IMF指樓價估值偏高

　　倡香港維持遏抑措施

　　【香港商報網訊】記者韓濠昕報道：國際貨幣基金組織(IMF)發表報告表示，由於外圍市況疲弱及樓市已接近上升周期尾聲，經濟增長速度減慢。預計今年香港經濟增幅約為1.5%，未來本港面對的三項主要風險，包括美國加息步伐較預期快、內地相關風險帶來的壓力，以及本港樓市加速調整，不過，IMF認為，香港擁有強而有力的政策框架，包括聯繫匯率制度、健全的金融體系監管及充裕的緩沖空間，具備足夠的條件應對風險，認為相關風險將可受到控制。

　　料今年本港經濟增長1.5%

　　過去十年間，香港經濟在低息環境及中國內地經濟增長的支持下蓬勃發展，失業率偏低，信貸迅速增長，一般住宅市場價格在2008 年至2015年間升幅接近兩倍。然而，隨著美國息口周期趨升、全球貿易增長緩滯及中國內地經濟重新平衡，外圍環境將會更具挑戰。

　　由於外圍市況疲弱及樓市已接近上升周期的尾聲，經濟恢復增長速度或會較慢。預計今年經濟增幅約為1.5%，隨著消費受到勞工市場暢旺所帶動，加上全球經濟增長步伐逐漸加快，明年增幅可能略升至1.9%。中期而言，經濟增長潛力預計約為2.5至3%。人口老化壓力將會在2021年后削弱結構性財政狀況，因此香港有需要作出長遠財政規劃以緩減跌幅。

　　IMF指由於香港樓價估值偏高，一旦利率上升步伐較預期快，便會產生價格急速調整的風險。盡管金融體系具備承受沖擊的能力，但受制於負財富效應、抵押品價值下調、信貸增長減慢，以及個人與企業支出減少之間的惡性循環，實體經濟將可能受到影響。鑑於早前香港樓價再度上升，IMF建議港府應維持三管齊下的對策遏抑樓市風險，即增加房屋供應、防範和穩定風險的宏觀審慎監管措施，以及打擊炒賣的印花稅。

　　IMF稱贊金管局推行嚴格逆周期宏觀審慎監管措施(針對按揭成數及供款與入息比率)亦已減低銀行體系面對樓市熾熱而承受的風險。金管局敦促銀行審視對物業發展商貸款涉及的風險屬恰當之舉。而聯匯制度在過去三十多年來經歷重重危機試煉，建立了公信力，證明仍然是最適合香港的制度。對一個小規模、開放型并與全球龐大金融服務業接軌的經濟體系而言，聯匯制度是維持香港穩定的基石。

　　金管局歡迎IMF對該局肯定

　　金融管理局總裁陳德霖則表示，感謝IMF肯定局方為鞏固香港作為國際金融中心，及具領導地位的離岸人民幣業務中心而作出的努力，政府將會繼續加強這些範疇的工作，力求提升香港在金融發展方面的競爭力。

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　　地產界料明年樓價波幅5%

　　【香港商報訊】記者鄭達偉報道：自本港樓市「加辣」后，二手市場幾乎重陷冰封。第一太平戴維斯董事總經理陳超國昨日於記者會上直言，新措施加重購買第二個住宅物業人士的稅務負擔，不利二手交投，預期明年二手住宅成交將創新低，全年累積成交量有機會低過2003年沙士時期的水平。

　　交投量待明年才回升

　　香港置業行政總裁李志成則認為，雖然預期今年全年二手住宅成交量最終只有約40500宗，創1996年以來有紀錄新低，但料明年二手交投量未必少過沙士時期。他稱：「首季(二手成交量)可能因為要適應而差濜，但過蒙年之后可能會回升至較正常水平。」因預期隨著發展商於農歷新年過年后陸續推盤，將有望帶動二手交投回復活躍。

　　樓價走勢方面，陳超國則估計明年住宅售價會呈5%波幅，因現時本港住宅市道雖受息口走勢、下任特首當選人的推地與辣招政策等因素影響，但基於土地供應存在很多爭拗，令地皮未能如期推出，預期在未有大規模土地供應及息口走勢溫和的情況下，「市民會覺得遲買會貴濜，於是急於入市」，因此業主及發展商不會作出大幅度減價，支持明年一手住宅樓價維持平穩發展。

　　港置料豪宅跑贏大市

　　香港置業亦預計明年整體樓價會於5%區間上落，但料豪宅表現有望跑贏大市，并錄得價量齊升局面。李志成直言：「(售價)升幅會有突破，10%已經有保守。」同時豪宅的註冊量比率亦有機會增至約15%，創下歷史新高。

　　雖然業界預期來年住宅樓價仍能企穩，但第一太平戴維斯(香港)投資及銷售部主管袁志光指，新「辣招」實施后，住宅投資者將轉至商廈市場，因此料會刺激商廈市場出現大手買賣個案，而該趨勢持續至明年第二季，估計中區甲廈明年租金及售價均有5%至10%升幅。

　　加辣減入市意欲 48%市民料樓價跌

　　【香港商報訊】記者鄭達偉報道：雖然本港地產業界普遍仍看好明年的樓市表現，但由香港置業進行的一項調查卻發現，受新「辣招」沖擊市民對入市的意欲已有所冷卻，而看淡樓價表現的比例更攀升約17個百分點，反映市場對樓市前景持較悲觀的態度。

　　調查報告於今年第四季進行，并成功收回744份問卷。結果顯示，預期明年樓價下跌的受訪市民高達約48%，占該項目調查中的比例最大，同時數字對比起上季同一調查顯示預期樓價下跌的受訪者比例，增加約17個百分點，而預期樓價上升的受訪人數由上季的42%，大幅回落至今季調查的約26%，反映普遍市民預期未來樓價仍有下跌空間，并對后市的取態轉趨悲觀。

　　考慮入市者比例降7%

　　值得注意的是，政府早前突然宣布為樓市「加辣」，正正成為了左右是次調查結果的關鍵。調查中發現，約30%受訪市民認為樓市調控措施最影響入市決定，較第三季上升約13%，比例屬最高，反映「加辣」或影響市民的置業預算，令其改變入市決定，其中調查顯示表示考慮入市的受訪者只有約43%，與上次調查結果比較，下跌約7個百分點。

　　無可否認，新「辣招」或多或少打亂了部分原計劃入市的市民，惟措施目的更多是針對及打擊樓市的炒賣投機，撇除部分業主或因新措施影響而封盤不賣外，料對首置者的影響幾乎微乎其微，因此相信令市民入市意欲下降的真正的因素，是市場普遍預期政府「加辣」后，樓價將會得到一定程度壓抑，即使是短期的效果。