最近最大的好消息莫過於孟晚舟終於可以離開加拿大回國，從媒體披露的情況看，孟晚舟應該沒有認罪，而是在中國的堅持和給予美國的壓力下，美國自己給自己找了個台階，用了個暫緩起訴的名目，加拿大法院因此中止了引渡聆訊，允許孟晚舟自由離開。

　簡單總結，孟晚舟引渡案件的解決，有兩方面的重要意義。首先，孟晚舟可以在不認罪的情況下離開加拿大，是中國國家意志和實力的勝利。如果中國經濟不具有重大的影響力，或者中國不敢和美國鬥爭，那麼孟晚舟的無罪獲釋是難以想像的。其次，孟晚舟事件的解決，為中美關係搬開了其中一塊最大的絆腳石，減少了中美改善關係的障礙。聯繫到美國商務部長雷蒙多近日受訪表示，她計劃率領美國企業的行政總裁代表團前往海外，包括中國，尋找商機並討論長期存在的貿易問題。看起來，中美關係有可能在近期出現改善。中美關係如果能較前改善，無疑對中國經濟有一定正面作用。

　房地產對經濟支持作用將下降

　不過，值得關注的是，隨着房地產調控的持續深入，房地產行業卻有全面轉弱的跡象，有可能對未來的中國經濟造成較大負面衝擊。

　據統計，截至2021年8月，各地政府累計出台調控政策超過400項，大量的調控政策特別是金融支持的收緊，終於按下了似乎一直高昂的房地產牛頭，這一回，房地產的冬天好像真的要來了。

　從目前民營房地產公司對形勢的回饋來看，絕大部分房地產企業未來的經營策略都發生了180度大轉彎，從過去的「上規模、快周轉」，變成了現在的「縮小規模，盡力維持生存」。換句話說，即使現在政府再放鬆對房地產的調控政策，大家對前景的預期已經改變，大部分已經嚇怕了的房地產商除了加快銷售、盡力回款擺脫債務壓力外，基本不會再有膽量增加槓桿，重走舊路了。

　也就是說，未來行業的上游，例如新增買地、開工建設等方面，大概率會慢慢萎縮，房地產業過往表現出的韌性將會下降，對經濟的支持作用也會下降。

　全國多個城市出台「限跌令」

　隨着中國規模數一數二的房企恒大(3333)陷入債務危機，以及一大批同樣高槓桿的民營房地產企業在債務危機邊緣徘徊，市場對房地產前景悲觀的看法已經成為主流，並開始逐漸表現出惡果。

　據媒體報道，目前全國已經有9個城市出台了限制房屋降價的「限跌令」，「以張家口主城區為例，已經從房價最頂峰的每平方米13000元左右，降到了均價每平方米8000多元。尤其是進入2021年下半年以來，張家口主城區和周邊陸續有多個樓盤，迫於現金流和銷售回款等壓力，開始降到低於成本價銷售。當前張家口主城區的房價，距離最頂峰的時候已經下降了近40%。」

　在最近開始「限跌」的張家口之前，已有包括岳陽、桂林、菏澤、昆明、瀋陽、江陰、株洲、唐山出台了類似舉措。

　出台「限跌令」的城市群在快速擴大，說明樓市降溫和蔓延的速度相當快，雖然目前限跌的城市主要是一些經濟實力不太強的二三四線城市，但這個勢頭如果不能及時扭轉，降價潮有較大機會將蔓延到全國，造成全國樓市的普遍大跌。

　慎防重演香港97樓市泡沫

　從過去的經驗看，政府指望用「限跌令」維持樓市的大致穩定基本不大可能。第一，如果買賣雙方真心想要交易，他們可以想辦法繞開「限跌令」，讓「限跌令」僅在形式上維持;第二，對於陷入債務危機的房企來說，能不能盡快回籠現金，對它們生死攸關，困難房企不大可能為了遵守「限跌令」而放棄賣樓自救。

　困難房企要賣樓自救，對前景看淡的投資者要賣樓兌現，一部分樓市的買家又會因為形勢不好而觀望。此消彼長之下，「限跌令」很難有止跌的作用。即使政府真有辦法阻斷房企劈價賣樓，其後果也只會造成樓市冰封、沒有交易，房地產商要開發、減債也就無從談起了。

　如果政策無法阻止樓市大跌，以香港97年樓市大跌的經驗，將造成負資產、壞帳大增，銀行也會因為原有的抵押物急速縮水而被動縮減提供給企業的借貸額度或者提前催收貸款，造成金融緊縮，經濟又會因為金融的突然收緊被迫收縮，形成惡性循環、十分麻煩。

　常升常有香港的樓市最近也有些轉勢的訊號，房地產股已經率先急跌。從目前情況看，在政府設法解決基層居住困難的大方向下，未來有兩個趨勢相對確定：

　實現樓市軟着陸

　一是未來政府的土地供應將會大增，公屋、居屋等基層的住房供應將會明顯加快。由於土地供應的增加，中低價私樓的供應預計也會增加，對樓市整體構成壓力。

　根據香港現在的土地情況，預計新界北將會是供應增加的重點區域，政府也可能會要求持有較多農地的發展商限時發展，不得囤地。另外，討論已久的郊野公園邊陲、棕地等，也可能會投入發展。

　二是大灣區與香港進一步融合有可能令更多的內地資金進入香港，更多的內地人來香港居住，變相增加對香港中高價樓的支持。

　從內地和香港房地產發展看，由於政府考慮民眾的安居樂業，限制資源過多流入房地產，樓市未來的大方向都是向下。不過，由於香港實行資本主義制度，政府對樓市的直接干預會比較少，方法也更市場化一些，政府的目標也主要是解決基層住屋困難，不是推低樓價。

　在房地產大勢向下的大背景下，需要小心房地產市場的過快冷卻，造成樓市泡沫爆破硬着陸、經濟遭受較大衝擊。因此儘量避免顧此失彼，妥善處理，實現樓市軟着陸，是兼顧各方利益的最佳選擇。（華大證券首席宏觀經濟學家 楊玉川）