2021年對於內地房地產企業而言日子不好過，許多耳熟能詳的大型房企不斷遭遇債務危機與融資問題，銷售業績也是一落千丈。全年高頻率調控政策的出台，讓樓市進入「陣痛期」，行業格局發生重大改變。可以料見，行業將從「高槓桿、高負債、高增長」的舊有發展模式逐漸回歸理性通道。

　不久前，中央經濟工作會議再次重申「房住不炒」，同時強調要加強預期引導，探索新的發展模式，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。專家表示，「政策底」已顯現，明年穩字當頭，樓市會逐漸走出低谷。

　香港商報記者 徐艷瓊 伍敬斌

　資金枯竭 多企深陷債務危機

　2021年調控政策不僅來得猛，而且極為密集。據中原地產研究中心統計，11月全國房地產調控政策繼續高頻，單月高達56次，年內累計調控次數高達586次。

　調控的影響也日益顯現。年初，資金流早就捉襟見肘的華夏幸福率先「爆雷」，雖然經過一整年的債務重組，但其最新公告顯示，其未能如期償還的債務本息仍居高不下。此後，新力控股、花樣年、藍光發展以及恒大等多家房企相繼爆出債務危機。

　據克而瑞的統計數據顯示，不論是其數量還是金額，2021年房企違約債券遠超2020年同期水平。許多曾經笑傲資本市場的明星內房股一瀉千里，大股東一再減持棄之如敝履。

　銷售低迷 市場去庫存壓力大

　據業界透露，自下半年開始，房屋銷售呈現斷崖式下跌。中指研究院12月22日發布的統計數據顯示，部分重點監測城市商品住宅成交面積較去年同期下降69%，與去年低基數相比，亦下降39%。

　根據國家統計局公布的70城樓價數據，9月新屋價格環比下跌數量為36個，10月增加到52個，11月份增加到59個。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受本報記者採訪時表示，全國70個城市新建商品住宅價格指數已連跌三個月，且跌幅在擴大。11月份的環比降幅為0.3%，下跌城市量創近七年新高，說明當前房企庫存壓力很大，使得樓價普遍下降。

　因城施策 三四線城暖風頻吹

　中央經濟工作會議再次重申「房住不炒」，同時強調要加強預期引導，探索新的發展模式，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

　對比前三季，第四季度房企的融資增長明顯。中指研究院數據顯示，11月以來房企融資總額707.8億元，同比繼續下降71.3%，但環比上升33.1%，融資成本同比、環比均有所下降，行業融資放鬆跡象明顯。

　各地近期也「暖風頻吹」，很多三四線城市還出台人才補貼、新市民落戶購房補貼等政策，以期提振市場。據中原地產研究中心12月24日發布的一項統計數據顯示，近一個月來，包括桂林、晉江、呼和浩特、荊門、衡陽、開封、南寧、保定等在內的至少25個地方出台了購房補貼政策。

　與此同時，土地拍賣熱度也有所回升。12月21日，杭州第三批集中供地出讓，35宗地無一流拍，總成交價約763億元。與其他城市延續降溫趨勢不同，杭州此次近七成地塊觸頂搖號，整體溢價率升至7%。

　防硬着陸 推動產業優化發展

　中央經濟工作會議結束後不久，央行、銀保監會出台《關於做好重點房地產企業風險處置項目併購金融服務的通知》，並且會同國資委召集部分民營、國有房地產企業和主要商業銀行座談，鼓勵銀行穩妥有序開展併購貸款業務，重點支持優質的房地產企業兼併收購出險和困難的大型房地產企業的優質項目。

　平安證券研報指出，此舉意在加快協助出險房企完成項目轉讓，緩解出險房企流動性壓力。隨着相關政策落地，除盤活出險房企流動性外，優質民企、央企、國企有望藉助政策擴大優勢。

　對於房地產金融政策出現的調整，貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，一方面適度放鬆對房企融資的管控，合理發放房地產開發貸款、併購貸款等，緩解房企債務壓力；另一方面購房信貸環境改善，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求。在「房住不炒」的前提下，未來針對剛需、改善性購房需求可能有定向的支持政策，預計2022年房地產市場將逐步修復，不會出現硬着陸，持續發揮經濟運行中的「穩定器」作用。

　12月23日，在第22屆中國住交會上，中國人民大學原副校長、中國人民大學學術委員會副主席、中國資本市場研究院院長吳曉求表示，房地產行業不可過度金融化，也不能「妖魔化」，要保證房地產行業朝着正確方向發展，如何在兩者中尋找平衡至關重要。