作者：戴韡

    對香港樓市和整體經濟而言，去年都是困難的一年，本地全年共錄得59619宗買賣成交，涉及金額5544.6億港元，比2021年分別下滑38%和39.6%。今年3月，本地樓市量價齊升，買賣合約數目和金額分別為8599宗和688.77億元，同比增加124.6%和97.7%。在接下來的幾個月，量價同比漲幅不一定有一季度那麼大，但樓市仍可能繼續暢旺。

    今年一季度樓市上漲初步可看作是疫後復蘇性增長，但絕不是什麼「報復性」增長，樓價上漲還面臨着多方面的局限。

    樓市受內外因素制約

    一、高通脹陰霾籠罩美歐，情況可能要延續至俄烏衝突結束。不論美聯儲接下來會否再加息，美息仍會在兩年乃至更長時間內處於較高水平以抗通脹。2003年及後約18年，本地房貸利率受美息影響，長期處於低水平，情況為歷來罕見。香港銀行的最優惠貸款利率和房貸利率普遍已經回升，中短期內難以掉頭回落，對本地樓市並非好消息。

    二、新冠疫情已經緩和，內地和香港經濟增長的基礎卻並未牢固。今年內地經濟增長目標是5%，香港是3.5%至5.5%，兩地增長都可能達標。中長期來看，內地增長會較香港快；盡管本地社會熱議科技創新和融入大灣區多時，新的經濟增長點卻還沒有形成。近些年，許多香港居民收入增長不太快，而通脹非但沒有停止，甚至還在升溫。不僅低技術工人實質收入下降，中產階級也受到衝擊，對樓市準買家的購買意欲有負面影響。

    三、港府計劃發展「明日大嶼」和「北部都會區」。盡管社會對政府規劃有不同意見，兩個項目眼下也還沒有動工，但只要政府不食言，計劃總有實施和完工的一天。許多人視置業為未來目標，潛在供應增加並可能顛覆樓市供求，無疑會局限樓價升幅。

    四、大國博弈令地緣政治風險上升。與過去多年來的情況不一樣，中美矛盾是當今世界兩個最主要大國之間的博弈，美國國內反華氣氛高漲，中美關係的風險點包括台灣和南海問題，兩國在這兩個區域都有可能發生衝突。香港離這兩個地區也很近，有被波及的風險。因此，對固定資產投資者來說，香港已非昔日遠離戰亂的世外桃源，當前港樓的避險性沒有黃金明顯。

    聰明人用「聰明錢」

    樓價低迷時入市，之後高價售出，可以獲利甚豐。一些市民由於過去20年樓價持續上漲，現在獲利離場，移居海外。而在樓價高位時置業的市民，現在把房子賣掉，難免錄得虧損。香港樓市在疫情期間展現出一定的抗跌力，去年樓市卻仍下跌了15%左右。當疫情來襲，市場恐慌時入市的市民，現在賬面上則可能是獲利的。

    今年內地和香港經濟都復常，樓市一季度轉旺，現時再匆匆入市，能否等來另一個升浪就難說了。如前述，預期今年加息步伐可能放緩，說加息周期快將見頂未免早了一些，而未來20年的樓市重複過去20年的市場環境的可能性則更低，這就是基本面。

    回顧今年前4個月，買樓需求增加，可以說是「小陽春」。而樓價有升有跌，各人需求也不一樣。中介說牛市重臨或什麼「V型反彈」僅供參考，香港樓市長期發展所受到的制約是實實在在的。假設今年上半年樓價升，第三季度也升，但全年樓價走勢如何卻仍舊是未知數。（中通社資料圖）