2020是深圳特區建立40周年，從濱海漁村一躍成為全球經濟中心與創新中心。突襲而來的新冠使深圳2020開年受挫，實體商業也成為重災區，消費者呆在家中躲避疫情、旅行受限。隨着國內疫情很快得到控制，深圳商業涅槃重生，表現出韌性，各類創新被激發與點燃。1-11月深圳市社會消費品零售總額7,731億元，下降6.1%。2020年紛繁複雜的商業環境，RET睿意德對此進行全年盤點與趨勢預見。
一、疫情深刻影響深圳商業形態
1、走出疫情，商業V型復甦
疫情爆發對深圳商業打擊沉重，2月份商場人流呈斷崖式下滑，不到全年平均水平的11.9%。由於中國防控得力，深圳商業3月份開始出現恢復跡象；進入5月份人流快速復甦，7月人流達到平日正常的81.3%。2020年底，深圳商業基本走出疫情陰影，部分商業項目在業績方面創造新高。
2、下半年開業集中爆發，占全年77%新增體量
受疫情影響，2020年深圳新開業總體面積為近5年最低，全年不到90萬平方米，與上海91萬平方米不相上下。2020年新開業項目集中在下半年，比例達77%，重點項目包括紅山6979、華僑城歡樂港灣及首次進入深圳的寶安萬達廣場等。
3、商業重心繼續一路向西
2020年深圳人氣最旺商業項目排行前4名均在西部的寶安與南山兩區，其中壹方城以3,468萬人次引領深圳所有商業項目，而萬象天地以2,934萬人次緊隨其後，排在後面依次是海岸城、海雅繽紛城、星河Coco Park。在新開業項目中，南山與寶安兩區占據2020年半壁江山，分別達25.5萬平米及24.8萬平方米。未來深圳商業重心將繼續向西挺進。
4、2020房價繼續高攀，為後期消費製造隱患
房價一直是深圳年輕人的痛，2020年疫情影響仍然沒有削弱房價繼續攀升勢頭。2020年深圳平均房價上漲30%多，高居住成本未來將極大影響年輕人的消費意願，為深圳建立消費型城市帶來極大障礙。
二、2020深圳商業新亮點
1、奢侈品消費創新高，深圳高端市場雙雄鼎立
隨着LV、Dior、Hermès等奢侈品牌入駐深圳灣萬象城，未來深圳高奢商業雙雄並立。不過，相比北京、上海高端商業總量而言，深圳重奢品牌門店數量仍然很少。由於疫情與內循環雙雙驅動，全國奢侈品牌被海外所吸引的局面發生根本改變，70%海外消費轉向內地，這也帶動深圳奢侈品牌市場轉變。2020年12月，深圳萬象城周年慶業績突破5.8億，152家店鋪創造歷史新高。
2、智能汽車成為購物中心增長最快新業態
智能汽車已成為國家重要扶持產業，其智能科技的領先性深得年輕消費者喜愛。目前Tesla、小鵬、蔚來等頭部品牌紛紛在深圳選址拓店，2019-2020年深圳新開智能汽車體驗店達13家，成為購物中心新形象標誌。智能汽車由於款式新、迭代快，未來該業態將成為諸多購物中心標配。
3、文化挖掘成為下一代深圳商業新名片
深圳在商業文化消費一直落後其它一線城市。2020年南頭古鎮重裝亮相以及超級文和友進入深圳，拉開了未來深圳商業文化地標序幕。正在羅湖改造的華潤城市更新項目，其500年湖貝村落將以歷史追溯深圳悠久人文，Zaha Hadid設計的超級總部基地C塔等一大批國際建築大師商業新作品均將深圳商業新文化帶到前所未有的高度，使之成為深圳新名片。
三、創新驅動未來商業增長
1、數字化轉型驅動新一輪商業升級
傳統購物中心以資產運營為主，服務於零售商，很難獲取顧客一手消費信息。隨着會員服務尤其是會員在線驅動了商業數字化轉型，2020年深圳商業數據化轉型方面進入新升級，特別是以Costco、Walmart為首國際連鎖零售商進入龍華與前海，它們將以數字化會員服務新模式給深圳商業數字化轉型提供新樣板。
2、以CEM為特徵的體驗場景，未來商業增長神器
在線上衝擊下，客戶體驗成為購物中心未來人氣重要環節。而CEM（Customer Experience Management）客戶體驗管理將是商業下一輪增長神器。萬象天地Dior Garden以及Mercedes Me概念零售店的開放性及沉浸式體驗場景給用戶留下了極致印象。同樣深圳灣萬象城 Burberry空間，以科技為主題強化與用戶個性化互動，也吸引大量新生代用戶。
四、未來四十年再出發
1、產業經濟轉型，國際消費成為新引擎
2020年是深圳改革開放40周年，其經濟成就舉世矚目。2020年，深圳社消零售總額在6,500多億元，與北京1.2萬億、上海1.3萬億相比，深圳在消費方面還有很大差距。未來40年，深圳將向國際化大都市邁進，必將從產業城市向國際消費之都轉變，才能在大灣區擔當引領者角色。
2、新政策扶持國際消費中心，未來商業面臨新機遇
作為經濟三駕馬車，投資與出口在深圳過去40年發揮極其關鍵作用，而商業所帶動的消費將支撐深圳未來40年經濟的持續發展。本屆政府為實現經濟2035年再翻番的目標，將國際消費中心城市作為深圳未來40年的戰略方針。同時在總體戰略下，各行政區分別出台了特色主題商業鼓勵政策，形成更多商業格局，以帶動灣區城市商業大融合，實現周邊城市產業價值。
3、城市更新加速，新勢力崛起，商業格局面臨前所未有重塑
深圳商業每年供應僅100萬平方米，年均不到之前北京、上海的一半。由於深圳土地資源有限，未來商業項目將從存量改造挖掘。未來5-10年，將陸續湧現一大批高水平城市更新項目如200多萬方的華潤湖貝、500萬方的深圳灣超級總部基地以及500多萬方的媽灣片區更新，這些區域商業新規劃將重塑深圳未來40年商業格局。
4、新巨頭加入，深圳商業群雄爭霸時代
過去40年，除華潤龍頭企業外，深圳商業基本以本地開發商為主，如卓越、星河、鴻榮源、益田、中洲等，在缺乏外資及國內其他區域頭部企業局面下，深圳商業產品相對保守。大灣區發展潛力巨大，吸引許多國內一流商業地產及外資的陸續加入，如新世界、萬達、仁恆、大悅城、龍湖等，他們的落子將增加未來商業競爭強度，也帶動深圳未來商業創新。
5、消費「後浪 」，消費者世代更替嶄露新頭角
深圳常住人口1,350萬人，每年新進入近40多萬人，在國內人口淨流入中排名前列。深圳35歲以下年輕人占58%，作為千禧一代與Z世代消費主力，未來深圳消費潛力將得到巨大釋放，形成未來消費都市。不過由於房價過快猛漲，將會成為影響未來40年商業消費發展的阻力。
6、擁有不斷創新基因的新血液，將代言深圳未來商業
未來40年，深圳將有更多創新發展新商業，除本土旗艦品牌如華為、OPPO、大疆等擠入國際一線陣容品牌外，市場在商業功能與業態創新方面層出不窮，如融創的冰雪世界、龍園大觀的超級娛樂、中洲的C Future Lab以及K11的藝術商業。這些原創與特色商業，將吹響深圳未來40年商業新啟航的號角。
深圳過去40年因經濟而成長，未來40年將因商業而繁榮！（記者 何松）