“房價四小龍”成交遇冷

 

　　今年以來，由于房價上漲過快，廈門、南京、合肥、蘇州被業內稱為“房價四小龍”。截至目前，上述四個城市均已重啟了限購政策。

 

　　按照國家統計局的數據，今年8月份，70個大中城市中有64個城市的房價上漲，其中廈門、合肥的新建商品住宅價格同比上漲超過40%。

 

　　10月2日晚8時30份，合肥市政府緊急召開新聞發布會，宣布10條調控措施，政策主要包括，合肥市將加大居住用地供應力度；市區范圍內開展限購；異地公積金貸款停售；加強商品住房銷售明碼標價備案管理等多項措施。

 

　　值得關注的是，合肥上一輪限購始于2011年，至2014年8月結束，限購范圍僅限于廬陽、蜀山、包河、瑤海四大老城區。新一輪調控，合肥規定在市區范圍內（不含四縣一市）限購，市區成交量應聲回落。

 

　　按照中原研究咨詢部的數據，國慶節7天，合肥市區住宅備案為0套，史無前例，自2013年-2015年國慶期間合肥市區分別為640、399、722套，2016年同比跌幅100%。

 

　　中原研究咨詢部高級研究經理龔敏認為，從節后反應來看，限購后將純投資者拒之門外，后續要看是否有空間可操作是關鍵，購房者觀望態勢開始加強。合肥沒有對四縣一市限購，也沒對本市居民限制購買存量住宅，所以非限購的地區加緊推盤，成交量升溫，中介也正在擴張。合肥周邊的城市因未限購也迎來機遇。

 

　　

 

　　對于南京而言，隨著南京限制房價政策的逐步出臺，十一期間，南京的新房認購量也出現了下跌。

 

　　今年2月26日，南京發布了“寧十七條”抑制房價過快上漲；3月28日又規定嚴格區分首次購房和首套房概念；4月26日，要求限制房價漲幅；5月27日，出臺土地拍賣熔斷政策；8月11日，要求提高二套房首付額度，同時規定了土地拍賣搖號＋現房銷售等要求；9月25日—26日，南京重啟限購，同時發布“寧十三條”，到了10月5日，南京又對限購、限貸進行加碼。

 

　　按照南京中原市場研究中心的數據，2016年國慶假期認購一手商品住宅套數為1308套，認購量同比2015年下跌了五成半。按照往年的數據，2012年國慶假期的認購套數為1696套，2013年的數據為1926套，2014年的認購套數為2838套，2015年為2854套。

 

　　從成交面積來看，Q房網數據顯示，今年9月30日至10月7日，合計成交面積為202508平方米，去年同期成交面積為178989平方米。

 

　　南京中原顧問研究部主任馬骉表示，伴隨著南京對于樓市政策的收緊，成交受到了較大影響，主要原因是限購后，使得一部分客戶沒有了購買資格而被拒之門外，同時，由于合肥的限購政策以網簽時間為準，因此很大一部分客戶無法在新政前辦理相關手續。另外，有一些對價格敏感的客戶也開始進入觀望的狀態，沒有再像之前那樣瘋狂地搶購房源。

 

　　另據南京中介反映，二手房市場也出現了毀約、降價銷售的情況，大量房主擔心房價下跌，主動把掛牌價格降低了10萬元-20萬元。

 

　　按照南京中原市場研究中心的監測數據，南京麒麟板塊二手房價格跌幅最為明顯，房價從2.5萬元降到2.2萬元，平均每套房降價5萬元-8萬元。

 

　　

 

　　廈門在8月31日就宣布重啟限購，自9月5日起，廈門執行住房限購政策，暫停在本行政區域內向其銷售建筑面積144平方米及以下的普通商品住房：一、擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭；二、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭；三、無法提供購房之日前2年內在本市逐月連續繳納1年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭。

 

　　從Q房網提供的數據來看，今年9月30日，成交面積為2689.81平方米，10月1日的成交面積減至633.07平方米，10月2日的成交面積僅為291.42平方米，到了10月3日成交面積顯示為0，不過隨后成交數據開始有所回暖，9月30日至10月7日期間，共計成交6660.49平方米。

 

　　對比去年同期來看，總計成交面積僅為去年的12%，數據顯示，去年廈門在9月30日至10月7日合計成交面積為51857.81平方米。

 

　　在業內人士看來，廈門出臺的政策更多打擊的是投資客和外地戶籍，但同時也避免不了挫傷剛需，市場降溫是必然的，但由于上半年房企業績較好，因此第四季度銷售壓力不大，加上目前市場住宅可售庫存周期僅剩6個月，預計房價仍會高位堅挺，但新盤項目定價會更合理。整體來看，短期房價難較回調。

 

　　

 

　　10月3日，蘇州出臺政策后，市場同樣出現降溫。按照Q房網監測的數據，今年9月30日至10月7日成交面積呈現下滑態勢。9月30日成交面積為137800平方米，10月1日成交縮至49300平方米，10月2日成交面積也在四萬多平方米徘徊，到了10月3日，僅成交22100平方米，國慶期間共計成交面積為41.09萬平方米。

 

　　不過，對比去年同期來看，總計成交面積還是相對在高位，去年同期的成交面積為16.36萬平方米。

 

　　Q房網新房事業部研究總監韋謝表示，按照歷年的成交行情看，國慶長假都是樓市淡季，成交量通常呈現出“兩頭翹”的走勢，遵循九月底成交量較高，進入長假成交量驟降，8日開工后成交量恢復的規律。今年國慶黃金周期間，在中央部署下，全國多個熱點城市出臺調控政策，可以明顯看到政策對市場的降溫效應。即使像南京這樣曾經炙手可熱的城市，成交的回升也非常有限，蘇州的成交量甚至出現了下降趨勢。可見市場在政策引導下已經逐漸趨于理性，成交的狂熱消退后，住房市場才能真正回歸居住需求，住房價格在實際居住功能的供需博弈下，才能保持健康、穩定的發展。當然，每個城市的實際情況差異很大，政策的效果和市場的反饋還需要持續的觀察。

 

　　各地政策密集出臺影響市場預期，樓市有望降溫

 

　　中國指數研究院發布的報告顯示，歷次政策收緊后市場短期降溫明顯。從上一輪限購限貸等政策對市場影響來看，對市場短期影響較為顯著，其中成交量率先呈現回落態勢，價格呈現漲幅趨穩-漲幅回落-下跌三個階段。按照簡單測算，一般在7-8個月后，價格會呈現下跌趨勢。

 

　　2011年1月“國八條”要求擴大限購范圍、加大限購力度，各地限購細則密集出臺，政策出臺后，成交量同比迅速回落，價格漲幅持續下滑，2011年9月呈現下跌趨勢。2013年2月“國五條”明確房地產調控不放松，各地陸續表態繼續嚴格執行限購，從市場表現來看，成交量方面，50個代表城市成交量迅速回落，5月同比增速由3-4月的三成以上降至2%，6-8月同比止增轉降，金九銀十有所回升，但年末至2014年前三季度總體成交量同比持續下降。價格方面，百城價格指數則從2013年9月開始回落，之后呈現持續下滑態勢，直至2014年9月跌至近年來低點。

 

　　以深圳和蘇州為例，深圳2010年9月出臺限購細則，2013年重申嚴格執行限購，2016年3月限購加碼。從市場表現來看，2010年限購執行后，成交量較長一段時間保持在低位，價格保持平穩波動趨勢；今年3月限購加碼，成交量大幅下降，直至9月仍處于下降態勢，價格漲幅也呈現持續回落。蘇州2011年3月出臺限購細則，對市場短期影響顯著，成交量方面，2011年3-4月同比大幅下降，價格方面，2011年4月開始呈現持續下滑態勢。

 

　　

 

　　中國指數研究院認為，前期漲幅過快，交易量中外來投資客占比過重的城市因政策效應導致投資資金迅速撤離，會使交易量出現下滑，價格也將在后期的博弈過程中出現波動。這其中就包括大城市周邊因規劃利好導致房價短期過快上漲的城市，以及因大城市投資客外溢形成量價快速上漲局面的城市。此輪密集調控政策明顯的一個特點是二套房從購買資格和購買門檻上做出了嚴格的規定。二套房首付比例最高達七八成，將對抑制投資投機性購房需求產生立竿見影的效果。