近來，豪宅市場暗流湧動，先是有全新豪宅項目滶晨軟銷，部署推售90餘伙招標，隨後又傳出「磁帶大王」陳秉志將其自住多年的薄扶林域多利道188號巨宅推出市場。市場供應選擇增加，究竟有望承接的本地豪門分支家庭置業預算有幾多？有地產代理向本報透露，最高和最低預算能相差5000萬元，而其中的原因竟然是記者沒有想到的。

港島指標型豪宅轉趨活躍

美聯物業山頂南區豪宅首席區域營業董事方富義表示，隨着環球緊張局勢緩和，股市回暖，個別豪宅客亦在市場物色優質項目，個別豪宅業主亦願意出貨，故近日睇樓活動增，及錄得逾億元超級豪宅成交，而且山頂超級豪宅項目種植道1號亦上載樓書，他相信可為豪宅市場增添動力。

新世界(017)牽頭的豪宅項目滶晨宣布推出90伙招標，對此方富義評論說，黃竹坑附近已發展成熟，同系1到4期項目銷售了幾年，近來前幾期尾貨仍獲認購，故此認為滶晨選擇這個時機推售，是不錯的選擇。他認為，前幾期單位少有東南朝向，且面積如此大。

那麼，本地豪門的三代、四代分支家庭置業預算有幾多？方富義對本報記者表示，「有錢人士」的三、四代，對置業有長期的剛性需求，就二手樓而言，倘若他們自住1500呎的單位，以每呎價格2.5萬至3萬元，預算約在3000萬至4000萬元。若豪門之後又有了BB，居住面積則需要達到1800呎至2000呎，因此總價需要準備7000萬元至8000萬元。

豪宅準買家「五花八門」

記者算一算，有無BB，富三代、富四代的置業預算最少相差3000萬元，最多則可相差5000萬元！豪門小朋友真是含着金湯匙出生。

同時，方富義提到，早前參觀滶晨的準買家除了本地豪門之後，亦有內地客、長者、白手興家的富一代，以及投資者。方富義總結說，準買家「五花八門」，至於是否真正喜歡項目，要以日後的銷售落實情況為準。他又指，項目實用面積從約900呎到3120呎，相信可以滿足不同的客戶需求。

超級豪宅銀主盤有價有市

本月上旬，由九龍倉持有、並由會德豐地產發展及銷售，位於山頂種植道1號的豪宅項目1 Plantation Road第1期，上載了樓書，合共提供8座獨立洋房，面積5513至6122平方呎，每座洋房均設有私人升降機，為4套房間隔。8座洋房中，以1號屋面積最大，為6122平方呎，設有4460平方呎花園，洋房提供的停車位足有1139平方呎之巨。洋房樓高3層，4房4套設計。

至於市場傳出「磁帶大王」陳秉志持有的薄扶林域多利道188號獨立洋房，最新由接管人委託測量師行推出市場放售，市場估值約4.3億元，平均每平方呎約70689元。洋房佔地面積約1.524萬平方呎，物業樓高3層加地庫，洋房面積約6083平方呎，並約有1.8萬平方呎私家花園，其中9365平方呎為政府短期租約私人花園。

議價空間取決於態度問題

銀主盤是否會影響到豪門置業的信心，潛在買家會否因之有所忌憚，抑或在議價方面有幫助？美聯物業山頂南區豪宅首席區域營業董事方富義表示，銀主盤的新聞在社區無負面影響，因為準買家是自身有需要才會購買，搞得定「Full Pay」(全數一次付清)或貸款，才會入市。

就銀主盤的數量，方富義認為，沒有明顯增加，山頂銀主盤豪宅數量少於10夥，原有的銀主盤消耗後維持大致水平。銀主盤出現在半年或幾年前經濟不明朗的時期。目前的銀主盤市場對買家心態無正面影響亦無負面影響。至於銀主盤豪宅成交單價走低的現象，方富義認為，是銀主盤原本業主發出的指引價長時間不獲得接納，導致議價空間增加。至於可以減到多少，方富義則透露，這屬於「態度出來」的問題。（記者王丹丹）

頂圖：本港陸續有頂級豪宅放出市場，一批豪門後人有意買入。圖為港島南區豪宅。 資料圖片