原定于12月26日出让的商业/居住用地，7宗延期出让、2宗终止出让，不排除与房价上涨压力较大相关。

　　限贷政策加严或成为广州政府调控的主力工具之一。

　　合富房地产研究院预计，广州政府将继续通过控制好土地拍卖的节奏及地块分布，同时对商品住宅实施非市场化的操作手段，稳定市场预期及房价走势，从而避免调控政策大幅收紧。

　　备注说明：统计区域包含：越秀区、海珠区、白云区、天河区、荔湾区、黄埔区、番禺区、南沙区、花都区以及增城区的广园东、教育城、新塘中心、新新大道四个板块。文中统称为“广州市（不含从化）”

　　统计方法：按项目施工进度，估算全年可达到销售条件的货量，同时参考历年的新增供应量进行修正

　　合富房地产研究院预计2017年广州市(不含从化)新增供应8万套，中心五区得益于近两年地市传导，呈增加趋势，市场有望解渴；外围区域货量相比2016年有所减少。

　　中心各区的货量集中在单一板块或项目；广钢、广纸、奥体广氮等高地价区域主导，2017年新货难觅4万元/㎡以下项目。

　　2017年广州中心五区楼市预判：新增供应增加带动成交平稳上升，价格升幅放缓。

　　黄埔：预计2017年新增供应1.5万套，较2016年减少15%；且新增供应将高度集中在个盘

　　随着万科金色梦想、岭南林语、万科金色梦想、岭南雅筑、广州绿地城、新福港鼎峰等项目售罄或进入尾货阶段，黄埔供货项目数量将大幅减少。

　　预计2017年70%的新增供应将集中在保利罗兰国际、万科尚城、万科幸福誉、万科山景城、万科里享家、实地常春藤等6个项目。

　　2017年黄埔区楼市预判：新增供应减少，导致成交量高位回落，价格升幅放缓。

　　增城：明年总体供应紧俏，主力成交板块新增供应减少20%，其中广园东、新塘中心品牌新货稀缺

　　2016年热销的碧桂园凤凰城、碧桂园城市花园、时代廊桥、碧桂园豪进广场，2017年将无货供应或只有少量供应；2017年50%的新货集中在实地广州蔷薇国际、恒大山水郡、广州中航城、金地香山湖、誉山国际ˉ合景花漫里，对于市区外溢的刚需客户而言，明年货量充足、交通便利的品牌大盘，刚需客户选择有限，预计卖方市场持续。

　　2017年增城楼市预判：新增供应减少，导致成交量高位回落，价格升幅放缓。

　　南沙区：供应充足，2017年预计有1.2万套新货入市。

　　南沙自贸区经济发展驶上快车道，极大增强了市场对南沙楼市发展的信心，2017年地铁4号线延长线开通；国际邮轮码头建设如火如荼，区域价值大跃升；几大在售及全新优质项目（南沙金茂湾、南沙湾御苑、中交蓝色港湾、星河山海湾3期）集中推出，势必吸引置业者眼光。

　　2017年南沙楼市预判：新增供应增加，成交维持高位，价格升幅放缓。

　　番禺区：新货供应仍处低位，不足1万套，结构性缺货趋势延续。

　　番禺北片的华南、大石、洛溪等板块有一定新增供应，但仍然稀缺，主要是供应大户祈福新邨货量减少；地铁7号线开通，板块内地王实际楼面地价超3万元/㎡，预计2017年楼价将维持较快增长；

　　广州新城明年有三大楼盘推新，亚运城、凯德山海连城、奥园莲峰圣境三大盘可售货量均达1000-2000套，将是番禺供应量最大区域；其中凯德山海莲城、奥园莲峰圣境现时交通、生活配套较弱，预计价格将是番禺区洼地，有望将成楼市热点区域；

　　市桥中心/市桥南近年供应稀缺，明年两大优质盘时代柏林、碧桂园星海汇入市，预计将大幅拉升区域价格水平。

　　2017年番禺区楼市预判：新增供应维持低位，成交量平稳，预计新货定价拉升明显，展开补涨行情。

　　花都区：新货1.15万套，供应充足；新华中心仍然是供应主力；2017年花都有多个规划建设利好，城市价值有望得到提升。

　　2017年花都区楼市预判：新增供应平稳，成交量增加，预计新货定价拉升明显，展开补涨行情。