低利率低匯率機遇

　　墨爾本CBD公寓300萬回報5厘

　　走過了濟州島，游遍了布吉島，我們將視線轉移至連續六年上榜最宜居城市的墨爾本。墨爾本的樓價正以每年10%以上的速度遞增，年投資額已經破百億元。據說，墨爾本每八個新樓盤買家中，就有一個是中國買家。本周二，澳洲現金基準利率降至2%，為歷史最低點。不如把手同游澳洲，順便看看房產。香港商報記者李逸嘉

　　利息每年省萬多港元

　　對於想買澳洲樓的人來說，低匯率加上低利率可遇不可求。本周二降息如同春雨灑落房市。同樣一套60萬澳元總價的房子，按照貸款七成計算，降息后每年省下的利息為2100澳元，折合12881港元(澳元兌6.132港元)。

　　澳洲房價一直屬於穩中有升，過去一百年，每7至10年價格翻一倍。去年墨爾本房價上漲一成，澳洲知名房地產投資公司IRONFISH墨爾本地區客戶經理王芳估計，今年的漲幅也會在10%以上。她舉例，「2001我住在阿姨家，她家是三房兩廳的聯排別墅，占地250平方米，市價22萬澳元，現在的市價接近80萬澳元。2001年的時候賣40萬澳元的獨立別墅，現在要150萬澳元才能買到，翻了將近3倍。」

　　選址：CBD或郊區

　　在墨爾本投資房產，50至60萬澳元(50萬澳元約306.3萬港元)已經可以買到不錯的公寓或者別墅。「如果是CBD(核心商業區)地區，房價一萬澳元左右。50萬至60萬澳元可以買到一個大的一室一廳加車位，或者小樣的兩室一廳。每周租金400至550澳元不等。」目前墨爾本空租率大約在2%左右，熱門地區熱門房型，往往放租第一天已經出租，差一點的一個月內也可以租出。CBD的租金介乎4至5厘，郊區的低一些，但無論如何都可以做到以租養貸的了。」

　　「CBD和郊區有好有壞，CBD的交通方便，白領租房需求大，出租速度快，但是價格貴一點。郊區的地方寬敞，價格低，但是維修成本大，去市中心路途遠一點。」王芳建議，客戶根據個人需求選址。

　　小心：黑中介忽悠你

　　國內有不少海外投資推廣會，看似方便快捷，其實暗藏隱患。「上次看一則新聞，中國媽媽為孩子在墨爾本大學附近買了一套小兩房公寓，花了69萬澳元。但是我看看那個地段和房型，澳洲市價僅60萬澳元左右。」王芳建議，還是到實地考察一下的好。對於地段，周邊環境有一個直觀的了解，也可以貨比三家，避免因為信息不對稱花了冤枉錢。

　　她又叮囑：「有一些房產中介只是在國內註冊公司，并未在澳洲註冊公司，萬一跑路，投資者就抓瞎了。比如，在交易會上先付10%的訂金。剩下的20%等交房的時候再付，但是如果中介沒有及時通知你，讓你錯過了交房時間，就可能產生額外費用，或者10%的訂金就打水漂了。」澳洲風景怡人，就當是去旅游，順便看看房產也好的，別沖動消費。

　　提醒：短期轉手稅費高

　　對於買房后12個月之內賣出的，是要重稅的。如果房子是在購買之后1年內易手，增值部分100%徵稅。超過一年以后，增值部分50%徵稅。

　　即使海外投資者也需繳納所得稅。買房所獲的盈利在8萬澳元以下的，增值稅部分需要徵收32.5%。盈利在18萬澳元以下的，需要徵稅35%。一句話，自住比炒樓好，長期比短期好。

　　其次，澳洲也不能炒樓花。法律規定，在交房之前更改戶主名字，交易價格不能高於合同買入價格。這也就打消了很多人炒樓花的念頭。

　　（「度假勝地買樓攻略」之三）

　　澳洲買樓四大誤區

　　誤區一：全額現金買房

　　其實外國人可以貸款七成，不需要全數現金來買房。目前銀行利率為2%。如果是本地居民，有資產遞延，最多可做到100%的按揭，零首付。

　　誤區二：學區房省學費

　　澳洲也有學區房，學區內的本地孩子優先錄取，學費全免。但是非本地居民的孩子，學費照樣要付的哦。

　　誤區三：買房送綠卡

　　澳洲移民類別諸多，并不是所有人都可以通過買房這條路獲得綠卡的。比如，技術移民，有一些是企業家移民就沒有規定要買房，買了房也不一定能拿到綠卡，主要看工作能力。另外一種500萬澳元的投資移民，其中有一部分資金可以用於房產投資。

　　誤區四：一手二手隨便買

　　澳洲有一個專門的委員會進行資格審查。海外投資者只能買新房，不能買二手房，恒大掌舵人許家印之前買了一棟豪華別墅。可惜，因為不符合海外人士購房條件，所以勒令在指定時間出售，成為了首個被管理局踢出局的中國投資者。

　　澳洲總理阿博特近日就表示，政府打算嚴格限制外國人在澳購置房地產，將重新評估該領域的審批制度，以確保澳洲本國民眾不會因房地產價格遭哄抬而「買不起房」。不知道，澳洲會不會像香港那樣出辣招？李逸嘉