怎樣量度樓市是否健康？瑞銀最新發表的2021年全球房地產泡沫指數，提供了兩個指標，分別是價格與收入以及價格與租金的關係；兩皆顯示，香港樓價被嚴重高估，充滿泡沫風險。

　假設一名中等收入人士，究竟工作多久方能買下一個單位？按瑞銀計算，在香港需花20年時間，在報告涵蓋的25個 城市中名列第一。數字不單較2011年所花的15年惡化，且拋離第二位巴黎的17年、第三位倫敦的14年，及第四五名東京和新加坡的13年，而榜上大多數城市則少於10年。價格與收入的比較，凸顯在港置業如何難以負擔。

　假設把一個單位放租，究竟收租多久方能買下相關單位？香港需花39年時間，雖然僅次首位蘇黎世的40年，但也肯定難以言低，榜裏有超過一半的城市，需時都介乎17年至30年之間。價格與租金的比較，反映低息環境下樓價升幅如何偏離出租回報。

　疫下寬鬆幣策令樓市火上澆油，人們皆透過加大按揭槓桿來追逐更高的樓價，惟疫下愈來愈多市民在家工作，或因迴避封鎖而離開城市，則令城市的實際居住需求減少——譬如市郊的房價與租金，環顧國際，近期就普遍跑贏城市了。

　瑞銀提醒，凡此種種，都加重了樓市泡沫風險。以香港為例，報告不認為過去20年的市況將會持續，預言樓價升勢 可能於未來數季消散。