2022年上半年，由於受到國內多地疫情頻發生產供應鏈帶來了巨大挑戰，生產成本呈上行態勢，企業對於自身的業務發展和租賃擴張採取了更為謹慎的態度，廣州上半年租賃市場需求持續疲軟。據來自仲量聯行的研究分析，廣州甲級辦公樓租賃市場延續低迷表現，6月末全市空置率升至15.6%，租金下探明顯。唯房地產投資交易活躍成為市場亮點，上半年廣州大宗物業交易額約80億，珠江新城、琶洲、金融城等核心區域受關注。

    甲級辦公樓租賃市場疲弱

    仲量聯行在回顧今年上半年廣州房地產市場時得出結論：甲級辦公樓租賃市場疲弱，消費回暖零售復蘇明顯，大宗交易持續活躍。

    在廣州甲級辦公樓市場，上半年廣州共有五座甲級辦公樓竣工，為市場帶來約25萬平方米新增供應。值得注意的是，由於這五個新項目全部位於琶洲片區，截至二季度末，琶洲空置率攀升至約23%，較去年年底上漲約8個百分點。在較強的市場供應和相對疲軟的市場需求的雙重作用下，截至6月底，廣州市甲級辦公樓市場空置率升至15.6%。同時，二季度廣州甲級辦公樓租金環比下跌約2.5%，同比下跌約3.4%。

    雖然空置率上升，不過，琶洲片區作為廣州市內發展較快的新興子市場，片區內租賃需求愈發多元化。據了解，今年上半年，除了傳統的TMT行業租賃需求外，包括數家保險公司、以及製造業企業均在琶洲片區完成了面積可觀的租賃成交。尤其是後者，其租賃面積超過了10,000平方米，是上半年租賃市場少數的亮點之一。

    今年下半年，廣州甲級辦公樓市場預計將迎來超過60萬平方米的新增供應，不過仲量聯行華南區商業地產部總監馬煒圖認為：「隨着下半年實體經濟有望復蘇，將帶動辦公樓市場需求上行。」不過，他也強調，短期內，逐漸回暖的市場需求難以完全吸納大量的辦公空間，因此「供過於求」的現象預計將延續，推動全市空置率進一步上升。

    廣州房地產投資市場活躍

    今年上半年廣深兩地大宗物業交易共錄得交易額125億，約佔四個一線城市總成交額的22%，其中廣州市場的交易額就高達80億，包括珠江新城和琶洲兩宗合共近10萬平方米的辦公樓交易。

    在仲量聯行看，今年是廣州大宗物業交易市場機遇難得的一年，房企通過出售核心區域資產等方式積極改善資金流動性，更多優質存量商辦項目投入市場，投資機會比去年增多，截至目前在售商辦資產面積約達100萬平方米，較去年同期增加了約33%，預期將釋放出具有價格吸引力的資產，推動交易。

    其中，珠江新城、琶洲、金融城等核心區域仍然是投資者重點關注的熱門區域。包括物流倉儲、產業園區、數據中心等項目持續吸引投資者的目光。

    投資者中，除了境內境外房地產投資機構仍然活躍外，包括金融、TMT、生物醫藥、信息技術及實業類等自用企業購買需求佔比也在逐漸增大。

    仲量聯行華南區投資及資本市場部總監盧盛表示：「粵港澳大灣區有穩定及多元的需求支撐，為不同類型的投資者找到合適滿意的機會。我們看好大灣區的發展，大宗物業交易仍會持續活躍。」

    廣州優質零售物業租賃上升兩成

    消費回暖使得廣州優質零售物業整體租賃需求保持穩定，天河路商圈、珠江新城商圈、白雲新城商圈和番禺商圈空置率均有改善。據仲量聯行監測的全市優質購物中心成交數據顯示，今年上半年錄得租賃成交總數為200筆，較去年同期上升20%。

    雖然上半年購物中心面臨大眾化餐飲品牌陸續退租的情況，但得益於商業品牌不斷更新，拓展步伐快速填補了空置。從業態來看，服飾零售和餐飲仍然是零售物業招商主力軍。而近年開始廣受青睞的美妝業態和新崛起的家居業態則採取穩步擴張的策略，上半年兩類業態租賃成交合計近30筆。

    在租金方面，上半年也維持兩極化的趨勢不變：其中，天河路的頭部優質購物中心繼續享受零售資源高度集中帶來的租金溢價優勢；相反，廣州市郊租金繼續輕微下跌。

    下半年廣州新增優質零售物業供應將達30萬平方米，以產城融合或舊區活化為定位並輻射新興區域的項目有望通過構建全新消費場景激發市場活力。仲量聯行華南區研究部總監曾麗預計，「廣州零售市場或將成為中高端品牌開拓和深耕的目標之一，部分中高端零售商有機會把今年拓店指標從北京、上海等城市轉移至廣州，部分中高端零售商繼續拓展天河路和珠江新城商圈。」（記者 黃裕勇）

    頂圖：琶洲片區成為廣州甲級寫字樓市場主要供應來源地