1月15日，萊坊深度解讀上海寫字樓市場及長三角工業與物流地產市場2025年運行態勢，並基於宏觀經濟趨勢與行業變革，分享2026年市場展望。數據顯示，2025年上海寫字樓市場在調整中完成新舊動能轉換，長三角工業與物流地產市場則呈現差異化發展格局。

　2025 年，中國經濟在複雜的全球環境中展現出強勁韌性，為寫字樓市場提供了有力支撐。貿易順差達人民幣7.71萬億元，彰顯全球貿易核心地位；中國開源人工智能模型全球下載量位居第一；太陽能電池生產量約佔全球80%，成為全球綠色轉型的重要引領者；上證指數年內漲幅達18.3%，位居全球主要股市前列。宏觀經濟的穩健運行與產業結構的優化升級，為上海寫字樓市場注入了多元化的需求動力，推動市場在逆周期中完成新舊動能轉換，為後續復甦積蓄力量。

　中國經濟的韌性為2025年四季度上海寫字樓市場帶來了需求面邊際改善的跡象。第四季度，市場新增供應為216,585平方米，環比增長55%，推動空置率環比上升0.5個百分點至23.8%。與此同時，本季度淨吸納量為82,570平方米，環比增長9.3%，釋放出需求端改善的積極信號。

　從全年來看，供應端方面，2025年全年新增供應約101.4萬平方米，同比減少13.2%，比過去五年新增供應平均值減少16%；截至2025年年底，甲級寫字樓市場存量增至1,996萬平方米；在需求端方面，全年淨吸納量達21.88萬平方米，但較2024年降幅收窄11個百分點，表明市場需求收縮已進入尾聲。

　在供應持續釋放、市場競爭加劇的背景下，業主為維持出租率水平，繼續調整租金策略，截至四季度末，全市甲級寫字樓平均租金為人民幣6.05元/平方米/天。

　然而，區域分化態勢持續。核心商務區超甲級寫字樓「虹吸效應」凸顯，四季度租金環比跌幅收窄至1.3%，達人民幣10.35元/平方米/天；中央商務區擴展區受區位優勢不足、樓宇樓齡較久等因素，租金環比跌幅達3.4%，至人民幣4.62元/平方米/天。

　需求端呈現結構性優化特徵，從市場租賃活動統計，2025年金融、專業服務以及TMT企業位列前三，合計市場佔比近57%。值得關注的是，TMT行業中超35%的企業租賃來自AI相關企業的新租及搬遷活動，尤其是自商務園區向甲級寫字樓市場搬遷的需求顯著。按淨吸納量統計，68%的辦公面積由專業服務類-律所、諮詢（佔比26%），TMT類-AI 科技（佔比23%），金融類-證券、資管（佔比11%），零售類-快消（佔比8%）完成去化。

　內資企業主導地位鞏固，四季度租賃需求佔比回升至63%，同比上升 4 個百分點；外資企業佔比持續減少。

　從子市場來看，市場流動性活躍。虹口、浦東、靜安以競爭力租金和租賃條款雙重優勢吸引企業；黃浦新近交付項目受市場歡迎；徐匯區內租戶在徐家匯、徐匯濱江等板塊間流動頻繁。

　2026年，全球經濟增長面臨結構性挑戰，但中國「十五五」規劃的開局為市場注入了強勁的內生動力。政策層面聚焦AI、晶片、量子等未來產業，將直接利好上海這一全國科技創新中心的辦公樓宇需求。

　從市場基本面看，供應壓力有望邊際緩解。過去五年新增供應呈逐年遞減趨勢，未來3-5年計劃總量約370萬平方米，延續這一態勢。儘管2026年計劃供應約140萬平方米，但考慮到部分項目延遲交付及部分預售，實際入市面積將更為溫和，有助於市場在2026年下半年進入築底期。

　與此同時，商業不動產公募REITs試點的推出為市場提供了關鍵的流動性支持。疊加2026年作為AI技術大規模應用之年的產業機遇，相關投資與就業增長將有效去化庫存。

　值得一提的是，萊坊近日發佈的市場預測量化模型：智核擎™依託 20 餘年寫字樓市場與宏觀經濟數據，結合決策樹與隨機森林雙模型引擎，實現對寫字樓空置率、租金的精準預測。模型預測，上海寫字樓市場預計將於2026年年底進入築底期，2027年至2028年，市場租金將在低位盤整；2029年，隨着經濟復甦與需求回暖，市場將進入回升通道，租賃雙方信心持續修復。

　此外，需求端將呈現多元復甦態勢，前沿科技企業、專業服務業、美妝行業、國潮品牌、「銀髮經濟」大健康產業、中資出海企業將成為核心增長引擎。在產品層面，「雙碳」及ESG要求推動新項目提升綠色與智能化標準，具備軟硬件優勢的樓宇更受租戶青睞。

　萊坊華北和華東區董事總經理黃蔚表示，2026年作為「十五五」規劃開局之年，政策紅利將持續釋放，為市場注入長期需求支撐。對於業主而言，提升運營能力、強化ESG佈局與場所體驗打造將成為核心競爭力；而租戶則可把握當前租金低位窗口期，通過靈活租賃策略實現成本優化與業務擴張的平衡。（田鋒）