近日，國土資源部召開新聞發布會，表示將進一步從嚴土地管理，重申全國各地停止審批別墅類供地和辦理相關用地手續，對聯排別墅、低密度花園等類別墅項目的審批也將進一步控制。同時，還嚴格要求限制低密度、大套型高檔住房的土地供應，從而進一步調控住房供應結構。在調控潮的時間節點，這一次國家層面對這一政策進行重申，意義頗值得玩味。

　　政策重申加速高端住宅去庫存

　　城建用地日漸稀缺、人地矛盾突出正成為眾多城市發展的症結之一。但別墅這一類高端物業在土地規模既定的情況下，會壓縮更多民生住宅的建設規模。因而出於優化土地供應結構考慮，我國從十多年前就開始對別墅用地供應的限制，特別是在2003年《關於清理各類園區用地加強土地供應調控的緊急通知》發布後，各地國土及規劃部門明確停止了別墅類用地供應。

　　但《每日經濟新聞》記者了解到，雖然2003年政策層面已明確給別墅供地下了“禁令”，一些開發商依然能在“曲線”獲得新的一般類住宅用地後，將地塊分成別墅區和普通配建區，通過縮窄樓距、大量配建等做法調整容積率，提高別墅占地面積。

　　可以說，“禁墅令”實施十餘年來，以各種手法運作的“擦邊球”項目並不少見，不少城市用地資源浪費、規劃得不到落實的亂象依然無法杜絕。近年一些低密度、大占地、高標准的在售別墅項目並未減少，記者了解到，僅京滬等地周邊以“別墅”名義在售的樓盤就有上百個。

　　“這一輪調控從輻射范圍和力度上來說，都算是有史以來很嚴厲的一次調控潮了。正因為調控嚴了，所以對滋生了若幹年的亂象也不再手軟，而此次重申相關政策也正是印證了，這一輪調控的加碼。”有業內人士就指出。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷也認為，在土地資源日益緊張、住宅及耕地面積稀缺的背景下，對別墅用地設限是基於城鄉統籌長遠發展的舉措。

　　不過在資深房地產人士薛建雄看來，在目前的市場情況下，對別墅供地限制進行重申，也體現出“去庫存”的意圖。“去庫存現在是頭等大事之一，有些開發商為了自己的利益，推升大戶型的庫存，但在抑制投資、輔助剛需的大基調下，別墅建多了很可能賣不掉，所以國家要加以抑制。”

　　數據顯示，2016年全國人均建築面積35平米，農村人均住房面積為37平方米。上海的人均住房面積更只有18平米。

　　“當前家庭小型化的趨勢已經越發明顯，隨著二胎政策的放開，對於一個四口之家來說，120平米的居住空間就已足矣。過多大戶型產品，市場消化不了，只會擠壓成庫存。”薛建雄就表示。

　　的確，僅上海而言，中原地產數據就顯示，2012-2015年別墅供應穩步上漲，2016年上半年別墅供應合計46.46萬平米。上半年大戶型產品的去化周期已接近15個月，但住宅類去化周期還不到4個月。別墅等大戶型物業庫存高企，依然是不爭的事實。

　　從成交數來看，即便如上海這樣的火熱城市，大戶型的交易量也一般，根據中 指院數據顯示，上海商品住宅各面積段成交量價情況來看，今年1月到9月，70-90平米、90-120平米面積段的產品是依然是成交的主力產品，成交量均達到2.6萬套以上，成交占比分別為28.3%、29.2%，共計占全市成交量的近6成，180-210平米面積段產品成交3693套，成交占比為4%，300平米則更少，僅有1904套，占比2.1%。

　　抑制房價和住宅高端化傾向

　　目前，熱點城市土地價格高漲，高溢價土地頻頻拍出，使得住宅日益趨向於高端化，這也間接導致了開發商願意做聯排別墅和低密度花園這類高溢價率產品，為的是和高溢價土地匹配，挖掘土地價值。

　　薛建雄表示，“開發商還是願意做大戶型，因為他們更願意做高淨值人群的生意，價格高，賣得又快，賺得當然就不是賣普通住宅能比的。”從長期來說，中國人口多、居住密集度高，品質高、戶型小才是未來長期趨勢。此時強調這個政策也是為了抑制樓市泡沫和土地市場的瘋狂。此外，因為地王頻出導致了住宅的高端化，這就拉高了整體房價，產生了泡沫，而高端住宅價格上漲，低端房的價格也隨之上漲。

　　歐陽捷指出，國土資源部響應全國樓市調控做出的努力，一旦該政策得到強化落實，這就使得更多土地能滿足普通商品房相應。但從目前的實際情況來看，目前市場上大戶型產品供過於求，比如嘉興、蘇州、上海，大戶型產品銷路也不暢。