5月深圳新房均價突破5萬5，同比漲幅接近一倍。

 

　　

 

　　今天我們想討論的是，一河之隔，為什么深圳房價暴漲，但是香港房價卻在下跌？現實版的淮南為橘，淮北為枳就這么上演了，到底是誰不正常？

 

　　數據顯示，香港房價見頂在2015年9月，到現在平均已經跌了10~20%。現在香港房子出現了大量負資產，暴增了15倍之多。

 

　　

 

　　什么叫負資產？

 

　　就是現在房子的價格比欠銀行的貸款還便宜，那還貸就沒有意義了。正資產和負資產的區別就是健康母雞和生病公雞的區別，一個能不斷生蛋，另一個是你不斷給它打針看病吃藥喂食，但是它還是一天天消瘦。

 

　　房子和股票一樣，它有價值，首先它應該是個資產，有現金流的支撐。不然的話，它和荷蘭郁金香和南海泡沫和超市里的鹽甚至比特幣，就沒有區別了。所以房子從資產價值的角度看，首先要看它的租金水平是否健康。也就是先看蛋的質量，咱們再說母雞好不好。

 

　　如果說租金的水平決定了房子的投資價值，那么又是誰決定這個租金的水平呢？

 

　　是人口的流入。

 

　　深圳2013年戶籍人口300萬，流動人口1500萬，是中國人口流入最多的城市。2年后至今，深圳人口又增加了300萬，漲幅達17%。

 

　　而香港雖然人口更多，但是14到15年香港人口增長只有0.8%，它是沒有人口流入的。沒有人口流入支撐的地方房子是不能投的。沒有人口流入就沒有房租，沒有房租的支撐房子的投資價值就是空中樓閣。這是分析房子的傳統思路和角度。

 

　　今天我們準備另辟蹊徑，尋找另一個角度——從制造業看房價。

 

　　制造業的歷史，幾次大轉移。制造業轉移的過程中，都引發了經濟減速和房地產去泡沫。

 

　　來看香港制造業的情況，制造業占比不斷下降。經過幾次制造業的轉移，香港現在制造業占比只有1%。但是深圳房價上漲的過程中，是伴隨著他的先進制造業不斷發展和擴張的。

 

　　2015年前9個月，制造業的稅收是深圳財政收入第一名，占比24%。深圳先進制造業在工業增加值中占比是70%。但是經過兩年房價的大幅上漲，深圳的制造業遭遇到挑戰，富士康已經要搬到印度了，如果深圳的制造業開始像香港一樣一步步衰退，那么高房價是絕對撐不住的。

 

　　凡是制造業衰退的地方，它的經濟都很危險。制造業衰退，所以撐不住經濟，更撐不住高高在上的房價。從這個角度來講，下一個房價暴漲的地方，可能不是香港，不是深圳，而是印度。（本文觀點僅供參考，不構成投資建議）（來源：樹我直言，ID：shuzeshiwo，作者：許樹澤）