楼价高企是香港社会持续动荡的根源。当普通家庭需要积攒10年的全部薪水、不吃不喝不买东西，才能买下一张床那么大的地方，或过了十年收入才增加10%，一般人、尤其是年轻人，还能有什么希望呢?除非香港调整楼市结构、以民众福祉为依归，而不是只想着榨干他们的血汗，否则香港再也无法恢复稳定。这篇文章具有现实参考意义。

　　香港的运作模式犹如中世纪城邦：高高在上的商界精英，主导了财富与收入的创造和分配方式。香港的制度提供了最大程度的经济自由和低税率，鼓励人们去生财致富。

　　土地供应紧张令问题加剧。但土地供应不足，往往是少数大地产商囤积居奇的结果。从结构上看，银行系统容易导致民众负债累累，这意味着民众必须更加努力，才保得住自己小小的居所。

　　当民众收入迅速增加时，这一机制能够正常运转。在中国尚未完全向世界开放的年代，香港作为两者之间的桥梁，拥有大量机遇，借提供这种服务得到大笔收入。中国加入世贸组织后，香港作为中间人的机遇也随即消失。以越来越高的楼价去剥削民众，就无法令原有机制有效运作。然而，香港的制度未有因应新的现实作出调整，随之而起的社会不稳，损害到每个人的利益。香港统治精英肆无忌惮的贪婪，最后令自己受累。

　　相对而言，新加坡的运作模式犹如地道的独裁国家。在当地制度下，新加坡不会做一些蠢事去伤害统治阶级，而是吸纳外国人的财富，并将利益分配予本国民众，建立良好的公共住房制度、优质教育和医疗系统，以及优越的养老机制。大多数香港人似乎都喜欢新加坡。

　　想深一层，佛罗伦萨和威尼斯等中世纪城邦之所以能够蓬勃发展，也是借助相同的策略。他们利用强大的军队保护自己的垄断行业。有机会时，就直接掠夺别人的成果。由于他们的统治精英明智地把战利品分发给所有做出贡献的人，因此他们的事业(或者说是骗局)得以历时几百年不衰。唯当其他民族国家崛起、并建立更强大的军队后，他们的运气终于耗尽。

　　香港与新加坡都是英国殖民时代的遗留产物。两地都曾利用邻国的低效获取高收入。这种商业模式与几百年前的威尼斯和佛罗伦萨没什么不同。但随着邻国发生变化，它们必须适应形势，以维持较高收入。新加坡不再依赖船舶或半导体制造业，转而发展赌场及私人银行业务。也许这些业务听起来不算高尚，但能为该国带来收益，助其维持社会稳定。

　　香港却没有适应新形势。当旧有模式行不通时，香港就出于本能地进一步紧缩供应。楼价太高，就把一个单位分割成几个小间。这样民众不就买得起住房了吗?如此一来，小单位越来越受投机客欢迎。可是，民众现在就连小单位也买不起了。接下来会如何呢?是不是该去学学怎么站着或倒挂着睡觉?

　　反对作出改变的通常理由是：香港没有土地。这可是个天大的谎言。香港只有4%土地用于住宅用途。有同样数量的土地留作发展之用，而大地产商拥有其中相当大一部分。而新加坡一直以来主要在填海土地上发展项目，当地才确实存在土地短缺问题，但新加坡的公屋既便宜又宽敞。土地并非制约香港发展的因素。

　　最大的阻碍是殖民时代遗留的香港统治精英。无论香港形势如何，他们仍然紧紧抓住过去的模式不放。由于他们不具备其他竞争力，做出改变意味着将推倒他们的特权地位。正因如此，无论精英阶层内部如何协商，都不会带来有意义的变化。要想做出改变，必须施加一些外力。如果中央希望香港保持稳定，就必须重点关注房地产业;也就是说，必须抛弃那些商界盟友。

　　除了人为控制土地供应量外，利率也在楼价周期循环中发挥了作用。不过，这会令关于楼价的辩论更加复杂。利率周期带来波动。因此，如果美联储在三年内把利率提高到3%，同期香港楼价可能下跌一半。（谢国忠）