解密眾籌買房：美國人如何“空手套白狼”(上)
沈秋莎
在美國投資房產，門檻高、投入大、周轉慢、房產稅高、管理繁瑣怎么辦？房客反客為主，拖欠房租，鵲巢鳩占，轟不走，理還亂，如何是好？
俗話說，眾人拾柴火焰高。那么，投資房產也可以跟眾人一起承擔巨額房款、共享收益嗎？
眾籌(Crowdfunding)的橫空出世，恰如其分地解決了小額投資散戶對房地產投資的需求，并為專業房產投資人提供了一條迅速融資的渠道，在雙贏的格局下迅速走紅投資市場。數據顯示，2013年，眾籌行業已在全球融資超過51億美元，一舉成為新型理財產品中的“香餑餑”。
《第一財經日報》記者分析了美國多家購房眾籌網站，從購房眾籌的戰略和戰術入手，試圖解密美國人買房如何做到“空手套白狼”。本文為上半部分，著重分析眾籌買房的模式及優點。下半部分(明日見報)則將重點放在風險和展望上。
花別人的錢，買自己的房
眾籌是一種通過互聯網向眾人集資的新模式。它首先由倡議者提出投資創意，起草一個投資項目，若能得到投資者響應，一些個人或機構再為其搭建平臺，實現融資。眾籌的項目可謂五花八門，其中，眾籌買房以其靈活的資金周轉模式和新穎的購房理念，吸引了大批投資者的目光。
眾籌買房大致可分為兩類，產權型(Equity)和債務型(Debt)。籌款人在不確定風險，或風險較大時，往往會選擇保守的產權型，其獲利后按照當初投資的份額，按百分比分錢。籌款人對該投資勝券在握，或風險較小時，他們往往傾向于債務型，以債務買斷加支付利息的形式籌集資金，盈利后，歸還當初融資本金加利息即可。
產權型，顧名思義，即投資入股時，便自動擁有了產權。舉個例子，籌款人手握區區10萬美元(下同)，卻欲購置100萬的房產，裝修需要10萬，共需110萬，而由于其收入有限，銀行只能放貸60萬，填補這40萬缺口的最佳方式就是眾籌。當籌措到資金后，債權人便自動擁有了房子的產權。假設，這套房屋因后續經營不善，籌款人急于出手，將該套房屋以80萬的低價拋售，由于銀行的債權優先，須先向銀行償還60萬，剩下的20萬則按照產權比例進行分配，即本人能得到20%，也就是4萬，剩下的16萬，按照產權比例分給債權人。反之，交易獲利后，籌款人會每月向債權人派發利息，通常在7%~8%。風險愈大，則利息愈高，反之亦然。最后，當籌款人賺得盆滿缽滿后，決定轉賣該房產，交易后的盈利，也按照當初的產權比例進行劃分。
跟按照投資比例進行利益分配的產權型所不同，債務型眾籌通常對當初的投資金額進行鎖定，并以加付利息的方式，在盈利后進行利益分配。對于黃金(1194.10, -0.30, -0.03%)地段炙手可熱的房產或穩賺不賠的買賣，投資人往往傾向于債務型，將可以預期的大額收益留給自己。
誠然，無論是產權型眾籌還是債務型眾籌，銀行因擁有最高優先級的債權，它的風險往往最小，但在獲利時，盈利也最少。風險與獲利呈正比永遠是投資的不二法則。
透明度是金，信譽度為王
美國證券交易委員會1933年頒布的證券法和1934年頒布的證券交易法堪稱“振興企業法案”之鼻祖。2012年，美國總統奧巴馬簽署了“振興企業法案”，將股權眾籌(Equitycrowdfunding)合法化，為網絡眾籌的發展提供了良好的大環境。其中的第三章集資，涵蓋了房地產眾籌所適用的內容和細則，讓房地產網絡眾籌迎來了春天。接著，各色通過網絡進行借貸的P2P網站也如雨后春筍般地出現，LendingClub和Prosper都是這類P2P網站的先驅。此后，在P2P網站的基礎上，又衍生出了借貸買房，購房眾籌網站應運而生，又稱為P2RE(PeertoRealEstate)。
RealCrowd、PatchofLand、RealtyShares、RealtyMogul和Sharestates都是這類典型的購房眾籌網站，為投資人或投資機構以及籌款方提供網絡平臺，促成交易，從而繁榮房地產市場，創造就業機會，并刺激當地乃至全美的經濟發展。
Sharestates15年前便開始從事“產權保險業務”，業務覆蓋全美33個州，并監管超過40億美元的交易，以此積累了大量房地產市場的人脈和資源，其中不乏尋找融資項目的投資者和房產開發商。其創始人及CEO艾倫(AllenShayanfekr)便以此為契機，設法為手中持有大量現金的客戶和尋求融資的投機者搭建平臺。
RealCrowd的創始人及CEO亞當(AdamHooper)對記者說，他的創業宗旨是讓更多普通投資者和散戶能夠享受到機構投資房地產的待遇。他們致力于解決商業地產中的低效率問題，并改變只有富豪才有機會染指大型商務樓投資的現狀，令每個普通投資人都有機會參與對商務樓的投資。RealCrowd通過向房地產公司征收固定的管理費來獲利，而不向參與房產投資的投資人收取任何費用。
PatchofLand的聯合創始人及CEO賈森(JasonFritton)則表示，他的創業靈感源于一次房地產拍賣。他早年在芝加哥參加住宅拍賣會時，不經意發現大批芝加哥的街區因無人收購打理而淪為荒地。盡管其中很多都是不錯的房產，但在2010年的美國房產蕭條期，這些廢棄的房屋根本無人問津。更糟糕的是，這些廢舊房屋還會滋生犯罪，拖累當地治安，而鄰居的房產價值也隨之下滑。在拍賣會上，賈森還發現，對價值數百萬美元商用樓趨之若鶩的那十來個競拍者，總是同一撥人，而被賈森視為美國房地產中堅力量的住宅樓卻門可羅雀。從那刻起，賈森便意識到這類遭市場冷遇的廢舊房屋潛力無限，而傳統銀行對“增值功能”的一知半解，甚至拒絕對此類房屋提供資金，也為像PatchofLand這樣的專業眾籌購房網站提供了機會。
除了穩定的投資回報，網絡眾籌作為一種新興的投資方式，緣何吸引大批美國的投資者？PatchofLand的首席營銷官埃里科(AdaPiad’Errico)說：“平臺的透明度至關重要，簡單有效的解決方案能樹立投資者信心，從而放心地向需要購房的借貸者撒錢，并能以最少的錢，最有效地實現投資多樣化。而借款人也可根據資產類別、地理位置和開發商進行分類投資。”
專業投資人斯坦普(JoeStampone)則表示，業余投資者對房地產交易并不那么熟悉，當交易出現偶發的欺詐行為或是因為市場不景氣而開始虧損時，投資者信心和整個平臺都會受到嚴重打擊。因此，眾籌網站的信譽幾乎關乎生死。埃里科對記者說：“為樹立消費者信心，我們放貸時，會密切關注每一筆投資機會，并先用自己的資金進行墊付，以確保能夠跟客戶共進退，這樣一來，籌款人能及時收到借款，同時，放款人也可以立刻獲取他們的投資回報。”
艾倫在接受記者采訪時說：“我們以投資的透明度為基礎，盡量降低投資的最低限額，讓投資者以有限的資金，最大程度上實現投資的多樣化，以期降低風險。我們還對所有的投資項目盡職調查，撰寫項目調查報告以供投資人參考。盡管借款人通過網絡眾籌未必能拿到最低息的借貸，但相比銀行繁瑣的貸款審批手續，網絡眾籌以其快速、高效的流程，不失為投資佳選。”
在業內贏得良好口碑后，投資人往往會不請自來。當有個人籌資者或是房地產公司申請募款時，眾籌網站首先會對其過往的投資項目、信用記錄、商業計劃以及地理位置進行綜合考量，繼而確定它是不是一個好的投資項目。通過考核后，網站接著會對其進行詳盡的背景調查，包括租金的漲幅、空置率、資本化率和支出。最后，再由投資委員會根據調查報告來評估風險，最終決定是否將其掛到網絡平臺上。大浪淘沙，通過這一輪審核，大量投資項目都會落馬，能成功掛到網上募資的，基本屬于相對優質的投資項目。
助推經濟，改善治安
眾籌購房不僅能夠給借貸雙方帶來投資回報，繁榮美國房地產市場，更能為振興經濟、改善當地治安盡綿薄之力。
紐瓦克(Newark)是新澤西最大的城市之一，同時也是紐約大都會地區第二大城市。但它還有另一個稱號，即“全美最危險的地區”。早在1996年，紐瓦克便被《時代》周刊評為美國最危險的地區之一。近年來，治安稍有改善，但其居高不下的犯罪率仍令購房者望而卻步。即使交通便利，且房價顯著低于周圍地區，卻依然無人問津。
新澤西州政府為了改善這一狀況，在今年2月，推出了一項1000美元即可購買一片土地的計劃。該計劃只推出100塊地，要求每對購地夫婦必須在18個月內在該土地上建起一棟房子，并長期在該房屋內居住。人們徹夜扎起帳篷排隊搶地，就是為了這個“跳樓價”。然而，“搶地”只是漫漫長征路的第一步，接踵而來的房屋建設費才是大頭，而PatchofLand的參與，讓搶到土地的人們可以通過網絡眾籌的方式，籌集到建房款，從而能夠真正成為房屋的主人。
這個項目的意義在于，當越來越多有正當職業的家庭搶到“千元土地”后，通過網絡眾籌在空地上建房、居住。即使這片區域原來的治安差，但當越來越多有固定收入的人群遷入后，治安自然提升，房地產也跟著升值，同時還會帶動更多“良民”在此區域置業，當地經濟也隨之繁榮，進入良性循環，居高不下的犯罪率和失業率等諸多癥結便可迎刃而解。但此法究竟是否奏效，還需要幾年甚至十幾年的時間來檢驗。