內地商品住宅房的銷售面積和額度，於2022年前7個月持續明顯縮減，待售面積則保持增長，遂使相關的開發投資活動明顯減弱，乃受到置業者擔心若干房地產開發商信貸、資金流轉有問題之困。中央以至地方政府近期強化對以商品住宅房為主的房地產行業扶持力度，特別是促使商業銀行適度強化信貸力度，提振置業興趣，該避免房地產行業可能引發的系統性風險，和確保房地產市場平穩健康發展。

　須解決房企負債率高難借貸問題

　(一)

　來自國家統計局所發布的資料：全國房地產市場中的住宅開發投資於2022年1至7月份累計6.0238萬億元，同比減少5.8%，相對於1至6月份5.18萬億元所減4.5%多減1.3個百分點，連同1至5月月份減3%%和1至4月份跌2.1%，形成四連跌，而1至3月份僅升1.1%%，實際3月份也出現下跌，乃因住宅房投資不僅受到疫情多散多擴的衝擊，更受到市場出現結構性問題惡化的困擾。

　(二)

　先談住宅房地產市場的現況。正因為開發投資逐月減少，故住房的供應呈現不斷縮減之況：(1)新開工面積於1至7月份累計5.5919億平方米，同比減少36.8%，比上半年4.88億平方米的35.4%跌幅多減1.4個百分點;使(2)施工面積60.7億平方米的同比減少幅度，擴大至3.8%，和(3)竣工面積2.32億平方米，亦大幅減少22.7%，情況大有每下愈況之概。

　(三)

　另一個負面消息，為準置業者購買物業的興趣大減，使住宅房的銷售面積於2022年1至7月份累計僅達7.8178億平方米，同比大幅減少23.1%，而所涉的額度6.6087萬億元，減幅更為27.1%，而這是在樓價期內反覆下降之況下的萎縮，即價低仍未能吸引到居民置業的興趣。

　(四)

　還有商業銀行對與房地產的各項貸款政策和態度變得審慎，並可見之於全國房地產開發企業到位的資金中(1)國內貸款於2022年1至7月累計1.1030萬億元，同比大減28.4%;而(2)個人按揭貸款期內1.41萬億元同比減幅，也高達25.2%。(3)定金及預收款2.85萬億元更減少37.1%。由此可以預期內地的商品房市況前景。

　凡此可見，內地商品房住宅市場顯然露出循環式的結構性和系統性危機，即(I)個別房企過快發展使負債沉重到資不抵債，漸使整個行業受困擾，造成(II)投資者對購置物業戒心甚大，(III)銀行的審慎收緊對房企的貸款尺度，又反過來使(IV)房企的經營和債務財務問題更為嚴重，要馬上設法作出全面處理，化解市場現存的問題，否則便有可能使房地產市場對商業銀行，甚至經濟社會產生系統性的危機和衝擊。

　我曾建議中央宜考慮成立跨部門的專責小組，全面、周詳和具體地收集情況，了解問題，部署及設法化解現存的種種危機威脅，盡快使市場回復常態，是為國民經濟穩中有進發展的其中一個必不可少的環節。

　置業者觀望情濃有礙樓市恢復

　至於中共中央政治局於2022年4月29日召開的會議，論及商品住宅房市場問題時，強調「要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位」，是要讓人民居有其所，安居才能夠樂業，生活才可以得到幸福感。由是會議「支持各地從當地實際出發完善房地產政策」，以及「支持剛性和改善性住房需求」，乃 「促進房地產市場平穩健康發展」之道。會議還提出要「優化商品房預售資金監理」的政策。這是中央推出宏觀調控政策以來，對房地產市場調控的基調，即發展、要平穩，要健康，而不是境內外坊間之徒多年來所謂「打擊」誤言，而此一誤言於近年大為減少了。

　資深財經評論員 黎偉成

　(圖源：網絡)