香港市區重建局在2013年啟動長沙灣汝州西街工業樓宇重建項目先導計劃，惟它在2018年因收購率低而中止，局方經3年時間把工廈的改造工程竣工，由上月起成為市建局樓宇復修部辦事處服務市民。

　市區重建局行政總裁韋志成其後分享局方如何應用創新思維去打造1幢安全、環保而現代化多用途樓宇，實現可持續建築環境。

　據了解市建局作為工廈業主之一，團隊研究以市區更新另一策略—「樓宇復修」與「改造重設」方法，改善工廈外、內結構與消防安全並提升屋宇配套設施水平。

　汝州西街永康工廠大廈經過維修及由市建局改造後是一幢具多元化用途樓宇。

　韋志成表示部分工廈業主憂慮「全幢改造」方案需在工程期間暫停搬遷，影響業務運作以及要自行支付其持有單位內部的改造工程支出，造成經濟負擔；市建局因此提出「局部改造」方案，局方針對工廈公用地方統籌各項公用屋宇設備的改建和優化工程及全數支付相關工程費用、由市建局持有單位亦會作翻新和改造，轉變為辦公室用途；至於其他廠戶持有單位則維持其相關用途和營運。

　「局部改造」方案獲得大廈法團同意後則面對三項挑戰—裝置消防設備難、更改用途限制大與建築法規要求高，因局方需為全幢樓宇公用地方及改造部分提升消防系統相關裝置和設備，惟舊式工廈一般沒有為此預留足夠空間；市建局還需遵照長沙灣分區計劃大綱圖原先准許用途，將持有樓層單位改造後用作樓宇復修部門辦事處，不能擴充作如推廣活動、工作坊或展覽等其他用途；至於現行建築法規和消防安全守則對工廈單位改變作辦公室用途設定較高通風和採光標準、公用地方的無障礙設施和消防安全標準亦有較高要求，這些需要得到法團參與才可進行。

　市建局將其持有的地下單位改設為消防控制室並容納新加公用設備如消防水缸，服務全幢樓宇用戶。

　韋志成指為解決上述挑戰，市建局局自願撥出逾1,600多平方呎、屬於其業權範圍的樓面面積，以象徵性租金租予法團用作放置各項新加公用設施；樓宇復修部辦事處亦將需要面見已預約的樓宇復修資助計劃個案申請人業務如辦理手續和宣誓等集中在地下單位進行，而地下辦事處設有 12個房間去處理相關工作，局方還會繼續透過法團協商，爭取其他廠戶業主盡早為其單位落實加設無障礙設施和提升消防設備。

　市建局將地下單位活化改建成樓宇復修部辦事處並設有多個房間，供已預約的資助計劃申請人及法團來辦理手續。

　韋志成認為若然能參考市建局在上述項目以「局部改造」執行模式，復修及改造工廈、提升設施，相信可以為其工廈物業單位增值，因永康工業大廈改造工程支出約 1.5億元，以市建局持有約 7.2 萬平方呎樓面計算，每平方呎改造成本需要約 2,000 元；惟局方上層單位改造成辦公室後，每平方呎樓面市值將逾 1.1萬元，同時增加市建局持有自用辦公室樓面的空間，節省租用私人商業大廈辦公室的租金開支。

　復修和活化工廈所需成本對於非單一業權工廈一般小廠戶業主而言並非他們能夠負擔，因此韋志成希望透過局方改造重設工廈案例共同探討為有意活化改造工廈業主提供更多誘因如金融機構可考慮提供較優惠貸款安排；政府部門亦可從政策層面重新審視各項針對工廈改造用途和地契條款要求，至於專業機構亦可編製更多相關規劃和工程審批實務指引，從多方面鼓勵業主透過重建或復修及改造重設，配合香港不斷轉變社會發展和經濟需要。

　頂圖：近 60 年樓齡的汝州西街永康工廠大廈在 2013 年市建局啟動項目時呈老化失修。（改造前後圖）