深圳樓市調控滿月：最嚴去杠桿開始 房價初降

　　2015年以來一路高歌的深圳樓市，終于在史上最嚴調控新政前低下了頭。

　　從火熱到低迷，從漲價到跌價，中間只隔了一個“深八條”。而在“深八條”出臺后一個月內，深圳樓市開啟“嚴打”：去杠桿升級，不僅規范開發商和中介售房，還嚴查首付貸，收緊貸款資格審查。全方位去杠桿行動，直接導致了樓市成交大跌，價格松動。

　　深圳樓市表現出了此輪房地產調控的最嚴之勢，并在事實上成為各地效仿的對象。為何是深圳？此前，在深圳市有關部門和金融系統的調查中，樓市已成為各路資金流入投資、投機的匯聚地，高杠桿買房同時也伴隨著高風險。

　　從北京開始的樓市調控，到最近再提防止資產泡沫，房地產市場周期性調整不可避免。深圳，成為這場風暴的第一現場。“深八條”一月后，樓市供需各方已進入觀望階段，市場成交和價格將進入深度調整期。

　　狙擊首付貸

　　10月4日，深圳出臺“深八條”，這是繼“3·25”之后又一次收緊樓市的調控政策。

　　不久后，深圳市場中的許多開發商和中介結構，接連收到深圳有關部門的暗訪和稽查，多家公司違規銷售行為遭到查處。

　　而在嚴打浪潮中，高杠桿首付融資成為目標之一，如P2P、小貸公司、擔保公司以及房產中介等推出的配資工具首付貸。

　　10月27日，深圳市市場稽查局突擊檢查世聯行及其旗下的世聯小貸和世聯集金，從事房地產金融業務的P2P企業合時代，從事房地產經紀服務的中原、鏈家、美聯等42家房地產中介機構及其上下游關聯企業。

　　據官方消息，深圳合時代經營的P2P網貸平臺，自10月以來發布了一系列房產項目貸產品，為購房者提供購房資金，借款資金比例超過房款50%，年利率高達15%，涉嫌構成“首付貸”，屬于相關部門禁止的違規行為。

　　21世紀經濟報道記者瀏覽“合時代”官網發現，其定期理財涉及房地產的有房產贖樓貸、房產抵押貸，以及涉嫌首付貸的房產項目貸。

　　如網頁上的某房地產項目貸，借款金額為275萬，年化利息13%，借款期限為三個月，而對借款人的描述為“從事房地產經紀事業多年”。

　　市場稽查局表示，將進一步核實上述情況，并根據調查結果依法移送金融主管部門處理。對此，合時代董事長楊竣杰否認了公司涉及首付貸項目，并表示目前平臺的房地產項目多為抵押貸，并無國家法律禁止的房產融資項目。

　　在對世聯地產旗下的深圳市世聯小額貸款有限公司（世聯小貸）檢查中發現，主要為購房者以及其他消費者提供信用貸款的主營業務“家園云貸”項目，其放款資金部分來源于世聯集金互聯網金融平臺，資金流向是否用于支付購房首付款仍需進一步核實。世聯行有關人士稱，這是一次例行檢查，在檢查期間，并未發現公司經營活動存在重大違規。

　　深圳市市場稽查隊執法人員稱，首付貸使一些金融平臺加大資金杠桿率，無形中推高了樓市。

　　“現在樓市的金融屬性較強。”深圳中原研究中心負責人王飛分析，新政對市場投機行為影響最大，也最直接。調控下的深圳樓市在經歷去杠桿過程，“對新盤、銀行、中介機構的審查，都是為了去杠桿。”

　　王飛認為，去杠桿也是新政的重要目的之一，為了防止金融風險出現。此次新政是史上最嚴、最強的調控。

　　嚴審貸款資質

　　除對首付環節高杠桿的嚴查外，對于個人按揭貸款這一環節，銀行也在操作流程上開始對房貸申請進行嚴格審核。

　　21世紀經濟報道記者以客戶身份致電某國有銀行深圳分行負責房貸的宋經理，被告知，“現在貸款購房的審查資格比以前嚴格很多，證件必須要齊全，提供真實資料。”據其解釋，貸款記錄、收入證明、婚姻狀況等都需要提供詳細的證明，客戶還要簽承諾函。

　　據稱，從10月28日起，無論是一手房、二手房、預售的買賣合同都增加了一條需雙方手抄一遍并簽字的“聲明”，確認買賣雙方提供的證明材料真實。

　　并且，“首付款的來源會進行嚴格查驗，人民銀行也會篩選客戶資料進行檢查，一旦發現問題，會要求客戶提前還款，”宋經理說，“在以前會出現中介鉆空子的行為，現在是不可能了，而且預計這個趨勢在長時間內不會改變。”

　　“即使符合其他條件，如果首付資金來源不合格，同樣不能進行貸款。”深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁指出，新政中的一系列措施如“限貸”，是最嚴厲的去杠桿措施之一，它利用貨幣手段提高了貸款的資格門檻，目前銀行啟動的最嚴資格審查，主要是在首付資金來源方面。

　　多位深圳中介人士表示，首付款來源成為重點審核對象，這是從購房人的資金來源上再次追查首付貸。

　　根據人民銀行深圳市中心支行最新消息，要求加大住房貸款審查力度，建立房地產資金來源核查工作機制，重點核實首付款資金來源和購房人償付能力。

　　彭博援引知情人士稱，央行、銀監會等金融監管部門在密切關注深圳地區房地產行業的融資風險，要求商業銀行對住房貸款申請嚴格審查，如果首付資金來自于高杠桿的融資類貸款，則不能發放貸款。

　　宋丁認為，現在深圳樓市在經歷“限購”、“限貸”、“限價”的綜合調控，接下來的市場將明顯受到影響。

　　房價開始降了

　　在一系列嚴調之下，深圳房價開始呈現降價苗頭。

　　首先是成交量大幅下降，10月份，全市新建商品住宅成交42.25萬平方米，較去年同期下降22.1%；二手住宅成交52.75萬平方米，同比下降6.2%。

　　11月1日，深圳市規劃和國土資源委員會公告，10月份深圳新建商品住宅成交均價為55611元/平方米，較9月份有所下降；二手房市場數據顯示，約七成二手住房業主下調了報價。

　　國家統計局10月上半月監測數據顯示，15個熱點城市中13個城市房價漲幅收窄，其中深圳10月上半月新建商品住宅價格環比下降0.3%。

　　按區域比較，根據Q房網數據研究中心統計，南山區保持了三個月的“7字頭”之后價格回落至63841元/平方米，且被福田區以67332元/平方米的價格趕超，鹽田區再回“4字頭”到41134元/平方米，龍崗區以32977元/平方米保持最低價。

　　宋丁表示，新政實施后的第一個月，統計數據中有些是8月、9月累計未完成的交易，由于數據的滯后性，表現出來的數字可能高于實際成交額。

　　“調控出臺以后，市場預期反應比我們預計得更快。”王飛表示，只在新政頒布后的第一周，就出現了許多樓盤的報價下調。買賣雙方對未來市場都不看好，消費者信心下降，市場降溫明顯，大部分人認為這一輪調整將會持續一段時間。

　　深圳市房地產研究中心主任王峰表示，新政威力正逐步顯現，市場表現得較為理性。

　　宋丁認為新政去杠桿作用剛剛發力，明年上半年將延續這一趨勢，成交量以及價格都不會有進一步上升。

　　持相同觀點的還有王飛，她認為成交量的低迷至少要持續到明年第二季度，回升可能性較小。開發商、新房及二手市場都需要適應這些新的變化。