香港坊間有說法認為，港鐵、領展、強積金，是壓在港人身上的「三座大山」。其中，又以領展被視作香港社會問題的集中縮影：房租貴、年年加租、逼走小商戶，引發公屋居民怨聲載道。近年多位政府官員表示，希望領展更多地承擔社會責任。11月24日，立法會亦通過議案，要求政府「制衡領展獨大」局面。似乎痛罵領展已經成了香港社會的某種「政治正確」，但又有多少人曾經認真想過，如何妥善解決領展問題?

 

　　領展問題全民聲討

 

　　社會上最常見的觀點無非是：政府財政年年「水浸庫房」，富到流油，理應出錢回購領展。表面上看，這樣的提議似乎可行──截至11月25日，領展的市值已經達到1165億，而市場估算認為，政府若要全面回購領展，還將付出至少三成的溢價，共計接近1600億元，即相當於今年3月底政府財政儲備8600億元的近五分之一。

 

　　但即使不考慮資本市場的波動，收購順利進行的話，回購領展亦將面臨一系列的問題：

 

　　首先，政府回購領展的目的，無非是讓領展旗下的公屋商場、街市、停車場等資產回歸公共屬性，但由此產生的必然結果就是，政府將重新負擔起龐大的維護、翻新、人員等開支，再為財政的量入為出增添負擔，最終仍難免重蹈2004年政府將其私有化的覆轍。

 

　　其次，一旦回購領展，公屋資產不再實行市場化的運營機制，固然租金水平將因為不再逐利而有可能下降，但整體的資產素質也將面臨投入減少、設施老化、環境和服務退化的窘境，這又是否是所有公屋居民所願意看到的?更何况，領展手中擁有的只是部分公屋資產，政府回購相當於向特定的公屋居民提供變相補貼，亦在不同的公屋之間制造不公平，在財政的普及性、公平性和可持續性上都有很大問題。

 

　　尤其應當指出的是，政府的財政儲備絕不僅被視作普通的家庭「應急金」，而是既要應付日常的運作開支，支付工務工程的開支，當中亦包括了不可隨意調撥的特定基金，例如土地基金、獎券基金、賑災基金等。在特定的時期，財政儲備還需要發揮穩定市場，應付未來需要的作用，比如加強港元的穩定性、在經濟逆轉時發揮緩冲作用、應付未撥備負債及已承諾開支、衍生投資收入、應付人口老化帶來的挑戰等。1998年時，港府為了對抗大鱷進攻，保持金融穩定，就先后動用了1180億港元進入市場。若按照同等比例的資金來算，同樣效果的資金在今天則需要1.4萬億元之巨。可見，政府的財政儲備作用意義重大，任何一分一毫的花費，都需要以全香港的長遠價值作為考量。

 

　　不可頭痛醫頭

 

　　事實上，領展問題之所以招致全民聲討，絕不是單純的營商手法問題，亦非簡單回購就可以一勞永逸，更不是「一家獨大」的問題──領展自上市后就一直面對着市場上的各類競爭。從經濟學角度來說，資產只有在可以流動的情况下，才會彰顯價值。就領展問題而言，其中的一個核心矛盾在於，領展有的選擇，無論是增加投入、維持精英或是出售脫手，領展都可以從中謀取利益。惟有公屋居民卻沒有選擇。試想，倘若是普通的私人物業，周邊的商場、停車場、街市得到翻新，在吸引人流的同時亦推高了租金，更多的私人業主只會是開心多過傷心，因為這意味着自己持有物業也得到了相應的升值。而公屋居民之所以對領展感到憤怒，正是因為自身從領展旗下物業價值提升之中，得不到絲毫的好處，反而還要承擔由此帶來的成本。再加上公屋居民本身收入水平受到限制，不少年代較久的屋恏更是隨着人口老化而充斥着行動不便、收入較低的長者，這很難不讓他們將怒氣瞄準領展這一最明顯也最直接的目標。

 

　　在出席秘魯APEC會議時，國家主席習近平囑託特首梁振英帶領特區管治團隊繼續「綜合施策」。顯然，要解決公屋居民面對的民生問題，也需要綜合施策，切不可頭痛醫頭、腳痛醫腳，以制造另一個問題來解決上一個問題。如上所述，「回購領展」只會給政府財政造成更多的無底洞，既不符合香港財政量入為出的原則，亦不利於經濟、民生的長遠發展。歸根結底，領展議題之所以成為今日的「大山」，并不只因為公司的經營手法，而是與香港的公屋政策、土地政策、房屋市場、扶貧安老等多個層面的冲突有關。因此，要解決領展問題，亦必須依靠多管齊下，綜合施策方能解決。