澳銀行業叫停海外買家房貸 投資客無奈棄首付
據澳洲財政部12月2日公布的一份工作報告顯示，近幾年來，外國人對于澳洲房地產的需求增長很快，其中又以中國需求為主。2010年年中，中國公民獲得的澳洲房產投資許可占外來總體的50%，這一數字在2015年年初上升到了70%。
“我決定放棄交割了。澳大利亞當地的銀行都貸不到款。雖然當地開發商之前在幫我找別的貸款渠道，還表示可以延期一個月交割；國內的中介一直打電話問我要不要考慮把上海的房子抵押，但實在太難了。以前的話，在澳大利亞買房，貸款可以做到7成、8成，現在完全貸不到款了。我決定放棄首付，不要這房子了。”12月6日，王小姐對21世紀經濟報道記者介紹了自己的處境。
居住在上海的王小姐2014年在澳大利亞墨爾本市區簽了一套公寓期房，打算做投資用，總價折合為500萬元人民幣，首付10%，余款在交割日支付，約定于今年12月7日交割。不過，澳大利亞銀行業的新政徹底打亂了她的計劃。自今年上半年起，澳大利亞當地銀行陸續開始收緊對外國人的購房貸款政策。
中資占七成
澳大利亞最大銀行之一、西太平洋銀行（Westpac）公關部門12月1日在回復21世紀經濟報道記者的采訪郵件時表示，目前該銀行已停止了對非澳大利亞居民的購房貸款。此外，澳新銀行停止了對收入100%為非澳大利亞來源的購房貸款；如果總收入中一半以上來源于外國，那么最多只能做7成的購房貸款。澳大利亞聯邦銀行停止了對收入100%為非澳大利亞來源的和100％個體經營收入的購房貸款；對于持有臨時簽證的澳大利亞收入者，最多可以做7成購房貸款。
12月6日，澳大利亞乾景投資咨詢（上海）有限公司業務主管楊小姐對21世紀經濟報道記者表示，從今年5、6月份起，澳大利亞當地銀行陸續收緊對收入來自海外的人士的購房貸款，并在7、8月份正式停止。
“根據我們客戶的情況，10例中有1例放棄交割，交割期大多是在今年9、10月份，他們來不及應對新政。”楊小姐說。
根據澳大利亞外國投資審查委員會公布的數據顯示，在各類房地產外來投資總額中，中國人達成的交易額所占的比例從2013／14年度的28.4%上升到了2014／15年度的41.3%。
另據澳大利亞財政部12月2日公布的一份工作報告顯示，近幾年來，外國人對于澳大利亞房地產的需求增長很快，其中又以中國需求為主。2010年年中，中國公民獲得的澳大利亞房產投資許可占外來總體的50%，這一數字在2015年年初上升到了70%。
但是該報告還指出，不能把近幾年的澳大利亞房價上漲簡單地歸因于外來需求，因為大部分獲批的外來投資申請都是期房投資，而非二手房市場。大部分的增幅是由當地因素所致，包括供應不足、低利率和財政政策等。
第一太平戴維斯中國市場研究部主管James Macdonald接受21世紀經濟報道記者采訪時認為，近年來悉尼和墨爾本的住宅價格出現大幅攀升，主要原因在于當地人口增長、融資成本降低和供應短缺。
買家王小姐坦言，當初并沒有去看房。“當時覺得澳大利亞的房子很誘人，首付比低，貸款容易，我原計劃將房子出租，一年租金12萬元左右人民幣，可以用來還月供，另外房子還有較大的升值空間。據我所知，好多人都抱著我這樣的想法，沒去看房就下手了。”她說。
對高凈值人群影響小
王小姐可謂遭受到了新政的雙重打擊。2014年買房后，由于個人看好中國人赴澳置業的需求，王小姐開始在國內做澳大利亞房產中介。“2014和2015年生意挺好的，后來澳大利亞當地一些州政府上調了交易印花稅，今年收緊貸款是致命一擊，打擊到了很多像我這樣的置業者和小型中介，可以說國內澳大利亞房產中介生意進入了寒冬。因此我開始業務轉型，轉做英國、美國房源。”王小姐說。
從購房者到中介的身份轉變，使得王小姐有機會接觸到更多的中國買家。
“據我觀察，到澳大利亞買房的中國人主要分為三類，一類是有留學或移民計劃的；一類是有資產全球配置需求的高凈值人群。我身邊有許多朋友都在澳大利亞買了房子，屬于高凈值人群，一般在上海已有幾套房子了，他們覺得不能把雞蛋都放在一個籃子里，就開始配置境外資產，比如香港保險和澳大利亞房產。他們沒有選很貴的房子，一般總價在30萬-40萬澳幣左右，對收益率要求不高，能夠保值和產生租金收益就可以了。貸款新政也影響到了這個人群，不過其中大多數還是有能力全額支付，也做好了這種打算。還有一類就是我這樣的投資客，這個群體受到新政的影響最大。”王小姐說。
據21世紀經濟報道記者了解，上述政策出臺后，中國買家在澳大利亞放棄交割的物業集中在期房市場。這和該國政策有關，此前，澳大利亞的國外投資規定引導海外投資者購買新建房產，比如期房等尚未完工的公寓。
資金成本和門檻上升
12月6日，“貸款新政之下，被拋棄的樓花（期房）可以說是 尸橫遍野 。也有中國買家試圖去尋找新的資金來源，有的在找下家。”在澳大利亞從事房地產產業鏈相關業務的華人季臻對21世紀經濟報道記者表示。
“確實有越來越多的中國買家找上門來，讓我們幫他們找下家。也就是找不到貸款的中國買家把房子賣給本地人（包括持有綠卡和澳大利亞本地身份的人），以當年的合約價賣出去，我們業內稱這種交易為 撿尸體 。”季臻說，他經營著一家名為Elite Home Investment Pty Ltd.房產經紀公司。
據路透社此前報道，在澳大利亞當地銀行對外國收入者停止貸款后，中國買家找到了新的方式參與澳大利亞樓市，一類是全額付款，另外也有買家尋求新的資金渠道，比如除澳大利亞本地銀行外的外資銀行，及非銀行貸款比如基金公司。中國人對于澳大利亞房產的興趣也因此有所恢復。
據海外房產網站居外網向21世紀經濟報道記者提供的數據顯示，該網站今年前三季度的澳大利亞詢盤量走勢出現了較大的波動，尤其是在今年二季度，中國買家在該網上對于澳大利亞一百萬美元以下的房子詢盤量比去年同期上升12.2%；一百萬到五百萬美元區間的房源，詢盤量比去年同期增10.6%；五百萬美元以上房源的詢盤量則較去年同期下跌了17.9%。而第一季度的這三個數據分別為69％、73.8%和8.3%。不過詢盤量在第三季度有所回暖。
不過，21世紀經濟報道記者了解到，這些新的方式意味著更高的資金成本和門檻。
“新政出臺后，大多數中國買家選擇全額交易，不過一般也是一年內付清。”12月6日，澳大利亞房產經紀公司Leading International PTY LTD經理李毅向21世紀經濟報道記者表示。
至于非澳大利亞外資銀行貸款，21世紀經濟報道記者向多位人士了解到條件頗為苛刻。“一些外資銀行（比如大華、匯豐、渣打等），需要提前半年以上準備，也就是要買這些銀行的理財產品，成為高端客戶，那么可以在澳大利亞做貸款。”前述買家王小姐說。
“雖然匯豐銀行和一些亞洲銀行在澳繼續給國外收入者貸款，但據我了解要獲得貸款必須在國內有上億存款；即便如此，從2016年下半年開始基本也不放款了。”李毅說。
在澳大利亞房貸的利益鏈條上，還有貸款經紀公司的角色。“在貸款新政出臺后，我確實收到了更多中國買家的貸款需求，我在放貸的機構（一些當地小銀行和金融機構比如保險公司）和買家間扮演經紀人的角色，我們會幫助客戶準備更符合貸款的材料，從中賺取咨詢費。”除了房產經紀公司外，季臻還在澳大利亞經營著一家名為Uselect Finance Pty Ltd的貸款經紀公司。
季臻還透露，“還有一些國內的基金公司成為了新的貸款來源，這些公司往往在離岸有賬戶。不過，基金公司一般對回報要求高，資金體量和銀行相比又小，在我看來，這種渠道成不了大氣候。”
另外，21世紀經濟報道記者還注意到有澳大利亞本地的開發商開始提供貸款服務。據澳大利亞當地的開發商Meriton官網顯示，該公司目前向本地居民或是海外買家提供限期2年的固定利率貸款，最高可貸購房合同全款的70%。
“據我了解，目前當地只有Meriton這一家開發商做貸款業務，銷量好的樓盤貸款利率在5.5%左右，稍次的在3.5%左右。”季臻透露道。
開發商投資放緩
不僅是中國買家和中介受到了新政的影響，當地開發商亦如此。在澳大利亞房產和貸款經紀業務之外，季臻個人還投資了開發商朋友在悉尼開發的樓盤。“我投資的一個樓盤是悉尼的學區房，當時土地花了1300萬澳幣拿下的，今年開盤的，這次沒有出現以往的 日清盤 ，而是花了三個月時間（才賣完），我切實地感受到了市場的寒意。”季臻說。
季臻還表示，基于目前的行情，他決定暫緩房地產開發相關的投資。“我把一個樓盤（包括土地和開發權）賣給了一家香港的上市公司，只賺取土地的增值。不過，同時我也屯了一些地，但近階段不會開發，等待時機吧。”
在季臻看來，目前的貸款關閉政策必然不會長久。“也許這個政策短期可以安撫當地居民買不起房的民怨，政府因此獲得更多民意支持。但對澳大利亞經濟來說，長期并不是好事，房地產已成為了澳大利亞的支柱產業之一，這個產業鏈條上的當地利益相關者眾多，包括開發商、建筑材料供應商、房地產銷售、移民、留學、會計和律師等等。目前新政僅僅是影響到了位于鏈條前端的開發商，有些中小型開發商會選擇暫時退場，大型的開發商會變得保守起來，慢慢便會沖擊到中后端。”
12月6日，海外房產網站居外網CEO潘卓禮接受21世紀經濟報道記者采訪時認為：“把房價上漲動輒歸咎于外國買家，過于輕率。很多業內人士現在認為悉尼和墨爾本的房價會進入下行通道，如果當地想讓房價保持穩定，增加供應量，反而應該鼓勵外國買家前來購房，而非拒之門外。”
“預計澳大利亞房價眼下的這股強勁漲勢難以持續，但長期來看，隨著澳大利亞人口繼續增長，住宅市場前景依然穩健。” 第一太平戴維斯中國市場研究部主管James Macdonald說。