【香港商報网訊】記者鄭達偉報道:本港樓價喘定未幾,旋即再遇新挑戰。昨日,運輸及房屋局公布,截至今年第二季,未來三至四年一手私宅潛在供應量將進一步攀升至9.3萬伙,創2004年9月以來新高。分析認為,供應趨升將加劇發展商競爭,未來本港私宅樓價升勢料將止步。
港府:鍥而不舍治理房屋問題
運房局數據顯示,未來三至四年一手私樓供應預計按季再增加1000伙,若與去年第三季比較更急增約7000伙,即平均每年估計可推出的新供應達2.3萬伙。潛在供應增加,主要是由於數幅中型及大型住宅用地轉為熟地,令熟地可供單位數量增至2.2萬伙,其餘供應則分別來自6000伙貨尾單位以及6.5萬伙興建中但未售出單位。若以面積計算,當中約七成或6.47萬伙為實用面積少於753平方尺的中小型戶,較上季增加1100伙。
維持土地房屋穩定供應
對於私宅供應再創高峰,特首梁振英認為,這反映現屆政府上任后一直迎難而上,同時「努力就有成績」,惟強調現時本港仍有大批家庭須改善居住環境,故政府不能半途而廢;未來會鍥而不舍排除一切阻力,持續增加供應,以改善市民居住環境,并根治長期存在的房屋問題。
政府發言人亦指,香港房屋供求仍處於失衡狀況,樓價與市民負擔能力脫節。以巿民置業負擔比率為例,今年首季錄59%,遠高於1995年至2014年46%的長期平均數。因此,政府會持續參照《長遠房屋策略》下逐年延展訂定的供應目標,維持穩定的土地和房屋供應,讓樓市健康平穩發展,減少樓價大起大落風險。
施工量落成量同步急增
事實上,供應趨增外,近年私宅施工量及落成量亦節節上升,為未來供應存下大量「彈藥」。據香港置業研究部統計,今年上半年私宅施工量累計高達1.62萬伙,創有紀錄以來半年新高,同時超出去年全年1.42萬伙總數,足足相等於2008及2009年兩年的總和。落成量方面,亦由首季約1800伙急增至次季5600伙,升幅達約2.1倍,累計上半年則達7400伙,分別較去年上半年約5100伙以及下半年約6200伙,高出約45.1%及約19.4%。
面對新供應「大軍壓境」,港置行政總裁李志成認為,發展商競爭激烈下,即使樓市回暖,未來一手私宅樓價亦難再有大升空間。
理想城市企業估值部主管張聖典更稱,由於中小型單位占潛在供應約七成,現時本港經濟及就業情況不樂觀,中小型住宅市場受影響將會較大,加上預計發展商仍貼近二手價推售,樓價將面臨一定壓力,估計未來一年有機會再跌約5%至10%。
私宅供應或面臨見頂
不過,亦有業界人士預期私宅供應面臨見頂,對樓價影響有限。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指,私宅供應雖再度破頂,但按季計僅增1000伙,較去年急增1.3萬及2014年增加3000伙有所放緩,反映數字快將見頂。
利嘉閣地產研究部主管陳海潮則認為,目前普遍業主財政狀況良好,加上預期低息環境仍將持續一段日子,且市場不乏有真正住屋需求的買家入市,因而只要外圍及內部經濟沒出現重大危機,即使供應量有序增加,亦不會對樓價帶來劇烈波動,反而有利樓市更平穩發展。
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差估署:近月私樓價大體橫行
【香港商報网訊】記者曾浩榮報道:經過約半年下挫,本港樓市自今年第二季逐見回穩。綜合官方及地產代理最新公布數據,香港私樓價格走勢近月大致橫行。當中,差餉物業估價署全港私人住宅樓價指數6月份錄得275.7點,按月持平,結束兩連升;若與去年12月數字比較,今年則暫跌約3.3%。
租金連續兩月出現反彈
據差估署資料,本港樓價指數於去年9月高見306.1點,之后連月下跌。截至今年3月,指數累積回落11.3%至271.4點。今年4月份起指數出現反彈,以6月份數字計,較去年9月高位跌幅約9.9%。假如與去年6月數字比較,今年6月指數則錄8.5%跌幅。
6月各類單位中,只有1722平方尺或以上大單位樓價指數錄得升幅(約0.2%)。細約430平方尺或以下細單位,指數為303.2點,跟上月持平。按月跌幅最大的是約753至1076平方尺單位,即一般被視為用於換樓的單位,按月跌0.4%。
租金方面,6月份租金指數連續兩月反彈,報165.1點,按月微升0.5%,連升兩月后上半年仍跌約3.6%,但較今年4月低位則回升約1.1%。
英脫歐公投后港樓市止跌
此外,據中原地產研究部高級聯席董事黃良昇介紹,中原城市領先指數(CCL)最新報130.47點,按周跌0.03%。有關指數主要根據今年7月18日至24日簽訂正式買賣合約的中原集團成交計算,反映6月24日英國脫歐公投后第三周的市況。
他認為,英國公投脫歐后,香港樓價進入止跌回升階段。公投后三周累計,新界西CCLMass指數累升1.77%,升幅為四區最大。新界西指數最新報117.31點,按周升1.54%,升幅為13周內最大。
樓價指數反映能力轉差
本港樓價高企多年后,去年第四季終迎下跌,港府努力終見成效。惟官方及地產代理數據都反映,樓價近月有觸底跡象,更有代理預期樓價或會反彈。一旦樓價回升,是否代表調控失敗?事實上,無論是官方或代理數據,在私樓市場成交轉變下,反映整體市況的能力已漸削弱。
特首梁振英上任以來,港府對地產政策方向大致都以「重藥」壓制港樓急漲,配合長遠增加土地及房屋供應,以令樓價降至港人平均可負擔水平。其中,「3D」辣稅及收緊樓按等眾多「重藥」,有針對性地打擊樓市炒賣行為,多次加藥下,私樓幾近只有財務實力非常強兼穩健才能從銀行借錢買樓,而轉樓客不想負擔重稅,亦只有配合「天時」「人和」賣掉舊物業。
財務強且穩健的準買家始終是少數。近幾年,本港二手成交量持續下跌,發展商利用高成數吸引準買家,令一手成交占比逐漸抽高。值得留意的是,差估署及地產代理數字主要是反映二手樓市,意味有關數字只能反映市場愈來愈小的一部分。
據土地註冊處資料,今年1至6月住宅買賣註冊量累計只有19921宗,每月平均僅3320宗,同比大跌38%:當中,2月份的1807宗更是歷史新低。近月,一手買賣註冊量占比明顯提升,6月份4620宗註冊量中,有1538宗一手,占33%。
因此,官方及代理數據雖反映二手樓有止跌跡象,但未必反映政府調控失敗。同時,誠如特首梁振英所言,令樓價下降始終要靠供應增加。如今,供應增加剛見跡象,大家宜再看發展。香港商報記者曾浩榮