人行周一公布全面降準0.5個百分點，預計可釋放1.2萬億元人民幣的長期資金，令市場憧憬內地當局對內房企業放寬融資。消息除了刺激內房股反彈外，一眾物管股昨日也造好，想伺機買入，可留意具國企背景的物管股如華潤萬象(1209)、中海物業(2669)，或個別具實力的民企物管股如碧桂園服務(6098)。

　中共中央政治局周一召開會議，會上強調「穩字當頭，穩中求進」，為2022年經濟工作定調。中金就中共中央政治局會議發表解讀報告，認為今次會議穩增長意圖明顯，對內房政策表態較為積極，提出要促進房地產業健康發展和良性循環，要求支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。

　中金指，中共中央政治局會議對房地產問題的表態時點、內容、級別均超預期，最高層政策態度已明朗，後續政策力度可預期。目前房地產板塊配置契機漸顯，開發板塊A股推薦保利、招商蛇口等，港股則推薦龍湖集團(960)、華潤置地(1109)等；物管板塊推薦保利物業、中海物業等。

　同時，國務院總理李克強上周五預告「適時降準」，周一中國人民銀行隨即宣布，下周三劃一下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，合共釋放長期資金約1.2萬億元人民幣。再且，市傳內地監管當局有望向房企發行抵押資產證券(ABS)開綠燈，紓緩內房企業資金緊張問題。受消息利好刺激，一眾內房股昨日全線反彈，恒大(3333)、華潤置地、龍湖集團及碧桂園(2007)分別升4.05%、2.49%、2.9%及3.43%；連帶一眾物管股也全面造好，華潤萬象、碧桂園服務、保利物業(6049)及雅生活服務(3319)分別升1.72%、4.52%、1.85%及4.24%。

　大摩：物管股今年盈利料增長60%

　隨着內房股喘穩回升，可先行留意防守性較強的物管股作投資部署。摩根士丹利發表報告指，隨着更多的房策放鬆措施，預期物管行業今年盈利增長60%，且行業估值吸引(相當於明年平均預測市盈率為13倍)，預計可支持物管股反彈。

　大摩預期，物管行業的盈利增長於2023年會正常化，預計增長介於27%至48%。而行業有兩類企業表現出母企發展商更高的安全性及穩定增長，且有更高的可見度，包括具有國企背景的企業和資產負債表穩健的民營企業，以及第三方或非住宅擴展能力強的企業。

　物管行業中，大摩喜好擁有強大母企發展商並能作為整合者，及有強勁第三方擴展的企業，首選股包括華潤萬象生活、保利物業及旭輝永升服務(1995)。

　華潤萬象母企實力強大

　翻查資料，擁有國企背景的物管股過去一年股價表現較強勁，如華潤萬象、中海物業過去一年股價分別累升49.06%及75.91%。香港股票分析師協會副主席潘鐵珊指出，在市況喘定可伺機吸納國企背景的大型物管股如華潤萬象及中海物業，因這兩隻物管股均沒有過三條紅線，沒有什麼資金壓力，負債率較低，而碧桂園服務及雅生活服務則持續在市場抽水，情況不太理想。華潤萬象可考慮於現價買入，當市況穩定時，有機會可上試44元水平。中海物業可考慮於7.8元買入，目標價9元水平。

　安里資產管理董事總經理郭家耀亦指，華潤萬象具有國企背景，財務風險不大，加上華潤萬象多做商業物業管理，此類物管股的增值空間比較大，也在行業中做得比較出色，可考慮於40元以下買入，一年可望上試55元。

　據資料顯示，華潤萬象為住宅及商業物業管理服務公司。憑藉「全業態」、「全客戶」、「全產品與全服務」形式開展業務，加上以華潤集團、華潤置地的領先品牌優勢，相信協同效應能得以發揮。截至6月底，其住宅物業在管項目617個，在管面積1.2億平方米，合同面積1.6億平方米，商業運營服務購物中心合同項目116個。

　花旗指，華潤萬象今年首9個月擴張理想，與21個新商場簽訂合約，當中11個來自母公司，10個來自第三方，其中第三方收購已達全年目標。首9個月商場零售增長50%以上，人流增加40%；單計9月，零售增長達20%以上，同店銷售增加10%以上。公司目標2025年前增加6至7個高檔商場。住宅方面，首9個月新增合同面積3200萬平方米，僅佔全年目標6000萬平方米的53%，相信第四季會加快收購。

　中海物業中期純利按年升40%

　至於中海物業則主要從事物業管理服務、增值服務，以及透過線上線下平台為租戶提供服務。中海物業為內地領先的物業管理公司，背靠母公司中國海外(688)，實力雄厚。中海物業中期純利達3.93億元，按年升40.4%，每股基本盈利11.96仙；派中期息3仙。期內收益42.96億元，按年升50.72%；毛利6.9億元，按年升34.84%。

　多年來內地政策鼓勵物管行業併購，對具有國企背景的中海物業較為有利，其業務前景值得看高一線；加上其去年盈利表現理想，相信在持續進行併購，以及由母公司新樓盤落成的帶動下，未來幾年盈利將維持強勁增長。

　瑞信早前發表報告指，中海物業的盈利穩健增長，並期望從其股權激勵計劃中看到更多的上升空間，將2021至2023財年的盈利預測提高2%至8%，因較高的收入預期抵銷了利潤率下降的影響。目標價由6.65元上調至8.81元，維持「跑贏大市」的評級。瑞信指，中海物業上半年淨利潤按年增長40%至3.93億元，略高過該行和市場預期。雖然利潤率受壓，但受高於預期的收入增長帶動，盈利好過預期。

　追落後可留意碧桂園服務

　不過，若然想吸納一些股價可追落後的物管股，不妨留意具併購能力民企背景的龍頭物管股，如碧桂園服務。碧桂園服務早前以折讓逾9%配股集資80億元，集團指，集資所得擬用作與其主要業務相關的未來潛在收併購項目投資，商寫服務、商業管理服務、城市服務與生活服務類等新業務的拓展，再融資及公司營運資金。

　郭家耀表示，相信碧桂園服務配股是為了收購項目進行注資，為同系碧桂園降低負債比率的可能性低。由於今年碧桂園服務進行了3項收購，如碧桂園服務於年初私有化藍光嘉寶，今年9月下旬，在8日內接連收購富力地產(2777)旗下的富力物業服務以及彩生活服務(1778)旗下的鄰里樂，反映碧桂園積極進行併購活動。同時，收購行動都進行得差不多，今次配股集資80億元正好為併購注「銀彈」。

　中信里昂也發報告指，碧桂園服務正在把握房企流動性緊張而帶來的收購機會，相信其在強勁淨現金流(Net Cash)狀況、併購的能力及第三方業務拓展的能力，將可持續鞏固其作為內地龍頭物業管理公司的地位。（記者 林德芬）