【香港商報网訊】記者鄭達偉報道：本港樓價喘定未幾，旋即再遇新挑戰。昨日，運輸及房屋局公布，截至今年第二季，未來三至四年一手私宅潛在供應量將進一步攀升至9.3萬伙，創2004年9月以來新高。分析認為，供應趨升將加劇發展商競爭，未來本港私宅樓價升勢料將止步。
港府：鍥而不舍治理房屋問題
運房局數據顯示，未來三至四年一手私樓供應預計按季再增加1000伙，若與去年第三季比較更急增約7000伙，即平均每年估計可推出的新供應達2.3萬伙。潛在供應增加，主要是由於數幅中型及大型住宅用地轉為熟地，令熟地可供單位數量增至2.2萬伙，其餘供應則分別來自6000伙貨尾單位以及6.5萬伙興建中但未售出單位。若以面積計算，當中約七成或6.47萬伙為實用面積少於753平方尺的中小型戶，較上季增加1100伙。
維持土地房屋穩定供應
對於私宅供應再創高峰，特首梁振英認為，這反映現屆政府上任后一直迎難而上，同時「努力就有成績」，惟強調現時本港仍有大批家庭須改善居住環境，故政府不能半途而廢；未來會鍥而不舍排除一切阻力，持續增加供應，以改善市民居住環境，并根治長期存在的房屋問題。
政府發言人亦指，香港房屋供求仍處於失衡狀況，樓價與市民負擔能力脫節。以巿民置業負擔比率為例，今年首季錄59%，遠高於1995年至2014年46%的長期平均數。因此，政府會持續參照《長遠房屋策略》下逐年延展訂定的供應目標，維持穩定的土地和房屋供應，讓樓市健康平穩發展，減少樓價大起大落風險。
施工量落成量同步急增
事實上，供應趨增外，近年私宅施工量及落成量亦節節上升，為未來供應存下大量「彈藥」。據香港置業研究部統計，今年上半年私宅施工量累計高達1.62萬伙，創有紀錄以來半年新高，同時超出去年全年1.42萬伙總數，足足相等於2008及2009年兩年的總和。落成量方面，亦由首季約1800伙急增至次季5600伙，升幅達約2.1倍，累計上半年則達7400伙，分別較去年上半年約5100伙以及下半年約6200伙，高出約45.1%及約19.4%。
面對新供應「大軍壓境」，港置行政總裁李志成認為，發展商競爭激烈下，即使樓市回暖，未來一手私宅樓價亦難再有大升空間。
理想城市企業估值部主管張聖典更稱，由於中小型單位占潛在供應約七成，現時本港經濟及就業情況不樂觀，中小型住宅市場受影響將會較大，加上預計發展商仍貼近二手價推售，樓價將面臨一定壓力，估計未來一年有機會再跌約5%至10%。
私宅供應或面臨見頂
不過，亦有業界人士預期私宅供應面臨見頂，對樓價影響有限。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指，私宅供應雖再度破頂，但按季計僅增1000伙，較去年急增1.3萬及2014年增加3000伙有所放緩，反映數字快將見頂。
利嘉閣地產研究部主管陳海潮則認為，目前普遍業主財政狀況良好，加上預期低息環境仍將持續一段日子，且市場不乏有真正住屋需求的買家入市，因而只要外圍及內部經濟沒出現重大危機，即使供應量有序增加，亦不會對樓價帶來劇烈波動，反而有利樓市更平穩發展。
差估署：近月私樓價大體橫行
【香港商報网訊】記者曾浩榮報道：經過約半年下挫，本港樓市自今年第二季逐見回穩。綜合官方及地產代理最新公布數據，香港私樓價格走勢近月大致橫行。當中，差餉物業估價署全港私人住宅樓價指數6月份錄得275.7點，按月持平，結束兩連升；若與去年12月數字比較，今年則暫跌約3.3%。
租金連續兩月出現反彈
據差估署資料，本港樓價指數於去年9月高見306.1點，之后連月下跌。截至今年3月，指數累積回落11.3%至271.4點。今年4月份起指數出現反彈，以6月份數字計，較去年9月高位跌幅約9.9%。假如與去年6月數字比較，今年6月指數則錄8.5%跌幅。
6月各類單位中，只有1722平方尺或以上大單位樓價指數錄得升幅（約0.2%）。細約430平方尺或以下細單位，指數為303.2點，跟上月持平。按月跌幅最大的是約753至1076平方尺單位，即一般被視為用於換樓的單位，按月跌0.4%。
租金方面，6月份租金指數連續兩月反彈，報165.1點，按月微升0.5%，連升兩月后上半年仍跌約3.6%，但較今年4月低位則回升約1.1%。
英脫歐公投后港樓市止跌
此外，據中原地產研究部高級聯席董事黃良昇介紹，中原城市領先指數(CCL)最新報130.47點，按周跌0.03%。有關指數主要根據今年7月18日至24日簽訂正式買賣合約的中原集團成交計算，反映6月24日英國脫歐公投后第三周的市況。
他認為，英國公投脫歐后，香港樓價進入止跌回升階段。公投后三周累計，新界西CCLMass指數累升1.77%，升幅為四區最大。新界西指數最新報117.31點，按周升1.54%，升幅為13周內最大。
樓價指數反映能力轉差
本港樓價高企多年后，去年第四季終迎下跌，港府努力終見成效。惟官方及地產代理數據都反映，樓價近月有觸底跡象，更有代理預期樓價或會反彈。一旦樓價回升，是否代表調控失敗？事實上，無論是官方或代理數據，在私樓市場成交轉變下，反映整體市況的能力已漸削弱。
特首梁振英上任以來，港府對地產政策方向大致都以「重藥」壓制港樓急漲，配合長遠增加土地及房屋供應，以令樓價降至港人平均可負擔水平。其中，「3D」辣稅及收緊樓按等眾多「重藥」，有針對性地打擊樓市炒賣行為，多次加藥下，私樓幾近只有財務實力非常強兼穩健才能從銀行借錢買樓，而轉樓客不想負擔重稅，亦只有配合「天時」「人和」賣掉舊物業。
財務強且穩健的準買家始終是少數。近幾年，本港二手成交量持續下跌，發展商利用高成數吸引準買家，令一手成交占比逐漸抽高。值得留意的是，差估署及地產代理數字主要是反映二手樓市，意味有關數字只能反映市場愈來愈小的一部分。
據土地註冊處資料，今年1至6月住宅買賣註冊量累計只有19921宗，每月平均僅3320宗，同比大跌38%：當中，2月份的1807宗更是歷史新低。近月，一手買賣註冊量占比明顯提升，6月份4620宗註冊量中，有1538宗一手，占33%。
因此，官方及代理數據雖反映二手樓有止跌跡象，但未必反映政府調控失敗。同時，誠如特首梁振英所言，令樓價下降始終要靠供應增加。如今，供應增加剛見跡象，大家宜再看發展。香港商報記者曾浩榮