【香港商報網訊】市場對上車盤需求強勁，過去一年帶動細價樓急升，而這股置業熱潮亦已蔓延至居屋和公屋。去年鲗魚涌康山花園一個低層戶成交額高達719萬元，創下本地居屋造價新紀錄。而今年初註冊的一宗黃大仙鳳德邨中層戶，以400萬元成交價榮膺九龍區最貴「公屋王」。二手居屋和公屋價格屢屢破頂，甚至直迫私樓，業界專家就提醒，市場升勢太急，而未來供應趨升，上車客宜謹慎入市。

　　香港商報記者 劉思桐

　　中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，今年1月二手公屋買賣合約登記錄得62宗，創6個月新高，總值1.3億元，更創有紀錄以來逾14年新高。反映二手公屋備受追捧，隨樓價向上，高價公屋成交增多，刺激公屋登記總值推升至高水平。月內二手居屋買賣合約登記(包括居屋自由市場及第二市場)錄得572宗，總值20.76億元，分別創4個月及6個月新高，反映用家的入市意欲強勁，在全新居屋接受申請之前，已經加快步伐上車，帶動二手居屋市道暢旺。

　　居屋公屋為上車好選擇

　　細價私樓有價有市，成交火熱的同時不免盤源不足，而居屋和公屋入場門檻較低，不失為上車及換樓的好選擇。以沙田區為例，沙田第一城一個高層兩房單位，建築面積395平方呎，實用面積327平方呎，以435萬元放售。若以按揭成數70%、還款年期30年及按揭利率2.25%計，首期付款需130.5萬元，每月供款約11639元。而同區公屋顯徑和居屋愉翠苑的兩個二手成交單位，實用面積分別為381和411平方呎，價格則為320萬和334萬元，較沙田第一城單位面積更大且總價更低，首付及月供分別降至100萬及8000餘元，供樓負擔有所減輕。

　　不過，二手居屋市場交投暢旺，近期部分成交呎價甚至直迫熱門私樓。1月註冊的魚涌居屋康山花園6座中層F室單位，成交價為710萬元，創歷史第三高，其建築和實用呎價分別為9902元和11993元。同區指標私人屋苑康怡花園，同期錄得一宗成交為C座中層15室，金額為688萬元，其建築和實用呎價分別為10634和13080元。兩宗成交個案實用呎價僅相差千餘元。到了本月初，康山花園再錄得新高價成交個案，單位屬於8座低層B室，實用面積592平方呎，成交價為755萬元，呎價12753元。

　　料未來細價樓升幅放緩

　　高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事及主管張翹楚表示，雖然近期出現一些二手居屋破頂成交，價格與同區私樓接近甚至重疊，但相信屬位置優越屋苑錄得的個別案例，不可代表居屋市場的整體情況，相信其價格仍會與私樓有差距。他提醒有意置業人士，細價樓升勢過急，有上車盤呎價堪比豪宅，而買樓應考慮供樓負擔、回報率及物業未來的流通潛力，上車不應過於心急。他預期，隨未來公私營房屋供應增加，細價樓升幅會漸趨放緩，料3至4年後中小型單位升幅可與通脹貼近。