中信銀行(國際)首席經濟師兼研究部總經理 廖群

　　京滬深，即北京、上海與深圳的房價近一年來又出現了新一輪的上漲。深圳的上漲速度尤其驚人，今年3月一手房價分別比去年同期上漲了61.6%，真可謂是飆升。上海次之，房價上升了25.0%。北京亦不落后，提高16.0%。而其他的內地城市，除部分發達二線城市外，房價卻要麼繼續下降，要麼只有輕微上升。

　　從房價的絕對水平來看，京滬深已是數倍於其他城市，差距遠高於她們與其他城市之間人均GDP水平的差距。在這種情况下京滬深房價的上漲幅度居然還如此地領先於其他城市，的確難於理解。箇中原因應該很多。但筆者認為最重要的是，這3個城市分別作為國家首都與北方經濟中心，全國的經濟與金融中心，與市場改革先行者與科創中心，其住房對於全中國乃至境外的很多人都有着特殊的吸引力。

　　京滬深具吸引力

　　吸引力在何處呢?首先，在於這些城市發達的經濟所帶來的眾多就業機會與高收入水平。2015年上海、北京與深圳的GDP總量分別為25300億元、23000億元與17500億元，規模遠大於絕大部分的其他城市。GDP是經濟活動水平的度量，GDP高說明經濟活動強勁，自然創造眾多就業崗位，進而吸引大量外來打工人員。尤其是她們集中了全國最高端的經濟活動，所以就業人員的收入水平也大大高於其他城市。正因為如此，這三大城市成了全國高校畢業生、專業人才與公司總部趨之若鶩之地。其次，在於這些城市高水準的教育、醫療、社保及公共設施服務。由於經濟發達，也由於其地位特殊而得到各種特殊資源，京滬深的這些服務是全國其他城市不可比擬的。就教育而言，可以說北京與上海集中了全國大部分的名牌大學。因此，這兩個超級城市的中小學教育不但質量高且成為了挺進名牌大學的最好階梯。這一點對於本來重視教育又溺愛子女的國人來說具有巨大的吸引力。再次，在於國人的虛榮心。目前，住宅在很大程度上成為了投資品，同時也成為了財富與身份的象徵，而非單純的居所。既然如此，房屋本身的可居性，包括實用面積甚至質量都不是最重要的。最重要的是其地域所帶來的象徵意義。由於廣泛存在的崇強媚富的心理，在京滬深有一套住房與在其他城市有一套住房相比，財富與地位象徵的強度是不一樣的。

　　正因為如此，京滬深的住宅需求在很大程度上來自於外來人口(包括境內的外地人士與境外人士)，因而這些城市的房價不光是由本地居民的購房需求所支持，而在一定程度上是由全國人民的跨地域購房需求與部分境外人士的跨境購房需求所托撐的。據業內人士估計，去年上海購房者中47.5%為非上海戶籍。

　　可負擔程度難解釋高樓價

　　所以，應用房價/收入比，也稱為可負擔程度，來解釋這些城市的房價是不科學的。按房價/收入比，應該說，京滬深均超過15，大大高於國際上認可的6左右的水平。問題是，此比率中作為分母的收入為本地居民的平均家庭年收入。就此，姑且不說只考慮收入而不考慮存款及其他形式的財富因而難以真實地反映可負擔程度，也不論內地的家庭收入數據難以包括各種灰色收入而不準確，僅就此收入沒有反映在本地購房的外來人士的收入與財富而言，就難以令人信服。顯然，這些外來人士的收入應該大大高於當地居民的平均收入。同時，租金回報率也不適用。如上所述，一線城市住宅對於外地人的吸引力在於工作機會/收入水平，教育/醫療/社保服務質量，與財富及身份的象徵，而非投資回報。所以外來人士在一線城市購房并不在乎租金回報率，甚至很多住宅買了后空置，租金回報率為零也在所不惜。

　　那麼人們可能會問，不是有限購嗎?的確，限購在很大程度上擋住了外來人士在一線城市購房。但同時也應看到，在內地目前的法制環境下，限購是有孔可鑽的，內地「上有政策，下有對策」的現象在此充分體現。通過「下有對策」，外來需求仍可通過各種渠道進入京滬深的房地產市場。

　　如此而來，一線城市的房價是易升難降。3月上海與深圳的調控新政出台后，上海與深圳的房地產交易量下滑，房價也開始松動。但在目前的市場條件下，房價大幅下降的可能性不大，只能指望在一段時間內有一定程度的調整。