財政司司長陳茂波近月多次「放風」有意放寬換樓按安排。金融管理局總裁余偉文昨日公布調整逆周期宏觀審慎措施（即樓市「辣招」)，四招穩定樓市措施包括放寬自用住宅物業按揭成數（即貸款額度佔房價總額的比率）、放寬非住宅物業按揭成數、放寬以「資產水平」為審查基礎的物業按揭成數，取消現時區分主要收入來自「香港」或「香港以外」按揭貸款申請人的可造按揭成數上限分別，所有措施即時生效。

    這是金管局在2009年實施逆周期宏觀審慎監管措施後首次放寬針對住宅物業的措施。

    余偉文公布，住宅方面，價值1500萬元或以下的自用住宅物業的按揭成數上限調整至七成；價值1500萬以上至3000萬元的自用住宅物業的按揭成數上限調整至六成；價值3000萬元以上的自用住宅物業的按揭成數上限維持在五成。為了避免適用按揭比率出現驟降情況，某些房價水平的按揭比率會以漸進形式改變。非自用住宅物業的按揭成數上限維持在五成。

    余偉文表示，修訂措施推出後，香港銀行體系仍然有充裕緩衝，可以應對房價一旦出現大幅調整帶來的挑戰。

    此外，包括工廈、商廈及商舖在內的非住宅物業按揭成數上限由五成提升至六成。而以「資產水平」為審批基礎的物業按揭貸款的按揭成數上限由當前的四成提升至五成，此項修訂適用於所有住宅物業和非住宅物業。

    「出招」因面對通脹及高息壓力

    余偉文分析說，受新冠疫情和息口上升影響，2022年開始，香港住宅房價開始調整。雖今年初有所反彈，但市場數據顯示，截至6月底香港整體住宅房價較2021年時的高位累計下跌13%。非住宅物業市場的情況也相類似。外圍環境方面，主要經濟體仍然面對較大通脹壓力，利率可能在往後一段時間仍處於較高水平，全球經濟若因利率持續高企而放慢增長，香港本地經濟難免也會受到影響。

    余偉文表示，修訂措施推出後，香港銀行體系仍然有充裕緩衝，可以應對房價一旦出現大幅調整帶來的挑戰。

    金管局提醒市民大眾，置業是人生的一大重要決定，因而在作出買樓決定時，市民應該量力而為，審慎管理當中的財務風險。

    據了解，當天金管局還與香港按揭證券有限公司舉行簡報會，修訂按揭保險計劃。其中就按揭貸款措施的調整，按揭保險計劃亦做出修訂，包括為首次置業的人士提供保費特惠等（見下表）。

    陳茂波：現時無「減辣」考慮

    財政司司長陳茂波發表網誌稱，措施目的是在不影響銀行體系所承受風險的同時，緩減市民購買首個自住物業和換樓的首期負擔。值得強調的是，這次調整旨在減輕首置和「換樓」市民的首期支出和按保費用，措施明確而聚焦。

    陳茂波強調，「壓抑炒賣及投資活動的『樓市需求管理措施』，即俗稱的『辣招』，沒有改變。」陳茂波指出，必須優先滿足本地市民的自置居所需求。值得再次說明清楚的是，今次的微調不存在任何形式的「減辣前奏或變奏」，政府沒有所謂「減辣」的考慮。

    陳茂波指出，過去3年，港府先後就按揭貸款的措施作出的調整，主要是透過放寬按保計劃下可借的成數比例。兩次調整，市場都反應正面，而住宅樓市亦未因此而出現較大波動。這些舉措都是希望讓「上車」的市民首期負擔小一些、可選擇的單位也從而多一些。

    港府先後出「3D辣招」驅炒風

    據資料，為遏制樓市炒風，自2010年起，政府先後推出三招樓市「辣招」，又稱「3D辣招」。首先是打擊短炒的額外印花稅（SSD），後來又推出針對非永久性居民的買家印花稅（BSD）。後來政府持續「加辣」。額外印花稅於2012年10月「加辣」變成加強版（SSD2），即購入住宅物業半年內轉售稅款，由原來的15%增至20%，半年至1年內轉售物業增至15%，1年至3年內轉售增至10%。

    2013年2月再推出雙倍印花稅（DSD），即200萬元或以下物業以外，其餘物業徵收雙倍印花稅，最高稅率由4.25%增至8.5%。由於樓價仍然居高不下，政府於2016年11月提高印花稅至15%，即買家購買第二套或以上物業徵收印花稅劃一為15%。

    【各界回應】市場歡迎新措 助重啟換樓鏈

    金管局自2009年首次引入樓市「辣招」後，首度「出招」調整相關措施，市場各界人士對此表示歡迎，指樓市「辣招」已推出逾10年，新措施有利於緩解過去積累的換樓需求。

    香港地產建設商會執委會主席、會德豐地產主席梁志堅歡迎措施，但認為放寬幅度不算大，但「有好過無」，相信對有意換樓、尤其希望購入1500萬元至3000萬元物業的人士會有幫助，但仍希望當局可以重新考慮「撤辣」或逐步「撤辣」，以帶動樓市及經濟。

    會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀歡迎放寬按揭措施，指1500萬元以下物業按揭上限放寬至七成，將有助啟動換樓鏈，助換樓客購買面積較大物業，提升居住環境。

    團結香港基金副總裁葉文祺表示，新措施能夠幫助有需要家庭實現「細換大」的目標，同時令更多小型單位有機會被重新釋放到市場上，變相令上車客選擇增多，有利改善市民整體生活質素。

    利嘉閣地產研究部主管陳海潮認為，新猷有助增加市民換樓動力，激活中高價物業成交佔比。「觀乎當年2019年10月『林鄭Plan』實施後，其中樓價介乎601萬至800萬元的二手住宅買賣佔比，由措施出台前只有17.4%，急升至27.4%；同期間801萬至1000萬元住宅買賣佔比，亦由8.9%增加了8.4個百分點至17.3%，反映措施立竿見影。」

    金管局昨日宣布穩定樓市措施，包括調整自住物業按揭成數、放寬非住宅物業按揭成數等。

    經絡按揭轉介首席副總裁曹德明相信新措施能夠有效協助市民換樓，他表示，近日已有發展商提早部署銷售策略，新盤以兩至三房單位為主，主打換樓客，預料樓價1000萬至3000萬元的中上價物業將受追捧。

    香港置業行政總裁馬泰陽同樣對新措施表示歡迎，他指是次金管局調整樓市措施，放寬3000萬元以下物業樓按，進一步擴大受惠層面，協助市民換樓置業，預料刺激樓市力度有限，惟「聊勝於無」。

    中原按揭董事總經理王美鳳分析，以1500萬元樓價為例，按揭首期由五成、750萬元，降至三成、450萬元，可減300萬元，形同大幅降低置業人士上車或換樓門檻。她指，銀行可提供最高七成按揭，按保計劃會為銀行貸款七成按揭成數以上的部分提供保險，相關保費會比六成按揭成數以上的保險較低，可進一步減輕置業人負擔。她相信，新措施可加快準買家會入巿步伐，有助樓巿發展。（記者 姚一鶴）