熬過寒冬就是春。在歷經行業三道紅線監管及融資工具收緊，個別房地產企業風險顯性化爆出資金困難後，房地產市場近期出現企穩復蘇之勢。特別是內地政政策層面持續釋放積極信號，促進資本市場和房地產市場平穩健康發展，低迷的市場已迎來政策「暖意」。除實力雄厚的國資房企之外，以碧桂園、龍湖為首的頭部民營房企或將率先受益。

　政策環境持續回暖

　2021年註定是中國房地產行業發展的重要分水嶺，由於政策監管持續，房企融資環境複雜嚴峻，自從當年7月份開始，ABS、中票、公司債之類的標準化融資業務更是一度被按下「暫緩鍵」。克而瑞數據顯示，2021年100家典型房企的融資量為12873億元，同比下降26%，近五年來融資量首次出現負增長，同時達到五年來最低點。

　正是在此背景下，部分處於行業前列的房企債務敞口擴大，風險顯性化，受此影響，房地產各類主體避險情緒上升，金融機構也出現了短期的應激反應，行業信心嚴重受損、市場下行嚴重。

　不過，隨着行業風險陸續出清，政策端終於有雨過天晴的趨勢。自去年10月份以來，央行下調存款準備金率、放鬆信貸，高層密集發聲維穩市場，提出要「保交樓、保民生、保穩定」「穩地價、穩房價、穩預期」，順應居民高品質住房需求，更好解決居民住房問題，促進房地產行業平穩健康發展和良性循環。

　特別是去年12月上旬，中央政治局會議與中央經濟工作會議的接連召開，對2022年房地產整體形勢給出了清晰地答案。在中央政治局會議上，房地產表述主要起到定調作用：房地產是支柱產業，住房更是居民的消費；在中央經濟工作會議上的表述為：支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

　不難看出，儘管當前房住不炒的主基調沒有變化，房地產全行業資金面形勢仍然嚴峻，但監管層更期望恢復市場信心，穩定市場預期，這樣才能實現行業的良性循環和健康發展。

　進入政策執行層面，今年1月18日，中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾在發布會上表示，人民銀行將按照探索新發展模式的要求，全面落實房地產長效機制，保持房地產金融政策連續性、一致性、穩定性，穩妥實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

　房企經營逐步回歸常態

　根據人民銀行的判斷，近期內地房地產銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態，市場預期穩步改善。從數據上看，2021年末，全國房地產貸款餘額52.2萬億元，同比增長7.9%，增速比9月末提高了0.3個百分點，其中四季度房地產貸款新增7734億元，同比多增2020億元，較三季度多增1578億元。

　特別是那些提前完成全國化、全行業布局的頭部企業，在做好財務風險管理的前提下，優勢將越發明顯，他們秉持「區域深耕」「品質優先」「管理紅利」等精細化運營標準，確保企業經營活動呈現強勁的韌性，保持穩健發展態勢。

　以頭部房企碧桂園為例，2021年全年實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約5580億元，權益合同銷售面積約6641萬平方米。第三方研究機構克而瑞統計顯示，2021年，碧桂園，全口徑銷售金額7588.2億元、操盤金額7208.6億元，均是7000億檔次的唯一，權益金額也是唯一一家破五千億的房企。

　另一家經營較為穩健的龍頭企業——龍湖集團公布2021年12月及全年未經審核營運數據。截至2021年12月末，龍湖集團累計實現合同銷售金額人民幣2900.9億元，同比上升7.2%。

　申萬宏源研究觀點認為，政府暖意已現，行業政策正常化修復開啟，預計後續行業加速出清後格局優化，將利好於國企龍頭和優質民企。

　房地產融資糾偏信號釋放

　隨着政策回暖，監管部門已經開始釋放房地產融資糾偏信號，融資市場開始呈現分階段緩慢回暖趨勢。

　從市場表現來看，去年11月單月境內外債券融資共發行48筆，較上月增加17筆，發行規模折合人民幣約473億元，環比增加55.6%。從國家統計局公布的數據來看，房企到位資金中的個人按揭貸款於去年11月同比增速為年內首次回調，相較上月提升0.1個百分點，這或為購房預期平穩恢復的信號。

　從12月開始，房企融資破冰，已經有越來越多的民營房企受益，先後有龍湖、金地、碧桂園、萬科、龍光、新希望等多個民營房企宣布啟動發行中期票據、公司債，以及供應鏈ABS等資產支持類證券化產品。

　12月，碧桂園集團在中國銀行間債券市場註冊申請發行50億元中期票據，目前進入預評環節。隨後發行10億元公司債，票面利率6.3%。ABS產品發行方面，12月碧桂園地產集團作為共同債務人的「建投匯宇-引力保理供應鏈金融1號資產支持專項計劃」在上交所成功發行，項目儲架規模20億元，首期已發行2.84億元，還有較大剩餘額度待發行。

　龍湖集團也在12月完成發行10億元中期票據。

　隨着融資環境改善，2022年伊始，已有多家房企發布了新的融資計劃。

　1月14日，濱江集團公告稱擬向中國銀行間市場交易商協會申請註冊發行總額不超過35億元的中期票據和總額不超過35億元的短期融資券。同日，珠海華發集團有限公司發布2022年度第一期中期票據申購說明，表示本期債務融資工具的發行規模為不超過10億元。

　1月，碧桂園地產集團作為共同債務人在深交所成功發行兩筆ABS，發行金額分別為5.21億元和7.21億元，共計規模12.42億元，票面利率分別為5.3%、5.5%，側面印證了監管層對優質房企資金來源的重視。1月21日，該公司成功發行39億港元可轉債，票面利率4.95%，期限4.5年。在近期市場遇冷、流動性緊縮的大環境下，這家龍頭民營房企仍能以低成本境外發債，展現出了強勁的實力。

　不難看出，儘管當前房住不炒的主基調沒有變化，2022年內房資金面形勢仍然嚴峻，但監管層更期望恢復市場信心，穩定市場預期。作為受監管支持鼓勵和投資者青睞認可的優質民營房企，信用優勢更為顯著，能享受的融資便利和金融資源也會更為充裕。

　中指研究院認為，2022年房企融資表現將兩極分化：一方面各家房企風險化解能力、穩健經營能力得以展現；另一方面，預計資金流向將出現兩極分化情況，資金更多地向財務穩健、信用等級較高的優質企業歸集。

　克而瑞研究中心總經理林波表示，預計2022年整體的房地產融資環境以穩為主，維護企業的正常融資需求，促進房地產業良性循環和健康發展。（記者 黃裕勇）